Наши партнеры

  • Архив №9(25) от 16 мая 2005 г.

    Текущее состояние и тенденции развития рынка недвижимости Ульяновска

    Общая характеристика рынка недвижимости Ульяновского региона

    • Средний срок аренды - один год с последующим правом продления на новых условиях;
    • неоднородные арендные ставки на:
      - торговые помещения - от 600 до 3000 руб./кв. м;
      - офисные помещения - от 175 до 700 руб./кв. м;
      - жилые помещения - от 1500 до 3000 руб./мес.
    • Стоимость жилищной недвижимости колеблется от 10,9 до 16,5 тыс. руб./кв. м;
    • На рынке аренды и продажи за последние два года наблюдался стабильный рост цен на 15-25% . Ожидается, что тенденция сохранится и в 2005 году.

      Торговая недвижимость

      В развитии торговой недвижимости г. Ульяновска можно выделить ряд характерных устойчивых тенденций:
    • Уменьшение количества торговых площадей крупных и средних предприятий, охваченных сетью, и соответственно увеличение плотности торговых точек в районах города.
    • Высокая плотность распределения розничных торговых точек и экстенсивный характер развития торговой розничной сети в целом.
    • Отсутствие профессионального управления.
    • Отсутствие современных систем вентиляции, кондиционирования.
    • Отсутствие и недостаток мест парковки.

      В настоящее время можно говорить об активном становлении рынка коммерческой недвижимости в регионе. Сегмент торговой недвижимости занимает сегодня наибольшую долю на рынке коммерческой недвижимости региона. При этом сектор торговых центров является самым динамично развивающимся и перспективным для инвестирования.

      В ближайшее время возможен активный выход крупных сетевых операторов, в том числе федерального масштаба. Однако существуют некоторые трудности, которые оттягивают этот приход:
    • недооценка потенциала региона;
    • до недавнего времени отсутствие поддержки со стороны местных властей;
    • жёсткая конкуренция с местными торговыми операторами;
    • отсутствие площадей, с соответствующими количественными и качественными характеристиками.

      Основные тенденции в сегменте торговой недвижимости - наличие скрытого неудовлетворенного спроса на качественные торговые помещения, рост спроса на качественные торговые помещения, в среднесрочной перспективе прогнозируется миграция арендаторов из низкокачественных помещений в более качественные, преимущественно новые.

      Офисная недвижимость
      По нашим оценкам, специализированных бизнес-центров, соответствующих характеристикам современных, - сегодня в Ульяновске нет.

      Существующие офисные помещения имеют ряд недостатков:
    • отсутствие технической возможности перепланировки помещений, не соответствующих требованиям эргономики;
    • недостаточный объем либо отсутствие парковок;
    • низкий уровень обеспечения внутренними коммуникациями (отсутствие кондиционирования, лифтов, достаточного количества телефонных номеров, выделенных линий интернет, современного электротехнического оборудования и др.).

      Направления развития предложения данного сегмента:
    • Возобновление строительных работ на объектах долгостроя. Однако эти здания даже после значительной перепланировки не отвечают требованиям высококлассных бизнес-центров в полной мере, поскольку их характеристики не соответствует потребностям рынка.
    • Нежилые помещения на первых-вторых-третьих этажах жилых зданий, переведенные из жилого фонда в категорию нежилых (не являются доминирующими и составляют явное меньшинство офисного фонда).
    • Наиболее перспективное направление - создание новых офисных центров (в том числе путем сноса и застройки площадей в центральных районах города).

      Жилищная недвижимость
      Основные черты, характеризующие рынок жилой недвижимости Ульяновска:
    • Низкие темпы строительства в последние годы.
    • Большой разрыв графиков строительства и сроков ввода новых домов в эксплуатацию.
    • Рост неудовлетворенного потребительского спроса на рынке первичного жилья.
    • Рост цен на рынке вторичного жилья.

      Тем не менее, уже прослеживаются тенденции активизации жилищного строительства в Ульяновске, в частности, по программам доступного жилья.
      По данным консалтингового агентства KnightFrank, сегодня рынок жилья в регионах находится в стадии роста. На дальнейшее развитие жилого сегмента в каждом регионе будет влиять ряд факторов: социально-экономическая ситуация в городе, уровень доходов населения и их рост, развитость инженерной и транспортной инфраструктуры, отношение городской администрации к строительству и продаже нового жилья, привлекательность региона для иностранных и российских инвесторов и застройщиков.

      В настоящее время практически в каждом городе существует два класса жилья - элитное и типовое. К элитному жилью обычно относят новые, либо реконструированные дома в центре города или в районах, прилегающих к нему. К типовому - дома на окраинах и в менее престижных районах, строящиеся по типовому проекту. Существует и промежуточный класс - "индивидуальные проекты".

    Подготовлено ООО "Взлёт-инвест"


    Вернуться к содержанию