Строительная отрасль в Ульяновской области набирает обороты, а вопрос о жилье не теряет своей актуальности. О проблемах, перспективах, технологиях строительства вы узнаете «из первых уст» со страниц журнала «Недвижимость Ульяновска» в ходе летнего цикла о строительстве.
Своей точкой зрения о перспективах развития малоэтажного строительства в Ульяновской области форме виртуального круглого стола поделились эксперты.
Козлов Николай Александрович, директор Центра малоэтажного и коттеджного строительства
Ярсина Наталья Викторовна, сертифицированный Российской Гильдией Риэлторов аналитик рынка недижимости
Водолазко Марина Николаевна, директор департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области
Дикова Мария Ивановна, коммерческий директор ЗАО «Центр недвижимости»
Какова на сегодняшний день ситуация сфере малоэтажного строительства?
Марина Водолазко:
— В настоящее время в Ульяновском регионе развитие сферы малоэтажного строительства имеет достаточно неплохие перспективы.
На днях в Ульяновской области разработан порядок бесплатного предоставления в собственность граждан участков из земель, находящихся в областной собственности, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома. Данная перспектива ожидает тех ульяновцев, кто состоит на учёте в качестве нуждающихся в жилье. Но при этом у гражданина не должно быть в собственности или пользовании участков, уже предоставленных для этих целей. Предоставляться участки будут без проведения торгов, по мере постановки их на кадастровый учёт. При этом воспользоваться возможностью бесплатно получить землю можно будет только один раз.
Департамент госимущества подготовил постановление Правительства о мерах по реализации данного закона, в котором рекомендовано органам местного самоуправления принять порядок бесплатного предоставления земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, и сформировать участки из этих же земель. На первое время планируется сформировать около 200 участков. Если будет спрос, то в дальнейшем процесс продолжится.
Вместе с тем департамент работает над расширением категорий граждан, имеющих право на получение земельных участков. В частности, в список планируется включить молодые семьи, имеющие троих и более детей.
Мария Дикова:
— Сегодня малоэтажное жилье клубного типа практически не строится: получить разрешительную документацию на строительство таких домов очень сложно. Получается, что город не заинтересован в строительстве малоэтажного жилья, несмотря на то, что это направление очень востребовано.
Николай Козлов:
— К сегменту «малоэтажки», о необходимости развития которой в последнее время много говорится на всех уровнях власти, относится индивидуальное жилищное и дачное строительство, а также деятельность девелоперских компаний по строительству коттеджных поселков и строительство малоэтажных объектов (до 3-х этажей) коммерческого, производственного назначения, общественных зданий, объектов образования, здравоохранения и культуры. Говоря о малоэтажке, в основном подразумевают индивидуальное жилищное строительство, но, как известно, строительство коттеджей – это учесть и головная боль людей состоятельных: предпринимателей средней и крупной руки, топ-менеджеров и российских чиновников. Эти категории граждан, в отличие от основной части населения страны, могут позволить себе строить загородные коттеджи (между прочим, в основной массе – в качестве дополнительного жилья) на собственные деньги, не попадая в ипотечную кабалу. Поэтому, оценивая стабильное финансовое состояние основных застройщиков коттеджей, можно сделать вывод, что ситуация в сфере малоэтажного строительства в Ульяновске, несмотря на сложную обстановку в строительной отрасли в общем, стабильная и перспективная: коттеджи строились, строятся и будут строиться, земельные участки продаются и покупаются. Весной в Ульяновске активизировались новые землевладельцы, предлагающие земельные наделы под строительство коттеджей на вновь сформированных земельных участках: на левом берегу – в районе «лисятника» и «взлетки» (Новый город) и в селе Архангельское, на правом берегу – в поселках Пригородный и Плодовый.
Наталья Ярсина:
— В Ульяновске число людей, которые задумываются о строительстве собственного дома (коттеджа) в пределах города и области, постоянно растет. Об этом свидетельствует живой интерес горожан к новым территориям под коттеджную застройку, а также фактический рост индивидуального жилищного строительства в регионе.
Анализируя информацию по жилищному строительству за последние пять лет, можно отметить, что объемы малоэтажного строительства в области растут, при этом доля индивидуальных жилых домов в последнее время составляет более 50% от общего объема вводимого жилья, а в 2009 году эта доля составила 67,6%.
Так, по информации Министерства строительства Ульяновской области, с января по апрель 2010 года в Ульяновской области введено в действие 91,3 тыс.кв.м общей площади жилых домов, из которых 82,5 тыс.кв.м построено индивидуальными застройщиками. Данные показывают, что из построенных в этом году жилых домов доля многоквартирных домов составляет только 9,6%, остальное – индивидуальные жилые дома.
Как повлиял кризис на строительную отрасль и, в частности, малоэтажное строительство?
Мария Дикова:
— Я бы сказала, что кризис вообще не имеет отношения к малоэтажному строительству. Естественно, что экономический кризис повлиял на строительную отрасль. Искусственное ограничение строительства объектов – вот, что затронуло малоэтажное строительство. На сегодняшний день проблематично запустить в эксплуатацию уже построенные малоэтажные дома. Конечно, это неблагоприятно сказывается и на строителях, и на людях, которые хотели бы иметь это жилье.
Наталья Ярсина:
— В связи с кризисом коммерческие банки прекратили кредитование застройщиков, и как следствие, часть строек в 2008-2009 годах была заморожена. По данным Министерства строительства Ульяновской области, из общего объёма введенного в эксплуатацию жилья в 2009 году, ввод многоквартирных жилых домов составил 168 тыс. кв. метров, что было на 30,9% меньше, чем в 2008 году. При этом объем строительства индивидуальных жилых домов в 2009 году составил 358,6 тыс. м2, что было на 35,2% больше, чем в 2008 году.
Из этого следует, что кризис напрямую затронул только строительные организации – юридические лица. При этом индивидуальные застройщики практически не пострадали. К тому же, после кризиса стоимость земельных участков снизилась, что сделало их более доступными для населения.
Основным вариантом индивидуального жилищного строительства на сегодняшний день является возведение дома (коттеджа) собственными силами, в основном, за счет средств от продажи существующего жилья.
С чем связана мода на приобретение загородного жилья среди населения?
Мария Дикова:
— Люди стремятся жить за городом, ближе к природе, подальше от загазованных улиц, в благоприятной экологической обстановке. И это вполне естественно, если человек заботится о своем здоровье и о будущем своей семьи.
Наталья Ярсина:
— Это связано как с возникновением организованных коттеджных поселков в нашем регионе, так и с изменением менталитета людей, которые все чаще стали отдавать предпочтение загородным индивидуальным домам, а не квартирам в городе. Сегмент малоэтажных индивидуальных домов сейчас выглядит перспективным направлением в решении жилищной проблемы. В дальнейшем можно ожидать увеличения числа организованных коттеджных поселков в нашей области.
Насколько загородное жилье доступно жителям Ульяновска?
Николай Козлов:
— Сейчас в областном правительстве и в мэрии Ульяновска разрабатываются региональная и городская программы по развитию малоэтажного строительства, основные тезисы которых – выделение земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, под массовую малоэтажную застройку, финансирование строительства которой планируется осуществлять за счет средств федерального, областного и городского бюджетов.
Реально ли сегодня увеличить темпы строительства жилья и одновременно снизить стоимость квадратного метра?
Николай Козлов:
— Тема массового малоэтажного строительства для Ульяновска нова, у нас нет реальных крупных девелоперских проектов и компаний, имеющих опыт реализации проектов массовой малоэтажной застройки. Строительством коттеджей в городе и в пригороде занимаются, в основном, маленькие строительные компании и подрядные бригады, набившие руку на этом деле и умеющие строить коттеджи быстро и качественно. Я считаю, что для массового малоэтажного жилищного строительства в области и городе следует использовать удачный опыт Башкирии, где в поселках Шамонино, Жуково и Дорогино уже несколько лет успешно реализуется республиканская программа «Свой дом». Подробней об этой программе и ходе ее реализации можно посмотреть на сайте Информбюро Центра малоэтажного и коттеджного строительства www.cmks.ucoz.ru. Не хотелось бы, чтобы у нас получилось, как у соседей в Чувашии или Нижегородской области.
В Чувашии бурную деятельность по развитию малоэтажного строительства начали еще несколько лет назад. Строились грандиозные планы, активно рекламировались «современные» строительные технологии, начали появляться инвестиционные проекты коттеджных посёлков. Реклама призывала горожан продавать квартиры и переселяться на лоно природы. Однако в большинстве случаев дальше рекламы дело не пошло: то ли кризис виноват, который сильнее всего ударил по строительной отрасли, то ли сами застройщики — без внятной стратегии и опыта подобного строительства. В результате, из предлагавшихся 10 проектов на сегодня в стадии реализации находятся 2-3 проекта, все остальные или заморожены или ушли в небытие, не начавшись.
В Нижегородской области идея массового малоэтажного жилищного строительства дискредитирована в ходе реализации областной программы строительства жилья для молодых специалистов, работающих в бюджетных учреждениях образования, здравоохранения, культуры и спорта. За четыре года для молодых специалистов в области было построено более 600 домов. Однако сейчас большинство домов пустует: молодые специалисты после изучения опыта «выживания» в новостройках первых переселенцев отказываются в них заселяться даже «под страхом» получения в личное пользование автомобиля за счет средств областного бюджета.
Проблема возникла из-за того, что, во-первых, применялись так называемые технологии индустриального строительства «быстровозводимых» и «энергоэффективных» домов (каркасно-щитовые и панельные типа «Экопан»), во-вторых, качество строительства, которое выполняли несколько аффилированных компаний, было настолько низким, что вызвало негодование и возмущение у новоселов. В домах много строительного брака и недоделок, в холодное время в них холодно и сыро, отсутствует канализация, часто возникают проблемы с водо- и электроснабжением. В-третьих, в новых поселках, построенных в чистом поле, не выполнили благоустройство территорий, в результате там отсутствуют элементарные условия для нормальной жизни: нет дорог, освещения, никакой социальной инфраструктуры. Как не вспомнить в этом случае В. С. Черномырдина: «Хотели, как лучше…»
В России малоэтажное строительство сложилось в самостоятельную отрасль и развивается сейчас в двух направлениях: строительство элитных загородных коттеджей и строительство жилья экономкласса.
Элитное строительство развивается с большим успехом, однако из-за высокой стоимости оно не по карману среднему классу. С точки зрения обеспечения жильем представителей среднего класса и малоимущих граждан, дома экономкласса обладают существенным преимуществом. Возникает вопрос: согласятся ли люди жить в «садовых домиках», построенных по быстровозводимым каркасно-панельным технологиям? Например, в Свердловской области под эгидой министерства регионального развития, фонда РЖС реализуется пилотный проект строительства таких строений экономкласса, но пока они практически не пользуются спросом.
По моему мнению, успех малоэтажного жилищного строительства в Ульяновской области возможен только в случае применения башкирского опыта реализации программы «Свой дом», схема которой проста и понятна всем: и республиканским властям, и населению, и строителям. По условиям программы право построить индивидуальный дом со всеми удобствами предоставляется нуждающимся в приобретении жилья или в улучшении жилищных условий — это молодые семьи, работники бюджетной сферы, люди, проживающие в «коммуналках» и общежитиях, в смежных неизолированных комнатах, а также в 1- и 2-комнатных квартирах в составе двух и более семей. Земельные участки для строительства индивидуального жилья выделяются бесплатно, инженерная инфраструктура строится за счет республиканского бюджета, стоимость строительства дома без отделки составляет от 8 до 14 тысяч рублей за 1 кв. метр. Подрядные строительные организации возводят дома по разработанным типовым проектам площадью 54, 72 и 90 кв. м. из различных материалов: в основном, это легкие ячеистые бетоны (пенобетон, газобетон, газосиликат), бессер-блоки и дерево. Будущие новоселы сами выбирают проект своего дома и материалы для строительства. Отделку можно выполнить своими силами или заказать подрядчикам за дополнительную плату. Отбоя от желающих стать участниками данной программы нет.
На какие новейшие технологии, применяемые сегодня при малоэтажном и коттеджном строительстве, хотелось бы обратить внимание читателей?
Николай Козлов:
— В Ульяновске, в основном, коттеджи строят из силикатного кирпича с последующим утеплением и облицовкой декоративным кирпичом. Мало строится домов из ячеистых бетонов (пенобетон, газобетон) и еще меньше — из дерева. В Ульяновске есть компании, которые предлагают строительство малоэтажных зданий по нетрадиционным для нас технологиям. Это разновидности деревянного каркасного домостроения, панельная («канадская») технология под названием «Экопан» или «РаПан», технология монолитного строительства с применением пенополистирольных блоков в качестве несъемной опалубки «Изодом» (аналог германской «Термомур»), технология строительства зданий из стальных оцинкованных профилей (ЛСТК). Идеологи таких технологий называют их «современными технологиями строительства быстровозводимых, энергоэффективных зданий».
Я придерживаюсь такого мнения, что все технологии имеют право на существование, но только считаю, что для жилищного строительства такие технологии мало подходят. Они могут использоваться при строительстве зданий для временного проживания — загородные гостиницы, кемпинги, турбазы и т. п., а также для строительства небольших офисных зданий, торговых, производственных, складских объектов.
На мой взгляд, наибольшие перспективы имеет технология ЛСТК с применением для возведения каркаса здания инновационного продукта — термопрофиля со специальной перфорацией, которая позволяет снижать теплопроводность стали до показателя древесины. Термопрофиль позволяет возводить жилые дома для постоянного проживания. Дома из ЛСТК пока непопулярны в России: население у нас с недоверием относятся к любой технологии, не проверенной российским климатом и национальными особенностями строительства.
Кроме того, население не верит в то, что стены на стальном каркасе могут быть теплыми. В основном дома из ЛСТК возводятся в регионах со специфическими условиями строительства — это северные районы Сибири, Камчатка, Дальний Восток и сельская местность. Набирает обороты коттеджное строительство из ЛСТК в Ленинградской области, а у наших соседей в Самарской области популярны комплекты дач из ЛСТК «Собери сам».
Комплект дачи площадью 18 кв. метров для самостоятельной сборки включает в себя каркас из термопрофиля, крепеж для его сборки, кровельное покрытие и все отделочные материалы в зависимости от пожеланий заказчика. Стоит дача-конструктор в зависимости от комплектации не более 100 тысяч рублей.
ЛСТК стали незаменимы при надстройке зданий и строительстве мансард. В настоящее время мы ведем переговоры с российским официальным дилером канадской компании-производителя комплектов зданий из ЛСТК «Genesis» об открытии представительства в Ульяновске.
Как часто применяется технология традиционного деревянного домостроения?
Николай Козлов:
— К сожалению, у нас мало строят деревянных домов, которые являются самым экологичным и комфортным жильем. Укоренившаяся веками в сознании россиян боязнь пожаров в деревянных домах сдерживает развитие деревянного домостроения. Негативную роль играет и мнение о недолговечности деревянных домов. С этими доводами против деревянных домов можно согласиться только в том случае, если отбросить такое понятие как правильная эксплуатация здания. Деревянный дом не менее долговечен, чем кирпичный, за которым также должен быть нормальный уход: в частности – регулярная гидрофобизация фасада. При правильном уходе деревянные дома прослужат не только десятки лет, но и века. Примеры долговечности деревянных строений? Пожалуйста. Более 3 веков назад русскими мастерами были построены Кижи, в российских городах в настоящее время также есть множество сохранившихся деревянных памятников архитектуры и домов, которым более 2 веков. Что касается пожаров, то современные технологии и материалы огнезащиты позволяют при правильной эксплуатации деревянного дома повысить его огнестойкость в разы. Подробней почитать по теме огнестойкости домов из различных материалов также можно на сайте Информбюро Центра малоэтажного и коттеджного строительства www.cmks.ucoz.ru.
Среди современных технологий деревянного домостроения я бы выделил технологию ведущего финского производителя деревянных домов «Lapponia House», представляющую собой удачный симбиоз каркасной технологии и традиционного для Финляндии домостроения из клееного бруса. Эксперты Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), представлявшие на выставке «Город-сад- 2010», которая прошла в конце мая в Ульяновске, проекты победителей всероссийского конкурса малоэтажных домов «Дом XXI века», также согласились, что на сегодняшний день «Lapponia House» является пока самой лучшей технологией в деревянном домостроении. Несмотря на то, что на конкурсе «Дом XXI века» было представлено много интересных проектов и технологий малоэтажного домостроения, эксперты фонда РЖС также отметили, что технологий лучше «Lapponia House» пока не разработано. Домокомплекты компании «Lapponia House» мы пока не продаем, но можем предложить любителям деревянных коттеджей работы нашего партнера из республики Мари Эл компании «Агама-строй», которая производит домокомплекты коттеджей премиум и бизнес классов из клееного бруса, изготовленного из ангарской сосны и сибирского кедра.
Сейчас в Ульяновске появилось много предложений о продаже земельных участков. В основном это участки без подведенных к ним коммуникаций. Ваш взгляд на данное обстоятельство?
Марина Водолазко:
— Сейчас перед Ульяновской областью и муниципальными образованиями стоит задача обеспечить земельные массивы, на которых будет осуществляться индивидуальное жилищное строительство, необходимыми инженерными коммуникациями.
Цикл ведет Екатерина Гаранина
Информационно-аналитический журнал «Недвижимость Ульяновска» предлагает вам озвучить свою точку зрения о развитии строительной отрасли в Ульяновске в форме виртуального круглого стола.
Дополнительную информацию о теме следующих выпусков вы сможете получить в редакции журнала, расположенной по адресу: г.Ульяновск, ул. Радищева,3, и по телефону (8422) 414-818; отправить материал по e-mail: 414818@ul.real-estate.ru, mag@centre2.real-estate.ru
Продолжение следует…