В
домах соседствуют жилые и нежилые помещения – квартиры и чьи-то офисы.
Жильцам и коммерсантам приходится общаться. Не всегда это мирный диалог.
Между тем, отношения можно выстроить. О конкретной пользе, которую могут
от подобного соседства извлечь жильцы, рассуждают эксперты.
Первые нежилые этажи "горячий товар". Наибольшим спросом пользуется
коммерческая недвижимость на первых линиях проходных улиц. Там арендуют
помещения банки, дорогие магазины, салоны красоты. В спальных районах,
внутри жилых кварталов на первых этажах располагаются парикмахерские,
клиники, магазинчики шаговой доступности, турагентства и т.д. Те, кому
важны аудитория и пешеходная доступность.
Но не каждое предприятие может расположиться в жилом доме. Главные принципы
по уровню шума и экологическим показателям. Нельзя нарушать покой жителей
дома или вредить их здоровью. Не место в жилом доме предприятиям, связанным
с производством. Эксперты считают, что не нужны жильцам такие соседи
как химчистки, круглосуточные магазины, бойко торгующие спиртным, день
и ночь "гудящие" рестораны. В жизни, вообще-то, мы наблюдаем
часто другую картину.
Не могут нежилые помещения использоваться и в качестве складских. Особенно
таких, где хранились бы взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы.
Не должны первые этажи и полуподвалы использоваться для размещения развлекательных
учреждений.
А кому же можно поселиться на нежилых этажах? Жилой дом будет "рад"
медицинским, детским и образовательным учреждениям, предприятиям общественного
питания и бытового обслуживания, магазинам шаговой доступности, офисам
банков и юридических фирм.
Спуститься вниз, поужинать
Если бы ресторан ввел для "своих" соседей дешевые обеды (или
бы раз в неделю стариков кормил бесплатно), то имел бы "добрый
имидж".
У нас пока нет традиции уходить на ужин из дома, но наличие ресторанчика
в доме могло бы облегчить жизнь. Это всегда компромисс – хочу жить в
тишине, но тогда придется ходить в магазин где-то вдалеке. Или – хочу,
чтобы продукты были рядом, но тогда придется потерпеть и приезд машины
с хлебом или пивом...
Сейчас многие учреждения и магазины стали вкладывать средства в обустройство
входа и прилегающей территории. Здесь важны договоренности с жителями.
Обязательно в таком случае нужно нормальное ТСЖ и правление, куда войдут
представители всех "нежилых помещений". Они должны вместе
обсуждать общие задачи по улучшению имиджа дома.
Банкиры уберутся
во дворе
От типа деятельности арендатора зависит многое, у каждой свои плюсы
и минусы. Например, в случае размещения в помещении банка, можно говорить
о таких позитивных последствиях, как круглосуточная охрана и уборка
прилегающей территории, но появляются проблемы с парковкой.
Предпочитаете жить в доме вообще без коммерческих площадей, либо с книжным
магазинчиком и уютной кофейней на первом этаже? Но арендаторов выбирают
собственники помещений. А таковыми жильцы дома могут стать в случае
организации ТСЖ и при условии, что нежилые помещения не обрели своих
собственников ранее.
Члены ТСЖ владеют вестибюлями и холлами, подвалами и чердаками, коридорами
и лестничными клетками, наружными стенами и крышей, лифтами, а также
землей под домом и придомовым участком на правах долевой собственности.
Доходы от использования этих ресурсов попадают в "копилку"
товарищества. И чтобы эксплуатация дома приносила дивиденды жильцам,
необходимо всем действовать совместно в направлении защиты общих интересов,
а не только личных, чтобы не превратиться в "лебедя, рака и щуку".
Деньги за "коммуналку" на счет ТСЖ
Если в доме имеется свободное нежилое помещение, являющееся собственностью
города, то преимущественным правом его аренды на бесконкурсной основе
по минимальной ставке арендной платы имеют ТСЖ. Если нежилое помещение,
находящееся в собственности города, сдано в аренду коммерческим предприятиям
(на конкурсной основе), плата за аренду поступает в бюджет города. Однако
жилищно-коммунальные услуги арендаторы обязаны перечислять на счет ТСЖ
или иной управляющей организации этого дома.
Другой вариант ТСЖ, действуя по уставу, сдает нежилые помещения, являющиеся
общей долевой собственностью владельцев помещений, в аренду. В этом
случае все доходы от аренды направляются, в соответствии с решением
общего собрания членов товарищества, на содержание и обслуживание дома,
в том числе на ремонт, оплату коммунальных услуг, также могут расходоваться
на благоустройство придомовой территории. Средства могут аккумулироваться
на счете ТСЖ для будущего капитального ремонта. По решению общего собрания
можно помогать социально незащищенным семьям оплачивать жилищно-коммунальные
услуги.
Хороший совет жильцам – внимательно изучить законодательство, установленные
ЖК РФ права собственников помещений по использованию объектов общего
имущества, нормы о проведении общих собраний собственников помещений
или членов ТСЖ, в исключительной компетенции которых находятся вопросы
использования нежилых помещений общего пользования. Затем изучить правовую
сторону вопроса взаимодействия с коммерческими организациями, проанализировать
ситуацию на рынке аренды нежилых помещений, в том числе, с точки зрения
надежности и благонамеренности потенциальных арендаторов.
ТСЖ – объединение собственников помещений и юридическое лицо, имеющее
возможность максимально быстро и в интересах жителей дома решать вопросы
аренды нежилых помещений.
Можно создать специальный фонд
Если в жилом доме находится нежилое помещение, которое принадлежит городу,
то польза от такого соседства для жилого дома возможна в пределах, определенных
городом по своему усмотрению (благоустройство территории, ремонт и т.д.).
Когда нежилые помещения в жилом доме принадлежат ТСЖ, общим собранием
членов товарищества может быть принято решение о сдаче таких помещений
в аренду, а также о распределении прибыли в виде арендных платежей.
Для получения определенных дивидендов собственники жилых помещений в
доме могут при создании ТСЖ предусмотреть такую возможность в уставе.
Общее собрание членов товарищества может образовать специальный фонд
для аккумулирования прибыли от хозяйственной деятельности ТСЖ, в том
числе и от сдачи в аренду принадлежащих товариществу нежилых помещений.
Для бизнесменов- повышенный тариф
Если помещение принадлежит городу или собственнику, жители дома (собственники
жилья) могут провести общее собрание и установить для первых этажей
и нежилых помещений повышенный тариф на содержание помещения.
Теоретически члены ТСЖ могут сдавать в аренду нежилые помещения и распоряжаться
этими деньгами самостоятельно, но практически никогда.
ТСЖ не передаются помещения на первых этажах. Обычно тут не помогает
даже суд – этого можно добиться только при использовании административного
ресурса...
И фасад отремонтировать,
и охрану выставить
Если нежилое помещение принадлежит городу, а в нем находится, например,
банк, то жилой дом имеет большую выгоду от такого соседства. Во-первых,
по договоренности с городом банк может отремонтировать фасад здания.
Во-вторых, в интересах банка и жилого дома благоустройство территории,
а также безопасность здания и прилегающей территории. В случае, если
нежилое помещение принадлежит ТСЖ, жилой дом также имеет выгоду в виде
арендных платежей, которые затем могут использоваться для нужд многоквартирного
дома. Резюме
Было бы наивным предполагать, что если жители создадут ТСЖ, то они немедленно
станут обладателями нежилых помещений в доме. Товариществам в реальности
крайне тяжело стать собственниками нежилых помещений. ТСЖ и "нежилье"
– это отдельная большая и больная тема. Но даже если жильцы и не владеют
нежилыми метрами, законодательство позволяет "отжать" от бизнесменов,
обитающих на первом этаже свою выгоду. Было бы желание. И терпение.
По материалам www.irn.ru
Рынок
коммерческой недвижимости переходит на новый качественный уровень. Повышение
качества рынка требует от девелоперов и управляющих компаний постоянно
совершенствовать профессионализм, изучать успешный опыт как российских,
так и западных коллег.
Понимая это, Гильдия управляющих и девелоперов запустила новый проект
– бизнес-туры представителей компаний в мировые центры девелопмента.
ГУД организовала бизнес-туры в Лондон, Шанхай, Гонконг. Участники поездок
изучали опыт ведущих мировых девелоперских и архитектурных компаний,
смогли увидеть, как развиваются зарубежные рынки коммерческой недвижимости,
уловить самые последние мировые тенденции.
Подобные поездки позволяют девелоперам и управляющим не только обогатить
профессиональный опыт, но и получить детальное представление об особенностях
рынков тех или иных городов. Это очень полезно, особенно если учесть
тот факт, что рынки разных государств имеют порой кардинальные отличия.
Например, в Шанхае рост арендных ставок искусственно сдерживается государством.
Но при этом девелоперская активность (при доходности проектов 5-6 процентов)
в этом городе очень высока – по количеству ежегодно вводимых площадей
Шанхай занимает второе место в мире. Также в Шанхае почти не продаются
готовые объекты, тогда как в Лондоне, наоборот, большинство проектов
девелоперы переуступают институциональным инвесторам.
Еще одна любопытная деталь – в России трудно найти девелопера, который
бы не жаловался на длительные сроки согласования проектов во всевозможных
инстанциях. Так вот, по сравнению с Лондоном: в британской столице согласование
проекта может продолжаться от 3 до 8-10 лет (в Москве 2-3 года). Правда,
в Шанхае, где власти стимулируют строительство, на согласование уйдет
всего 1,5 года.
Кроме того, в Лондоне, Москве и Шанхае по-разному решается вопрос с
паркингами. Если в Москве считается, что в приличном бизнес-центре должно
быть одно машино-место на 30 кв.м занимаемой арендатором площади, то
в Шанхае норма – одно место на 300-500 кв.м, а в Лондоне бизнес-центр,
предоставляющий одно место на 1200-1300 кв.м арендуемой площади, не
удивит никого. В отличие от России в Европе и на Востоке власти стремятся
сократить количество машин в деловых центрах городов. В Лондоне даже
топ-менеджеры средних компаний приезжают в офис на общественном транспорте
или такси.
Остается надеяться, что отечественные девелоперы смогут перенять у зарубежных
коллег исключительно положительный опыт и перенести его на отечественную
почву.
По материалам www. subscribe.ru
Книга "Личная независимость – как обеспечить и сохранить свою свободу в современной России"
Вы
откроете для себя новые возможности по сохранению и приумножению капитала
и поймете, как сделать свою жизнь свободной от разочарований, беспокойств,
вымогательства и судебных тяжб. Каждый, кто обладает сколько-нибудь
заметным состоянием или просто занимается пусть даже небольшим бизнесом,
может испытать массу неприятностей в любой момент, в том числе и тогда,
когда совсем их не ждет. Эта книга станет руководством для того, кто
хочет быть свободным и независимым.
Обсудив для начала такие темы, как, например, устройство делопроизводства
с точки зрения личной безопасности руководителя и предпринимателя, или
то, как использовать кое-какие удобные лазейки при оформлении, или купле-продаже
недвижимости и бизнеса, авторы делятся с читателями информацией, которая
позволит существенно снизить уровень налогов и вести свои дела с высоким
уровнем надежности и конфиденциальности.
Более подробная информация на http://www.knigafinans.com