Интересно отметить, что за последние десять лет (с 1999 года по 2009 год) цены на жилье в Ульяновске выросли ровно в 10 раз, то есть с 3,1 тыс. руб. до 31 тыс. руб. за 1 кв.м в среднем по городу. Динамика цен первичного и вторичного рынков жилья представлена на графике (Рис.1).
Цикличность развития
Тенденция роста цен присутствовала на рынке недвижимости c момента его образования (1992 г.) вплоть до 2009 года. И только в 2009 году (впервые за всю историю ульяновского рынка жилья) ежегодный положительный ценовой тренд нарушился, став отрицательным. Динамика ежегодных приростов цен на вторичном рынке жилья г.Ульяновска представлена на графике (Рис.2)Из диаграммы видно, что развитие рынка жилья Ульяновска, как и любой рыночной системы, имеет циклический характер. Причем, каждая последующая точка роста рынка выше предыдущей, а каждая следующая точка падения глубже предшествующей. Согласно графику цикличности, спад на рынке жилья до уровня +6,2% прироста цен за 2008 год (что ниже инфляции на потребительском рынке) и должен был стать низшей точкой в очередном витке развития рынка. Но кризис 2008 года сделал падение рынка более глубоким, опустив кривую приростов до отрицательной отметки.
Изменение цен
С мая по октябрь 2009 года квадратный метр на вторичном рынке жилья ежемесячно дешевел на 300 рублей. В ноябре-декабре прошлого года темпы снижения замедлились. Пока на рынке существует дисбаланс спроса и предложения, небольшая коррекция цен в сторону снижения еще возможна. Однако эта тенденция, скорее всего, продлится недолго. Прежних темпов снижения цен покупатели уже не ждут, а продавцы не хотят продавать дешевле в связи с оживлением спроса. Наиболее вероятна стабилизация цен до осени 2010 года на уровне 30-30,5 тыс. руб. за 1 кв.м в среднем по городу.Динамика сделок купли-продажи
На рынке жилья Ульяновска в октябре-декабре прошлого года относительно летних месяцев отмечался рост деловой активности. Между тем, покупательская способность населения остается достаточно низкой. Это объясняется, главным образом, сокращением ипотечного и других видов кредитования, а также отсутствием инвестиционных (лишних) денег у населения. К наиболее востребованному жилью можно отнести однокомнатные и двухкомнатные квартиры, изначальная цена которых на 10-15% ниже рынка.Традиционно самым показательным месяцем (по количеству сделок купли-продажи) на рынке недвижимости Ульяновска в 2009 году стал декабрь. По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, в декабре 2009 года на территории Ульяновской области было оформлено в 2 раза больше сделок купли-продажи жилья, чем в феврале 2009 года (наименее активном месяце года). При этом, объем заключенных сделок купли-продажи в декабре 2009 года был на 16% меньше, чем в аналогичном периоде 2008 года, и на 20,5% меньше, чем в аналогичном периоде 2007 года. Таким образом, деловая активность на рынке жилья пока ниже докризисного уровня.
Между тем, доля ипотечных сделок в общем количестве сделок купли-продажи жилья снова начала расти. Так, если в январе 2009 года удельный вес ипотечных сделок составлял 26% общего объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилых помещений, то в декабре 2009 года доля ипотечных сделок составляла 36% общего количества сделок.
В декабре 2009 года объем ипотечных сделок был наибольшим за весь 2009 год. В декабре 2009 года было заключено в 3 раза больше сделок по ипотеке, чем в июне прошлого года. Уровень ипотечных сделок в декабре 2009 года практически достиг максимального докризисного уровня декабря 2007 года. Таким образом, несмотря на ужесточение требований банков к заемщикам, объемы выдачи ипотечных кредитов вновь набирают обороты.
Продолжение следует...
Обзор подготовлен сертифицированным РГР аналитиком рынка недвижимости Натальей Ярсиной
по данным фирм, входящих в Ульяновский мультилистинговый сервис (УлМЛС).
ЗАО «Центр недвижимости», тел. 41-05-05, е-mail: nt@centre.real-estate.ru http://ec.real-estate.ru/