Ура!
Наконец нашлась квартира, которую вы искали, или покупатель, который
согласен с ценой продаваемой квартиры и готов внести наличные. Но, как
всегда, есть небольшой "минус" – гражданин действует по доверенности.
Стоит ли этого опасаться?
Любой специалист по работе с недвижимостью крайне осторожно относится
к сделкам по доверенности. Слишком много довольно неприятных историй,
связанных с доверенностями, – потеря денег и недвижимости, суды. Но,
с другой стороны, хорошо, что есть такой механизм, который в отсутствии
гражданина позволяет совершать юридические действия от его имени. Это
прямая экономия сил и времени при достижении результата, а, порой, и
единственная возможность его достичь.
Что же такое
доверенность и основные положения по доверенности?
Комментарий СПРН:
Напомним основной совет специалистов СПРН: всегда сами читайте правоустанавливающие
документы, паспорта и доверенности. Внимательно изучив доверенность
и обратив особое внимание на пункты, которые рассмотрим ниже, вы должны
убедиться, что предъявитель данной доверенности на данный момент времени
действительно является доверенным лицом и может выполнять определенные
доверенностью действия.
Рассмотрим по порядку:
1. Доверенность.
2. Срок действия доверенности.
3. Передоверие.
4. Прекращение доверенности.
5. Последствия прекращения доверенности.
1. ДОВЕРЕННОСТЬ
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом
другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное
уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено
представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу (ст. 185
ГК РФ).
Комментарий СПРН:
Обращаем внимание на случаи, когда в доверенности не указаны паспортные
данные лица, дающего доверенность. Это нередко является причиной спора
между нотариусами и чиновниками. По правилам нотариусы устанавливают
личность гражданина прежде, чем с ним работать, и несут за это ответственность.
Но чиновники, демонстрируя свою значимость и внимательность при работе
с документами, считают такую доверенность не действительной. Такие действия
незаконны, но деваться некуда и приходиться вносить дополнения в доверенность.
Право заверять доверенности имеет не только нотариус. К нотариально
удостоверенным доверенностям приравниваются:
1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении
в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные
начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части,
старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей,
соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных
контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности
рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные
командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные
начальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в
учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией
этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего
органа социальной защиты населения.
В зависимости от содержания доверенности подразделяются на три вида:
1. Разовая доверенность выдается на совершение одного определенного
действия, например, для покупки недвижимости.
2. Специальная доверенность уполномочивает представителя совершать
для доверителя несколько однородных действий в течение определенного
времени.
3. Генеральная доверенность уполномочивает представителя совершать
сделки и другие действия по поводу всего объема прав доверителя.
Доверенность всегда требует письменной формы, а в случаях, указанных
в законе (для нас – проведение сделок и других действий, связанных с
недвижимостью) – нотариального удостоверения.
2. СРОК ДЕЙСТВИЯ
1. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок
в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее
совершения.
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (т.е.
недействительна).
2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения
действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет
силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность (ст. 186 ГК РФ).
Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может
превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
Комментарий СПРН:
Срок действия доверенности – важный пункт, "требующий математических
навыков", так как не редки случаи, когда гражданин сдал документы
по доверенности, а получить их не может, потому что закончился срок
действия доверенности
Совет из практики: если вы собираетесь работать по доверенности, требуйте
ее выписки на максимальный срок – три года, даже если уверены, что справитесь
за один месяц.
3. ПЕРЕДОВЕРИЕ
1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия,
на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому
лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому
силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.
2. Передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего
доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы
полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия
ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как
за свои собственные (ст. 187 ГК РФ).
Комментарий СПРН:
Словосочетание "с правом передоверия" в доверенности дает
возможность взять ситуацию в свои руки или наделить полномочиями другого
гражданина, который располагает временем и возможностями заниматься
по доверенности.
4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОВЕРЕННОСТИ
1. Действие доверенности прекращается вследствие:
1) истечения срока доверенности;
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
3) отказа лица, которому выдана доверенность;
4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;
6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
2. Лицо, выдавшее
доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие,
а лицо, которому доверенность выдана, – отказаться от нее. Соглашение
об отказе от этих прав ничтожно.
3. С прекращением
доверенности теряет силу передоверие (ст. 188 ГК РФ).
Комментарий СПРН:
Эту статью Гражданского Кодекса РФ надо повесить на видное место и почаще
перечитывать, что бы всегда помнить: действие доверенности может закончиться
в любой момент и вы повлиять на ситуацию ни как не можете, как ни жаль
затраченного времени и усилий.
4. ПОСЛЕДСТВИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОВЕРЕННОСТИ
1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано
известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных
ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего
доверенность.
2. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому
выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать
о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников
в отношении третьих лиц.
Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать,
что действие доверенности прекратилось.
3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники
обязаны немедленно вернуть доверенность (ст. 189 ГК РФ).
Комментарий СПРН:
Так должны поступать граждане при отмене доверенности, но не все из
них оказываются добросовестными, что порой доставляет неприятности товарищам
нашего цеха: оказывается, доверенность отменена, а ты все работаешь
по ней, ни о чем не подозревая, полный энтузиазма и оптимизма.
Подводя черту под этой темой, отметим два момента:
– есть предусмотренный законом механизм позволяющий совершать юридические
действия за гражданина (по доверенности) – это "плюс";
– действие доверенности может прекратиться в любую секунду не зависимо
от вашего желания – это "минус".
Сергей ШАЛЬНОВ,
директор АН"Кредо", kredo@ul.real-estate.ru