Подать объявление

Наши партнеры

  • Архив №4(92) от 04 марта 2008 г.

    Коммерческая жилка

    Cегодня рынок коммерческой недвижимости развит, сегментирован и, что особенно важно, имеет хороший прогноз, однако это не означает, что все его сектора высокодоходны и могут представлять одинаковый интерес для инвесторов. Впрочем, вложения в склады и офисы - занятие довольно специфическое, требующее не только чутья и денег, но и знания рынка.

    Традиционные участники рынка коммерческой недвижимости считают, что игра на этом поле не имеет ничего общего с куплей-продажей квартир, доступной практически любому инвестору, располагающему необходимой суммой.

    В фаворе - склады и офисы

    С полной уверенностью можно сказать одно: на первом месте по популярности уже долгие годы остаются инвестиции в офисную недвижимость, которая считается наиболее доходной. Потенциал роста стоимости аренды и продажи офисных площадей по-прежнему высок. Успешная реализация престижных объектов положительно влияет на имидж и репутацию компании-девелопера, а в долгосрочной перспективе последний фактор важнее доходности.

    Конечно, не каждый девелопер может позволить себе аккумулировать достаточное количество средств для инвестиций в масштабные проекты класса А. Однако в любом случае лучше строить небольшие, но высококачественные офисные центры, нежели возводить крупные объекты низкого уровня.

    А вот за второе место по привлекательности идет постоянная и упорная борьба между торговой и складской недвижимостью. Впрочем, с недавних пор склады выбились вперед. Этому в немалой степени способствовал резко возросший интерес к данному сегменту со стороны западных фондов.

    Торговая недвижимость в 2007 году сдала свои позиции. Многие специалисты заговорили о насыщении этого сегмента.

    Гостиничная недвижимость - аутсайдер коммерческого рынка. Однако есть надежда, что в 2008 году эта ситуация может в корне измениться: поскольку с реализацией жилья сегодня проблемы, девелоперам придется искать альтернативные проекты.

    Главное - терпение
    Что касается доходности и перспективности вложений на рынке коммерческой недвижимости, то, в отличие от жилищного сегмента, здесь принято просчитывать варианты на 5-10 лет вперед, учитывая, в первую очередь, такой немаловажный аспект, как капитализация объекта недвижимости.

    Следует отметить, что оценка финансовой отдачи напрямую зависит от самого актива: уникальные активы с выгодным расположением могут быть оценены на уровне, намного превосходящем среднерыночные коэффициенты. И наоборот, наличие каких-либо проблемных характеристик - юридических, технических, операционных - значительно ухудшит прибыльность девелопера/инвестора от данного актива.

    Аналитики считают, что все виды коммерческой недвижимости способны создавать максимальную прибыль на этапе девелопмента, то есть строительства объекта и перепродажи после ввода в эксплуатацию с оценкой здания как генерирующего доходы бизнеса, а не как отдельно стоящего объекта недвижимости. Время, за которое окупается офисная недвижимость, меньше, чем у торговых проектов, но при этом ликвидность более высокая, чем у складов.

    Риск - дело благородное

    Следующий аспект, который требует внимательного рассмотрения при оценке эффективности вложений в тот или иной сегмент рынка коммерческой недвижимости, - это оценка имеющихся рисков.

    При строительстве торгового объекта общий уровень риска достаточно высок, однако при сочетании удачных параметров местоположения с использованием профессионально разработанной концепции, а также при правильном позиционировании в продвижении объекта данные риски возможно нивелировать.
    В складском сегменте основными факторами, способными привести проект к провалу, могут быть непродуманная концепция, неправильно выбранное местоположение, недостаточное финансирование, а также значительное удорожание стоимости строительства.

    Пока все не так страшно с точки зрения рисков в офисном сегменте. Основной риск связан с переоценкой емкости рынка, что в дальнейшем может привести к высокой доле вакантных площадей в офисных объектах.

    Аксиомой рынка коммерческой недвижимости до сих пор являлось утверждение о том, что спрос на нее по всем секторам значительно превосходит предложение. Скорее всего, эти слова будут повторять и в 2008 году, хотя и с некоторыми оговорками. Так, можно с полной уверенностью утверждать, что серьезный дефицит сохранится в секторах складской и гостиничной недвижимости.

    А вот с офисами и торговыми центрами все не так просто. Как такового дефицита здесь нет, есть повышенный спрос на помещения определенных категорий, с определенной ценой и конкретным местоположением.

    Тенденции и прогнозы
    Среди последних тенденций в сфере торговой недвижимости эксперты отмечают первичное насыщение рынка торговых площадей крупных городов при сохранении дефицита качественных торговых площадей; децентрализацию строительства торговых объектов; усиление конкуренции между объектами; выход на рынок новых форматов торговых объектов; укрупнение масштабов возводимых объектов; размещение торговых объектов в составе многофункциональных комплексов.

    Среди последних тенденций в складском секторе недвижимости - возрастающая активность иностранных инвесторов; активная региональная экспансия ключевых игроков рынка; начало формирования конкурентной среды в сегменте.

    В сфере офисной недвижимости практически без изменений. По-прежнему дефицит предложения качественных офисных помещений, дальнейший рост спроса, задержка сроков ввода объектов в эксплуатацию, что, в свою очередь, способствует росту арендных ставок и цен продажи качественных площадей.
    Нельзя не отметить и существенное укрупнение объектов, включение и постепенное увеличение доли офисной составляющей в многофункциональных комплексах. Комплексы становятся выше, а офисных площадей в них - больше.

    По материалам www.dvoretsky.ru


    Вернуться к содержанию