Подать объявление

Наши партнеры

  • Архив №17(221) от 10 сентября 2013 г.

    Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в ПФО

    Материал подготовлен Анастасией Кременчук,  главным редактором портала АRENDATOR.RU

    13 марта этого года Приволжскому федеральному округу исполнилось 13 лет. На данный момент его территория составляет 6,06% от территории Российской Федерации, а численность населения – 29 772 235 человек.


    По показателям промышленного производства, Приволжский федеральный округ (23,9 %) обогнал Центральный федеральный округ и занял лидирующее место в экономике России. Объем инвестиций в Приволжский федеральный округ составляет 15,3 % всех инвестиций России.
     
    В Приволжский федеральный округ входит пять городов-миллионников – Нижний Новгород, Самара, Казань, Уфа и Пермь. Спрос на коммерческую недвижимость в ПФО продолжает расти. Так, в Нижнем Новгороде набирает обороты кредитование коммерческой недвижимости.

    А благоприятные географические показатели Самары, положительная динамика темпов экономического роста, обеспеченность муниципальными объектами позволяют называть город перспективным также и в сфере развития коммерческой недвижимости. В свою очередь, рынок коммерческой недвижимости Казани стал также более привлекательным, в том числе для зарубежных инвесторов, с тех пор как Казань выиграла право проведения Универсиады-2013.

    Офисная недвижимость

    В 2012 году рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода продолжил стабильное развитие. Значительных изменений в ценах продаж и ставок аренды отмечено не было.

    В настоящее время в городе функционирует порядка 80 объектов идентифицирующих себя в качестве бизнес-центров. Без учета морально устаревших зданий площадью менее 1000 кв.м, сдаваемых под офисы, изначально не предназначенных для ведения бизнеса, их число сокращается до 66 штук общей площадью 838 600 кв.м классов А, В, В+ и С.

    К актуальным проблемам Нижнего Новгорода можно отнести неравномерность развития районов и чрезмерную загруженность исторического центра.

    В Самаре похожая ситуация – подавляющее большинство БЦ тяготеет к историческому центру города, который классически ассоциируется с деловым центром. Однако много высококлассных объектов уже расположено по пути движения из центра Самары в Москву, то есть на Московском шоссе, переходящем в трассу М-5. Как следствие, в Самаре практически сформировался новый деловой центр, находящийся в Октябрьском, а не в историческом Ленинском и Самарском районах.

    По общим данным, в Самаре насчитывается порядка 35 качественных бизнес-центров, не считая находящихся вне оборота рынка штаб-квартир компаний. Но это лишь совсем небольшая часть рынка, не более 15% всего офисного рынка Самары. Помимо них, на рынке много старых или административных зданий, встроенно-пристроенных помещений.

    Качественного предложения на рынке Самары с учетом объема неклассифицируемых БЦ всего порядка 370 тыс. кв.м, еще около 100 тыс. кв.м находится на стадии строительства.

    На рынке офисных помещений Казани представлены высококачественные бизнес-центры классов  A и B. Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 183 кв. м на 1000 жителей. Общее предложение офисных площадей составляет более 410 тыс.кв.м Из них около 210 тыс.кв. м относится к качественному предложению. Большинство бизнес-центров класса А имеет заполняемость, близкую к 100%.

    А вот рынок качественной офисной недвижимости Уфы находится на начальном этапе своего развития. В структуре предложения преобладают помещения класса В.

    Торговая недвижимость

    Прошедший год продемонстрировал позитивный настрой игроков рынка торговой недвижимости. Многие ритейлеры включили в планы своего развития новые регионы, а также увеличение количества магазинов в ПФО.

    На данный момент в Нижнем Новгороде работает более 100 предприятий с иностранным капиталом. В городе присутствуют такие крупнейшие сетевые операторы, как IKEA, OBI, Лента, АШАН, Castorama, Metro, О’Кей. В 2012 к развитию своего бизнеса в Нижнем Новгороде приступили такие известные сети, как KFC, MediaMarkt, H&M, Синемастар, Физкульт, БубльГум и др. По-прежнему остро в Нижнем Новгороде стоит вопрос дефицита качественных торговых площадок для выхода в регионы торговых сетей, особенно непросто приходится тем ритейлерам, которым необходимы крупноформатные помещения. В 2013 году рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода продолжит свое поступательное развитие, о чем свидетельствуют высокий спрос со стороны арендаторов и прогнозируемый объем ввода новых площадей.
     
    Рынок торговой недвижимости Самары также находится на высоком уровне развития. По мере роста конкуренции многие непрофессиональные торговые центры начинают испытывать недостаток сильных арендаторов. Это неудивительно – некоторые объекты устарели и нуждаются в редевелопменте. Самара является одним из наиболее привлекательных регионов для инвестирования в готовые торговые центры регионального и суперрегионального масштаба. Несмотря на присутствие большого количества сильных местных продуктовых сетей формата «магазин у дома» («Меркурий», «Остап», «Любимый магазин» и др.), в городе также открыты супермаркеты и гипермаркеты «Карусель», «Перекресток», «Ашан», Metro Cash&Carry. В октябре компания «Ашан» планирует открытие своего третьего магазина в городе. В Самаре успешно функционируют гипермаркеты DIY, бытовой техники и электроники: IKEA, Castorama, LeroyMerlin, MediaMarkt, М.Видео, Цифровой, Техносила, Эльдорадо. На сегодняшний день девелоперы заявили о 14 проектах ТЦ в Самаре, находящихся на различных стадиях реализации (общая площадь 727 тыс. кв.м).

    По состоянию на начало 2012 года Казань является одним из лидеров среди российских городов по количеству представленных в городе международных торговых сетей. Сейчас в Казани насчитывается 13 ТЦ общей площадью 622 100 кв. м (GLA – 400 000 кв.м). Обеспеченность горожан является одной из самых высоких в России – 350 кв. м/1 000 жителей).

    Активность международных ритейлеров в Уфе также достаточно высокая. Среди крупных торговых операторов на рынке работают такие международные бренды как Auchan, Metro C&C, LeroyMerlin, Castorama, IKEA. Однако рынок качественных ТЦ Самары не насыщен. В ближайшее 2-3 года ожидается открытие еще 3-5 крупных проектов, что почти вдвое увеличит обеспеченность жителей торговыми площадями в качественных ТЦ.

    Индустриальная недвижимость

    В Нижнем Новгороде насчитывается порядка 400 000 кв.м складских площадей. Спрос на производственно-складские площади в 2012 году превышал предложение (и аренда, и покупка). Существует дефицит производственных площадей хорошего качества, которые отвечали бы запросам покупателей с точки зрения наличия и возможности подведения коммуникаций, местоположению и комфорта работы. Например, теплых складов с автомобильной рампой в черте города площадью от 1000 до 3000 кв.м практически нет. Современные производственные площади на рынке пока не появляются.

    А вот в Самарском регионе отсутствует массовый спрос на складские площади. В последние годы на рынке не заключалось крупных сделок, соизмеримых по размеру с докризисными. Уровень вакантных площадей относительно невысок - около 9–11%. Однако это вызвано не повышенным уровнем спроса, а скорее – ограниченным предложением. При этом часть складских площадей используется не по назначению, а свободные площади длительное время могут простаивать, не будучи востребованными арендаторами.

    Рынок качественных складских помещений Казани также достаточно пассивен. На рынке присутствует существенный избыток предложения. В Казани представлены складские комплексы классов A, B и C.

    В свою очередь, складской рынок Уфы является наиболее молодым и неразвитым сегментом коммерческой недвижимости. Несмотря на то что в Уфе сложились уникальные предпосылки для решения крупных транспортных задач, и прилегающие территории обладают достаточным потенциалом для развития логистической инфраструктуры.

    За прошедший период не отмечается увеличение количества качественных складских площадей класса А, введенных в эксплуатацию.

    Гостиничная недвижимость

    Гостиничная база Нижнего Новгорода в настоящее время насчитывает порядка 70 объектов вместимостью 2897 номеров. На рынке представлены как гостиницы эконом-класса, так и отели класса «люкс». До 1 июля 2015 года гостиницы Нижнего Новгорода и другие объекты, предназначенные для размещения туристов, должны будут пройти международную классификацию (от 1* до 5*).

    А в Самаре на сегодняшний день открыто более 150 гостиниц и отелей. Из них всего три объекта управляются международными гостиничными операторами: RenaissanceSamara (Marriott), HolidayInnSamara (InterContinentalHotels Group) и Ibis (AccorGroup). В основном, рынок гостиничных услуг города формируется объектами малого формата (предлагающими менее 30 номеров), причем значительная его часть – с «советским прошлым» и неклассифицируемого качества. Сейчас, по оценкам департамента туризма Самарской области, городу не хватает около 2 тыс. гостиничных номеров высокого уровня,  а также эконом-класса.

    Казань по количеству гостиничных объектов близка к Нижнему Новгороду. В городе функционируют 60 гостиниц с общим номерным фондом около 3,5 тыс. номеров, из которых на долю гостиниц 3* и ниже приходится 60%. В Казани расположено 2 гостиницы категории 5*, общий номерной фонд которых составляет 311 номеров. Первый – это Отель «Корстон Казань» (202 номера), а второй – Отель «Мираж» (109 номеров). В целом, общие перспективы развития гостиничной недвижимости Казани оцениваются как высокие.

    Хуже всего дела обстоят в Уфе – в настоящее время в городе функционируют 40 гостиниц с общим номерным фондом  около 2500 номеров. Рынок средств размещения Уфы представлен в основном гостиницами советского периода и мини-отелями. Динамика предложения пока не имеет тенденции к существенному увеличению. На рынке с 2008 года не появлялись новые крупные отели. В структуре предложения большую часть занимают гостиницы 3*, на долю отелей данной категории приходится 24% от всего объема средств размещения. Категория 4* представлена только двумя отелями совокупной вместимостью 213 номеров, что составляет 8%. Другие объекты (67%) относятся к категории 2* и ниже.

    В результате реализации различных проектов по строительству всех видов коммерческой недвижимости, а также вхождения на рынок региона представителей крупного российского и международного бизнеса, до 2020 года Приволжский федеральный округ займет одно из первых мест по размеру валового регионального продукта среди федеральных округов России. ПФО в перспективе должен стать одним из наиболее близких к международным стандартам по индустрии районом страны. Сейчас  Приволжские города-милионники уже заработали себе репутацию динамично развивающихся урбанистических центров в государстве. Если текущие тенденции на рынке  сохранятся, то  ПФО, скорее всего, прочно закрепится на пьедестале лидеров экономического роста, а значит, и расширения рынка качественной коммерческой недвижимости.

    Материал подготовлен Анастасией Кременчук, 
    главным редактором портала АRENDATOR.RU

    специально для журнала «Недвижимость Ульяновска»


    Вернуться к содержанию