За период с декабря 2009 года по апрель 2010 года средняя цена предложения 1 кв.м по всем типам квартир на вторичном рынке жилья Ульяновска снизилась с 31 300 рублей до 31 100 рублей или на 0,6%.

Между тем, за первый квартал этого года цены скорректировались в среднем на -1,6%, но в результате того, что апрель отыграл 1% прироста средней по городу цены предложения 1 кв.м, за четыре месяца этого года изменение цен составило -0,6%.

Средние по городу цены на квартиры в зависимости от количества комнат, а также изменения цен с января по апрель 2010г. следующие:
1-комнатные квартиры — 32 600 руб./кв.м.,  (-0,6%);
2-комнатные квартиры — 30 400 руб./кв.м., (-0,3%);
3-комнатные квартиры — 30 400 руб./кв.м., (-1%);
4-комнатные квартиры — 29 500 руб./кв.м.,  (-2,6%).



Незначительный ценовой прирост, который показал апрель этого года (+1% в среднем по городу), скорее свидетельствует о наступлении стабилизации на рынке жилья после продолжительной коррекции цен. Четко выраженной тенденции повышения цен пока нет. Прирост был вызван тем, что квартиры новых и улучшенных планировок прибавили в цене несколько больше, чем подешевели квартиры других типовых категорий. Небольшой, но заметный прирост цен отмечался на 1-комнатные квартиры в Новом Городе (3,5% за четыре месяца 2010 года).

В марте текущего года распределение средней цены предложения на вторичном рынке жилья по районам Ульяновска выглядело следующим образом:



Лидером по цене предложения 1 кв.м жилья в городе является центральная часть Ленинского района (Центр). Средняя цена предложения квартир здесь составляет 36 800 рублей за 1 кв.м. На следующем месте по цене предложения 1 кв.м сейчас находится Новый Город, хотя еще три-четыре года назад этот ценовой район был на восьмом месте по цене 1 кв.м жилья в городе. В Новом Городе средняя цена за квадрат составляет 33 100 рублей. Самым дешевым ценовым районом города является Нижняя Терраса, здесь средняя цена квадратного метра составляет 27 000 рублей.

Динамика сделок купли-продажи жилья

Деловая активность на рынке жилья в марте относительно зимних месяцев этого года заметно возросла. Так, по данным Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, в марте 2010 года относительно февраля текущего года объем зарегистрированных сделок купли-продажи жилья по Ульяновской области вырос на 52%, а относительно января этого года – на 75%.



Доля ипотечных сделок в общем количестве сделок купли-продажи жилья продолжает расти. Так, если в январе 2009 года удельный вес ипотечных сделок составлял 26% общего объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилых помещений, то в марте 2010 года этот показатель увеличился до 44,5%. Это говорит о том, что доля ипотечных квартир (покупаемых с помощью ипотечных кредитов) в общем объеме покупаемых квартир существенно возросла.

В марте 2010 года количество зарегистрированных ипотечных сделок  достигло максимального значения за последние три года (c 2007 года). В этом месяце было заключено в 2 раза больше сделок по ипотеке, чем в феврале 2010 года и на 5,5% больше, чем в декабре 2007 года, когда объем ипотечных сделок был максимальным в докризисный период. Таким образом, несмотря на ужесточение требований банков к заемщикам, линейка кредитных продуктов постепенно расширяется, объемы выдачи ипотечных кредитов заметно растут.

Предпочтения покупателей

В настоящее время для рынка жилья характерна умеренная деловая активность. Цены на жилье колеблются как в сторону снижения, так и повышения, а в целом, стремятся к стабилизации. Постепенно реализовывается отложенный спрос. При этом квартиры приобретаются, главным образом, для проживания. Инвестиционных покупок на рынке жилья стало значительно меньше. И это вполне объяснимо: краткосрочные вложения в недвижимость (до 1 года) пока не выгодны, так как доходность по ним отрицательна. Долгосрочные вложения (более 3 лет), видимо, не очень привлекают горожан во время кризисного периода. Каковы же сегодня инвестиционные приоритеты граждан? Ведь, согласно исследованию Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), экономический кризис слабо повлиял на благосостояние россиян — в целом оно почти не ухудшилось.

По исследованиям Агентства по страхованию вкладов и ВЦИОМ, инвестиционные предпочтения россиян в настоящее время все больше сводятся к банковским вкладам. Подтверждением этому служит статистика, указывающая на увеличение вкладов населения в коммерческих банках. По словам директора по коммуникациям ВЦИОМа, кризис многих заставил задуматься о накоплениях «на черный день.

Кто же приобретает сегодня квартиры? В основном, такие покупатели, которым жилье необходимо для собственного проживания. При этом они ограничены в своих финансовых возможностях и настроены на оптимальное соотношение цены и качества. Часть квартир (в основном, однокомнатных) приобретается по жилищным сертификатам, но доля таких сделок на рынке незначительна и составляет не более 20%.

Наиболее востребовано сейчас так называемое жилье «эконом-класса» – это стандартные квартиры типовых серий: 75,90,75А,90А. От квартир улучшенных планировок, которые преобладают в последнее время в строительстве, стандартные квартиры отличаются меньшим размером, в результате они более доступны для населения.

В других городах

В некоторых городах России, где снижение цен было наиболее существенным, наметилась тенденция роста. Так, за первый квартал 2010 года прирост цен составил: в Москве (+6,8%), в Перми (+6,4% за период с сентября 2009г. по март 2010г.), в Уфе (+6% с января по апрель 2010г.). По данным GED analytics, за последнюю неделю апреля текущего года, из 26 исследованных российских городов цены предложения выросли в 7, а снизились в 11 городах. В остальных изменение цен было менее 0,1%. Максимальный рост цен зафиксирован в Хабаровске (1,5%) и Сочи (0,7%); падение – в Туле (1,6%) и Тольятти (1,4%). Существующие показатели изменения цен пока не позволяют говорить о наличии устойчивого тренда их роста или снижения. В целом, на рынке жилой недвижимости России сохраняется тенденция ценовой стагнации, которая длится уже около полугода.

В нашем регионе еще существует дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья, поэтому предпосылок к повышению цен пока нет. В ближайшие месяцы наиболее вероятна стабилизация цен на уровне  31 000 руб. за 1 кв.м в среднем по городу.

Структура предложения

По данным Ульяновского мультилистингового сервиса, среди наиболее распространенных категорий квартир («хрущевок» и квартир 75, 90 и 90А серии) основной удельный вес занимают однокомнатные и трехкомнатные квартиры новых типовых планировок в Дальнем Засвияжье. Структура предложения квартир на рынке жилья показана на диаграмме. Из диаграммы следует, что на сегодняшний день в продаже преобладают однокомнатные квартиры новых серий (их удельный вес составляет примерно 25%), на долю трехкомнатных квартир новых серий приходится около 19% рассматриваемого предложения, двухкомнатные квартиры новых серий занимают 16,4% предлагаемых на продажу квартир.

В настоящее время самая дешевая квартира, выставленная на продажу в  Ульяновской мультилистинговой системе, – это 2-х комнатная квартира («сталинка») в Киндяковке (Локомотивная) на первом этаже двухэтажного дома, общей площадью 38 кв.м, стоимостью 650 000 рублей. Самая дорогая квартира, выставленная на продажу в объединенной риэлторской базе данных, – это 4-х комнатная квартира в элитном доме в Ленинском районе города (ул. Крымова) общей площадью 170 кв.м стоимостью 11 300 000 рублей.