Подать объявление

Наши партнеры

  • Архив №6(94) от 01 апреля 2008 г.

    Аналитика. Цены предложения на рынке жилья городов России в 1990 - 2007 году

    С декабря 2006 по декабрь 2007 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России выросла:

    в Москве* - с 4828 до 5429 $/ кв. м (на 12%), или с 126,93 до 133,00 тыс. руб./кв. м (5%);

    в Петербурге* - с 2593 до 3200 $/ кв. м (24%), или с 68,17 до 77,76 тыс. руб./кв. м (14%);

    Уровень цен на жилье в городах выборки


    в Мособласти* - с 2522 до 2536 $/ кв. м (1%), или с 66,3 до 62,13 тыс. руб./кв. м (-6%);

    в Екатеринбурге - с 2415 до 2615 $/ кв. м (13 %), или 63,51 до 64,06 тыс. руб./кв. м (1 %);

    в Уфе - с 1729 до 2000 $/ кв. м (16%), или с 45,85 до 49,0 тыс. руб./кв. м (7%);

    в Новосибирске - с 1658 до 2350 $/ кв. м (42%), или 43,59 до 55,0 тыс. руб./кв. м (26%);

    в Тюмени - с 1600 до 2192 $/ кв. м (37%), или с 42 до 53,716 тыс. руб./кв. м (28%);

    в Ростове-на-Дону - с 1385 до 1770 $/ кв. м (28%), или с 36,41 до 41,00 тыс. руб./кв. м (12,6%);

    в Перми - с 1430 до 2258 $/ кв. м (58%), или с 36,61 до 54,87 тыс. руб./кв. м (50%);

    в Твери - с 1370 до 1833 $/ кв. м (34%), или с 36,02 до 44,91 тыс. руб./кв. м (25 %);

    в Кемерово - с 1369 до 1883 $/ кв. м (38%), или с 36,0 до 45,76 тыс. руб./кв. м (27%);

    в Пензе - с 890 до $/ кв. м ( %), или с 28 до тыс. руб./кв. м ( %);

    в Ульяновске - с 859 до 1243 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%);

    в Ижевске - с 1837 до 1865 $/ кв. м (2%), или с 49,00 до 45,70 тыс. руб./кв. м (-7%);

    в Краснодаре* - с 1370 до 2088 $/ кв. м (52%), или с 39,12 до 50,74 тыс. руб./кв. м (30%);

    в Красноярске - с 1115 до 2016 $/ кв. м (81%), или с 29,31 до 54,29 тыс. руб./кв. м (85%);

    в Ярославле с 1758 до 1910 $/ кв. м (9%), или с 46,22 до 46,83 тыс. руб./кв. м (1%).

    в Ульяновске - с 859 до 1233 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%)..

    Примечания:
    1. Звездочкой* отмечены города с долларовой номинацией цен.
    2. Мособласть - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир.

    По итогам года прирост цен предложения жилья в долларовом выражении составил от 1 до 81%, в рублевом выражении от -7 до 85%. Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости.

     

    Характер динамики цен в рублевом выражении:
    а) в первую группу (Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль), дополнительно вошел Петербург, при этом несколько изменился характер динамики - стабильность и даже снижение цен (Ижевск, Мособласть);

    б) во вторую группу (Пенза, Рязань, Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень, Ульяновск, Стерлитамак, Шахты) дополнительно вошел Ростов, и понизился уровень индексов роста цен;

    в) в третьей группе (Новосибирск, Тверь, Пермь, Краснодар) исключен Петербург;

    г) четвертая группа осталась неизменной (Красноярск).

     

    Рынок жилья городов России, после стремительного взлета цен в предыдущем году, в 2007 году в основном перешел к стадии стабилизации, при этом продолжительность стабилизации составила от 3-4 месяцев до 10 и даже 12 месяцев.
    Осенью в ряде городов наметился новый подъем цен. Основной причиной является уход с рынка покупателей, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья (в том числе с ипотечной поддержкой) после стремительного взлета цен в предыдущие год-два.

    Основные особенности динамики цен на рынке жилья России в 2007 году:
    - некоторые различия в динамике и величине годового прироста цен в рублевом и долларовом выражении, вызванные укреплением рубля относительно доллара (по итогам года - на 9,4%);

    - дополнительное уменьшение величины прироста реальных цен (с исключенной инфляцией рубля и доллара) по сравнению с номинальными в связи с неожиданным ростом потребительских цен (по итогам года - на 12%);

    - существенные различия в моментах начала и продолжительности стабилизации, и вследствие этого - в итоговых величинах годовых приростов цен в различных городах.

    Потребительские цены за год выросли на 11,8%, рубль девальвировал к доллару на 6,5%, локальная инфляция доллара в России составила 19,6%, и доллар потерял 16,4% своей покупательной способности в России (относительно потребительской корзины). В результате прирост реальных цен в 2007 году в городах выборки составил от -20% до 35%.

     


    Последняя особенность может быть объяснена при рассмотрении динамики цен в среднесрочной и долгосрочной ретроспективе.

    ДОЛГОСРОЧНЫЕ ЗАКОНОМЕРНОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ РОССИИ

    Среднесрочная ретроспектива

    За последние три года рынок жилья городов России прошел очередной цикл роста цен, в результате которого цены предложения удвоились и утроились (выросли в 2,7-3,4 раза).

     

    За последние три года цены выросли в Москве, Петербурге, Мособласти, Екатеринбурге, Ростове, Ижевске, Краснодаре, Красноярске в 2,7-3,0 раза, Ульяновске, Новосибирске, Уфе, Перми, Твери, Ярославле в 3,1-3,4 раза. При этом рост происходил во всех городах, но несинхронно: за первый календарный год прирост составил от 9 до 55%, за два года - от 41 до 211%, за три года - от 170 до 239%. Следовательно, динамика цен за три календарных года не позволила выявить общие для различных городов закономерности роста цен. Необходимо проанализировать более длинные динамические ряды.

    Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России

    Первые десять лет легального рынка недвижимости - это старт и взлет цен, переход к стабилизации, а затем кризис 1998-1999 гг. В середине 2000 года, когда рынок жилья находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Следующие 7 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).
    Оказалось, что Москва и Московская область, как и все другие города, прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1995 г.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация-2002, "нефтяной" рост, стабилизация-2004, "ипотечно-нефтяной" рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 года), стабилизация-2007, начало нового роста. В других городах отмечены следующие особенности:
    - несинхронность начала и окончания отдельных стадий;
    - некоторые отличия в протекании отдельных стадий.
    Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, объективном характере этих закономерностей, при несомненном влиянии особенностей локальных рынков на динамику поведения цен.

    L Стерник Г.М.
    L Аналитическая группа Г.М.Стерника

    Аналитическая группа Г.М.Стерника - неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).


    Продолжение следует...

    Благодарим за предоставленные материалы Стерника Геннадия Моисеевича, профессора кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова, главного аналитика Российской Гильдии риэлторов(ТМ)
    Полная версия статьи размещена на сайте автора www.realtymarket.ru


    Вернуться к содержанию