Около трех месяцев до открытия Петербургского ипотечного форума – 2008. И в преддверии этого крупнейшего в России мероприятия мы публикуем интервью с ведущими его секций. О перспективах накопительных схем приобретения жилья рассказывает идеолог российской ипотеки и стройсберкасс Иван Грачев.

Иван Дмитриевич Грачев. Депутат Госдумы РФ четырех созывов. Автор законов "Об ипотеке" (залоге недвижимости), "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах", "О негосударственных пенсионных фондах", проекта ФЗ "О строительных сберегательных кассах" и др.
Ныне – заместитель председателя Комитета Государственной Думы по энергетике, председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, президент Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования, президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

- Иван Дмитриевич, в Госдуме пятого созыва Вы заняли пост зампредседателя Комитета по энергетике. Означает ли это, что Вы отошли от проблем ипотеки, накопительных схем приобретения жилья?
– Ни в коем случае. Дело в том, что комитеты Государственной Думы являются узкопрофильными, а я всегда занимался проблемами, затрагивающими разные сферы экономики. Так, работая в Комитете по собственности, одновременно выступал с законодательными инициативами в области энергетики, оценки недвижимости, занимался проблемами ипотеки (в том числе ипотечных ценных бумаг), содействовал развитию малого бизнеса. В Думе нового созыва моим базовым комитетом стал Комитет по энергетике – это позволит уделить повышенное внимание, например, вопросам ЖКХ. Но ипотеку я не оставлю, равно как и стройсберкассы (ССК). Закона об ССК люди ждут уже несколько лет. Пора, наконец, дать гражданам с относительно невысокими доходами возможность решать свои жилищные проблемы.
- А на какой стадии рассмотрения находится закон о стройсберкассах?
– В июле прошлого года документ был в очередной раз внесен в Госдуму. Первое чтение он должен пройти в феврале-марте наступившего года. Новый состав нижней палаты Парламента определил этот закон в качестве первоочередного.
- Сравните, пожалуйста, тот эффект, который дадут стройсберкассы в случае принятия документа в этом году, с тем, который мог бы быть, появись они два-три года назад, до значительного подорожания недвижимости.
– Максимальный эффект институт ССК дал бы, появись он лет десять назад. Напомню, соответствующий закон я уже дважды вносил в Государственную Думу – в 2002 и 2004 годах. Логика была следующей – закон об ССК необходимо принимать через три-четыре года после закона об ипотеке (1998 год). То есть строго соблюдая последовательность: сначала закон о регистрации прав, потом закон об ипотеке и вслед за ним законы, связанные с накоплением строительных сбережений, о социальной ипотеке. К сожалению, оба раза документ был снят с рассмотрения. Тогда еще власти верили, что жилье можно сделать доступным лишь посредством ипотеки американского образца.
Между тем и сегодня тема стройсберкасс очень актуальна. Конечно, в условиях существующего уровня цен на жилье вкладчику ССК трудно будет накопить на квартиру "с нуля". Но ведь есть масса других задач, которые способны решать ССК, – накопление на доплату при переезде в квартиру большей площади, реконструкция жилья, наконец, ремонт, который сегодня также обходится в тысячи долларов. Закон о стройсберкассах не изменит ситуацию кардинально за два-три года, он рассчитан лет на 30 (если судить по опыту других стран). Но за это время, я уверен, он коснется примерно половины населения страны.
- С какими еще законодательными инициативами Вы планируете выступить в 2008 году?
– Прежде всего я буду добиваться принятия федеральной целевой программы развития малой энергетики, которая полтора года назад "застряла" в Министерстве регионального развития. Объемы жилищного строительства в стране растут, а проблема дефицита энергетических мощностей решается слабо. Нынешние планы развития энергетики не могут обеспечить необходимых темпов наращивания объемов строительства.
С моей стороны также обязательно будут поправки в Жилищный, Градостроительный кодексы. В частности, в проработке нуждаются вопросы, связанные с изъятием земель у собственников для госнужд. Вообще земельная тематика станет одним из лейтмотивов моей работы в Госдуме пятого созыва. Ряд поправок, безусловно, коснется ипотеки.
- Вы считаете, что закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" нуждается в корректировках?
– В незначительных. Возьмем, например, ипотеку в силу закона, которая автоматически возникает при заключении договора об ипотеке. Эта норма, введенная нами в 1998 году, оказалась весьма эффективной и жизнеспособной. Однако она не распространяется на коммерческую ипотеку. Вообще в действующий документ необходимо внести ряд корректировок, которые будут регламентировать процедуру получения кредита под залог нежилой недвижимости. Ведь это направление становится все более востребованным. Спрос на коммерческую ипотеку растет.
- Как Вы оцениваете влияние мирового кризиса ликвидности на российскую ипотеку?
– Я неоднократно говорил в интервью: банки, выдающие высокорискованные кредиты и рассчитывающие на дешевые займы на внешних рынках, поступают недальновидно. Подчеркивал, что ипотечные кредиты должны быть исключительно ликвидными, а гражданам с невысокими доходами нужно дать возможность копить на квартиру в стройсберкассе.
И, как видите, я оказался прав. Между тем ипотечный кризис такого масштаба, как в Америке, у нас невозможен. Во-первых, объемы выданных кредитов в России на порядок меньше. Во-вторых, наши законы все-таки построены так, что прямо перенести американскую модель на русскую почву невозможно.
Сегодня трудности испытывают в основном те банки, которые ориентировались на внешние рынки (таковых примерно треть). Некоторые из них сворачивают ипотечные программы, другие – ужесточают правила выдачи кредитов.
- Но несмотря на кризис, российская ипотека продолжает свое развитие- Насколько оно активно?
– Когда закон об ипотеке вносился в Госдуму, я ожидал удвоения объема выдаваемых кредитов каждые два года. В среднем, этот темп выдерживался и, полагаю, будет выдерживаться еще года четыре. Сейчас наблюдается некоторый спад, но он будет уравновешен тем рывком, который сделала ипотека в 2005-2006 годах (объемы удваивались ежегодно). Так что в целом темпами развития системы ипотечного кредитования я доволен. Но, опять же, повторю: без поддержки стройсберкасс ипотека не решит жилищных проблем большинства россиян.
- Жилищное строительство идет по пути укрупнения. В Петербурге, в частности, начата реализация нескольких проектов-миллионников, планируется расселение целых кварталов – на их месте будут построены новые многоэтажные дома. Реализуются крупные проекты малоэтажной застройки. Как Вы считаете, способен ли спрос поглотить такой объем вводимого предложения?
– Способен. По моим оценкам, даже среди тех граждан, которые могут себе сегодня позволить ипотеку (таковых около 15%), только 1,5% реально покупают жилье. Остальной спрос пока не поглощен. С введением института стройсберкасс людей, имеющих возможности улучшить свои жилищные условия, станет еще больше.
- Иван Дмитриевич, сегодня у россиян практически нет способов сохранить свои сбережения от инфляции. Многие СМИ пугают падением курса рубля в связи с ситуацией на мировых фондовых рынках. Что Вы посоветуете людям? Стоит ли вкладывать свободные деньги в недвижимость, добрав нужную сумму с помощью ипотеки?
– Да, правильно. Сегодня мало кто верит, что инфляция у нас в стране 10%. Такие цифры получаются благодаря условному измерению, если же добавить в потребительскую корзину затраты на ЖКХ и жилище, то инфляционный показатель превысит 20%. Примерно столько же, по моим прогнозам, составит инфляция и в 2008 году.
В то же время позиция национальной валюты по отношению к доллару регулируется достаточно неэффективно. Так что обвал рубля, аналогичный тому, что произошел в 1998 году, в принципе не исключен.
В этой ситуации, конечно, приобретение недвижимости – практически единственный способ не только сохранить, но и приумножить свои сбережения. Даже получение кредита под 10-12% годовых в конечном итоге оказывается более выгодным, чем сохранение денег на депозите.
- Многих интересует, будет ли введен в России налог на недвижимость? Как Вы вообще оцениваете данную новацию?
– Замена налога на имущество и земельного налога налогом на недвижимость несвоевременна. Для этого нужны четко отлаженные механизмы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Между тем сегодня средняя погрешность оценки недвижимости в Подмосковье составляет 30%, далее по регионам – от 100 до 300%.
В условиях недостатка информации о реальной стоимости сделок на рынке оценщикам придется использовать механизмы расчета, близкие к тем, что применяют бюро технической инвентаризации. Вот и получится, что затея на миллиард долларов, а итог, по сути, – аналог оценки недвижимости БТИ в 70-80% случаев.
Кроме того, введение сейчас налога на недвижимость создаст массу проблем жителям крупных городов. В Москве и Петербурге немало квартир стоимостью от $300 тыс. до 1 млн (особенно в центре города). При этом если даже размер налога составит десятые процента, нагрузка на людей получится колоссальная.
Предлагаемые при этом вычеты – до миллиона рублей – несопоставимо малы. Особенно от введения налога на недвижимость пострадают, как Вы понимаете, пенсионеры, проживающие в многокомнатных квартирах.
Впрочем, спешу успокоить граждан: Минфин анонсировал сроки введения единого налога на недвижимость не ранее 2010 года.
- Вы являетесь бессменным ведущим секции "Накопительные схемы приобретения жилья" на Петербургском ипотечном форуме. Какие проблемы планируется рассмотреть на Форуме – 2008? Чего Вы ожидаете от данного мероприятия?
– Мне, как законодателю, очень важно пообщаться в рамках Форума с представителями бизнеса: специалистами ипотечных компаний, жилищных кооперативов. Я хочу узнать, какие настроения царят на рынке, как практики оценивают те или другие предлагаемые нами инициативы. Особенно это важно в свете близящегося принятия закона о стройсберкассах.
Опыт предыдущих форумов показал, что участники рынка и сами предлагают свежие и интересные идеи. В прошлом году, например, мне было интересно узнать, что многие компании используют лизинг вместо ипотеки коммерческой недвижимости. Для меня эта схема была неожиданной.
- Иван Дмитриевич, что бы Вы хотели пожелать участникам Петербургского ипотечного форума – 2008?
– Я желаю им плодотворной работы, продуктивного общения, налаживания полезных деловых контактов. Форум – это мероприятие, на котором могут встретиться и поделиться опытом специалисты со всей России и даже ряда зарубежных стран. Такую возможность, я считаю, надо использовать по максимуму.