Подать объявление

Наши партнеры

  • Архив №5(310) от 22 мая 2018 г.

    Элитное жилье в Ульяновске. Как отличить и где искать?











    Елена Гамова,
    исполнительный директор
    OOO «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»,
    сертифицированный аналитик-консультант
    рынка недвижимости (САКРН), тел. 41-05-05


    «Квартира в элитном доме», «дом премиум-класса», «клубный дом комфорт-класса»,
    «квартира бизнес-класса» – такие привлекательные эпитеты все чаще встречаются в рекламных объявлениях застройщиков, а также частных продавцов отдельных квартир.

    Есть ли различия между этими красивыми терминами? Одинаковы ли по своему качеству элитные квартиры в разных городах? Разобраться в этом вопросе нам поможет профессионал – Елена Гамова, сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости, исполнительный директор
    ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ».

    – На сегодня все новостройки в России классифицируются в соответствии с «Единой методикой классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)» (авт. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Епишина Э.Д.). Согласно методике, выделены 2 класса массового жилья (эконом-класс и класс комфорт), а также 2 класса жилья повышенной комфортности (бизнес-класс и элитный класс).

    Массовое жилье

    Жилье комфорт-класса – это массовое жилье с улучшенными потребительскими свойствами. Основные отличия комфорт-класса от эконом-класса, это увеличенные площади как самих квартир, так и общих помещений. Например, кухня в квартирах в доме комфорт-класса должна быть не менее 8 кв.м, а общие площади квартир не должны быть слишком маленькие и должны укладываться в следующие значения:



    Если площади квартир меньше указанных в таблице, то такой дом относится к эконом-классу. Также отличительным признаком является отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей, которое для домов комфорт-класса должно быть не более 0,75. Это означает, что площади лестниц, лестничных площадок, общих коридоров и тамбуров должны быть достаточно просторными и занимать не менее 25% общей площади этажа.
    И, наконец, высота потолков «в чистоте» в квартирах комфорт класса не может быть меньше 2,7м.

    Например, типичным представителем домов комфорт-класса является
    ЖК «Пушкаревский», где все 1-, 2-, и 3-комнатные квартиры достаточно просторные, а малогабаритные квартиры отсутствуют. Все признаки комфорт-класса в этом ЖК полностью соблюдены. Также имеются  такие дополнительные опции как встроенные приточно-вентиляционные клапаны под каждым окном и самоочищающиеся польские стекла с затемнением.

    Жилье повышенной комфортности

    Итак, с комфорт-классом массового жилья разобрались.
    Теперь рассмотрим, какое же жилье считается жильем повышенной комфортности и чем жилье бизнес-класса отличается от элитного?  Конечно, такое жилье предполагает большие площади квартир:



    Дома бизнес-класса строятся по индивидуальному проекту с дизайнерской проработкой. Места общего пользования в них должны иметь высококачественную отделку (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.). Кроме того, как обязательный признак,  предполагается централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возможны внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Отопление автономное или посредством индивидуального теплового пункта. Также высота потолков в квартирах не менее 2,75 м после выполненной отделки и наличие не менее 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат. Обязательно наличие благоустроенной, конструктивно выделенной прилегающей территории, с  огороженным периметром. И, наконец,  дом бизнес-класса должен иметь закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из расчета не менее 1 машино-место на квартиру.

    А что строят у нас, в Ульяновске?

    Подавляющее большинство ульяновских, так называемых, клубных домов не дотягивают до бизнес-класса по нескольким обязательным признакам.

    Тем более, отсутствует у нас элитный класс жилья, который предполагает в качестве отличительных признаков, кроме увеличенной площади квартир и мест общего пользования, следующие:
    •  индивидуальный проект дома, претендующий на уровень архитектурного памятника местного значения,
    •  благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория с ландшафтным дизайном,
    •  консьерж,  собственная служба охраны,
    •  разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома (доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир),
    •  закрытый отапливаемый паркинг с лифтом, предпочтительно с мойкой и экспресс- автосервисом, не менее 1,5 машино-места на квартиру,
    •  централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры,
    •  дополнительные уровни водоподготовки, 
    •  автономное отопление,
    •  энергоснабжение – свыше 10 кВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома,
    •  наличие хозяйственных помещений (прачечные, сейфы, шубохранилища и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома,
    •  в квартирах потолки от 3 м,
    •  не менее 2 санузлов,
    •  зимний сад, кухня-столовая, терраса.

    Таким образом, в Ульяновске нет элитного жилья в общероссийском понимании. Тем не менее, большинству продавцов недвижимости это не мешает называть элитным жилье, которое немного лучше, чем жилье комфорт-класса, хотя оно и не имеет всех обязательных признаков жилья бизнес-класса.

    Есть ли спрос?

    Спрос на элитное жилье есть всегда, но он достаточно ограничен. Этот рынок менее подвержен колебаниям. Например, за 2017 г. средняя цена предложения на квартиры в Ульяновске упала на 2,3%, а цена на квартиры улучшенных серий опустилась совсем незначительно – на 0,7% за год. Однако, большинство застройщиков не рискует строить настоящие дома бизнес-класса, так как себестоимость таких домов высокая и низка вероятность массового привлечения дольщиков. А строить на кредитные средства банков мало кто из застройщиков может себе позволить.

    «Подводные камни» клубников

    Пытаясь сэкономить, часто под видом элитных, застройщики строят самое, что ни на есть, дешевое жилье, называя его клубным домом. С чем можно столкнуться, покупая себе квартиру в таком доме?

    Начнем с того, что на жилое здание этажностью не более 3-х не требуется экспертиза проекта. Отсюда велик соблазн удешевить строительство за счет не соблюдения целого ряда строительных норм, начиная от пожарной безопасности, и заканчивая теплопроводностью стен, построенных из, якобы, современных материалов по современным, никем не проверенным и не контролируемым, технологиям.

    Кроме холодных и непрочных стен и кровли, в таких домах часто встречается, так называемый, подземный паркинг, выполненный с нарушением всех возможных норм, таких как вытяжная вентиляция, шумо- и газо- изоляция, угол наклона и радиус въезда и пр. Некоторые горе-застройщики умудряются даже вообще не делать ворота и въезд в паркинг, предлагая жильцам самостоятельно разбирать стену цоколя. То же касается благоустройства территории и ограждения. Часто встречается экономия на отделке мест общего пользования – лестничных пролетов и площадок, которые по завершению строительства выглядят хуже, чем в домах эконом-класса.

    Что касается юридического оформления покупки таких квартир на стадии строительства, то на сегодня существует только 2 законные схемы: либо заключение договора долевого участия в строительстве, который проходит обязательную государственную регистрацию, либо вступление в ЖСК и заключение договора паенакопления. Все иные схемы и договоры не законны и приводят или к потере уплаченных средств, или, в лучшем случае, к серьезным проблемам и судам при попытке зарегистрировать право собственности на купленную квартиру.

    Не стоит забывать, что и законные схемы оформления покупки на стадии строительства не могут защитить вас на 100% от того, что дом не будет построен в срок и в соответствии с той прекрасной картинкой, которую вам нарисовали при продаже. Экономия при покупке на стадии строительства всегда оплачивается риском, степень которого будет зависеть лишь от вашей осведомленности и сотрудничестве с настоящим профессионалом  рынка недвижимости – риэлторской компанией, которой вы доверяете.

    Получить доход или потерять все?

    Основная масса покупателей квартир в домах бизнес-класса в Ульяновске покупает такие квартиры для собственного проживания. Но есть и инвесторы, желающие сохранить и приумножить свои средства, вложив их в самый надежный актив – недвижимость. Выгодно ли вкладывать деньги в покупку элитных квартир? Этот вопрос интересует многих. Ответ: выгодно, если рассматривать эти вложения как долговременную и надежную инвестицию. При условии покупки квартиры площадью, примерно, 120 кв.м. в центральной части Ульяновска в жилом доме бизнес класса, обустройства ее достойной мебелью и техникой и постоянной сдачи в аренду, можно, кроме ежегодного чистого дохода около 0,5 млн.руб., получить доход от увеличения рыночной цены (за 10 лет с 2008 года рыночная стоимость 1 кв.м жилья улучшенной серии выросла на 18,4%).

    Итоговый общий доход с подобных инвестиций, примерно, 8% годовых. Конечно, это не сверх большой доход.
    Но, в сравнении с вложениями в другие активы, которые могут обещать более высокие значения доходности, вложение в недвижимость полностью исключает риск потери средств. По уровню надежности недвижимость не знает себе равных.

    Кто поможет?

    Если Вы решили купить себе квартиру более высокого класса, чем массовое жилье, не советую экономить на услугах профессионалов. Вам обязательно нужно найти надежную компанию, где работают специалисты в сфере недвижимости.  Они не будут раздавать вам бесплатные советы, не неся за них никакой ответственности (как это любят делать многие, окружающие нас, доброжелатели).

    Профессиональная компания  владеет информацией о большинстве застройщиков города и имеет специалистов, умеющих грамотно оценивать риски как юридического характера, так и экономические. Вникнув в ваши пожелания, они помогут подобрать ту квартиру, которая наиболее соответствует вашим мечтам, проведут анализ по соотношению «цена-качество», обеспечив вам экономию средств и окупив стоимость своих услуг, подберут наиболее выгодную ипотечную программу. А самое главное, досконально исследуют все «подводные камни» заманчивых предложений и минимизируют ваши риски. Не зря народная мудрость гласит, что «скупой платит дважды».

    Обратившись в «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ» на Радищева, 3, вы не только купите квартиру своей мечты, а будете получать удовольствие от действительно стоящей покупки долгие годы. Не зря наш девиз на протяжении более 20 лет работы: Помогаем покупать ВЫГОДНО, БЫСТРО, С ГАРАНТИЯМИ!

     Елена Гамова, исполнительный директор
    ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ», тел. 41-05-05

    Читайте также другие материалы Елены Гамовой:
    Кризису конец? Квартиры в Ульяновске будут продаваться быстрее
    Продаем квартиру самостоятельно

    Есть ли в Ульяновске элитное жилье?

    Динамика цен на жилье


    Хотите подать объявление? Нажмите на банер



    Разместите модуль или статью
    по e-mail: 414818@ul.real-estate.ru,
    тел. 8 (8422) 41-48-18
    .


    Скачать PDF журнала

    Подписывайтесь на страницу «Недвижимость Ульяновска»





  • Вернуться к содержанию