Постановлением Конституционного суда № 4-П положение части второй статьи 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности» об изменении банком в одностороннем порядке процентной ставки по срочным вкладам граждан, как позволяющее банку произвольно снижать ее исключительно на основе договора, без определения в федеральном законе оснований, обуславливающих такую возможность, признано не соответствующим Конституции РФ.
Между тем, Конституционный суд РФ рассматривает жалобы граждан РФ по конкретному делу в пределах проверки, установленных ФКЗ «О Конституционном суде РФ» № 1-ФКЗ от 21.07.1994 г.
Применение по аналогии мотивировочной части Постановления Конституционного суда, принятого в отношении нормы права, регулирующей договор банковского вклада, к отношениям, возникающим по кредитному договору, невозможно. Договор банковского вклада и кредитный договор являются различными по своей правовой природе договорами.
В силу ст. 834 ГК РФ договор банковского вклада, в котором вкладчиком является гражданин, признается публичным договором. Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Выдаче ипотечного кредита предшествует совершение банком комплекса действий, связанных с оценкой платежеспособности потенциального заемщика и предлагаемого в залог объекта недвижимости, консультированием участников сделки, подготовкой необходимой документации по сделке.
Совершение банком указанных действий свидетельствует о предоставлении лицам, обратившимся за выдачей кредита, услуг, связанных с получением кредита и совершением ипотечной сделки.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, разрешая спор о защите прав потребителей, мировой судья судебного участка № 14 Правобережного округа г. Липецка в решении от 15.08.2010 г. по делу № 2-296/2010 указал, что комиссия за выдачу кредита является платой за предоставление банковской операции по предоставлению кредита. Оказание данных услуг влечет расходы банка, возмещение которых предполагается банком за счет взимаемой с должника комиссии за рассмотрение кредитной заявки. При отсутствии у банка возможности взимания комиссии за рассмотрение кредитной заявки, банк вынужден возмещать понесенные издержки за счет процентных ставок по кредитам. Толкуя положения ст. 809-810 ГК РФ наиболее ограничительным образом, делается вывод, что единственной платой за кредитную услугу являются проценты, но не комиссия. Данный вывод делается лишь в отношении кредитных соглашений с физическими лицами. Правомерность взимания комиссий с юридических лиц не подвергается сомнению.
Оказание банком единой услуги по предоставлению кредита складывается из выполнения нескольких действий (транзакций, операций). В зависимости от желания клиента выдача кредита может предполагать осуществление банком различных действий (транзакций, операций), которые лишь взятые вместе приобретают необходимую для заемщика форму кредитного соглашения.
Совокупное вознаграждение банка за кредитную услугу складывается из процентов и иных платежей (комиссий), взимаемых как плата за отдельные действия (транзакции, операции) в соответствии с единым банковским тарифом (комиссия как элемент единого банковского тарифа, привязанный к банковской операции).
Кроме того, при выдаче банком ипотечного кредита с целью его последующего рефинансирования срок нахождения такого кредита на балансе банка непродолжителен, что в условиях отсутствия у банка возможности взимания комиссии за выдачу кредита, лишает банк возможности получения дохода. В результате небольшие банки утрачивают способность конкурировать с крупными банками, что может повлечь ситуацию, при которой банк вынужден привлекать иные небанковские организации для оказания услуг по консультированию потенциального заемщика и оценке рисков, связанных с выдачей ипотечного кредита.
Подобная ситуация неизбежно отразится на качестве портфеля ипотечных кредитов, а отсутствие возможности выдерживать конкуренцию с крупными банками создаст условия для вытеснения с ипотечного рынка средних банков и монополизации данного сегмента рынка, и окажет негативное воздействие на условия ипотечного кредитования для потребителя.
Необходимо отметить, что анализ состояния рынка, проведенный АИЖК, свидетельствует о том, что наличие комиссии за выдачу кредита и рассмотрение кредитной заявки позволяет средним и мелким банкам предлагать конкурентоспособные ипотечные продукты с процентными ставками, соотносимыми со ставками крупных игроков ипотечного рынка.
Важно подчеркнуть, что возможность взимания банком указанной комиссии прямо предусмотрена Указанием ЦБ РФ от 13.05.2008 г. № 2008-У, согласно которому комиссия за выдачу кредита включается в расчет полной стоимости кредита. Статьей 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» также предусмотрены платежи физического лица, связанные с заключением кредитного договора.
Мировая практика ипотечного кредитования свидетельствует о широком применении рассматриваемого вида комиссий в Европе и Соединенных Штатах Америки.
***
Участники заседания поддержали изложенную позицию АИЖК, подчеркнув, что она отражает действующую практику кредитования и не только обосновывает защиту интересов банков-кредиторов, но и разъясняет мотивы взимания банками комиссий за ссуды.На рынке известны случаи судебных разбирательств с Роспотребнадзором, стремящимся защищать права потребителей в борьбе против т.н. необоснованного взимания комиссий. Банки не могут согласиться с таким односторонним подходом, не учитывающим реальные затраты банков при выдаче кредитов.
Банки намерены и впредь отстаивать свои права в судебных инстанциях. С этой целью они продолжат обращаться во все надзорные инстанции, вплоть до Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда. С этой целью Комитет АРБ по ипотечному кредитованию готов содействовать сбору информации о судебных исках к банкам – ипотечным кредиторам.
Пункт 3 повестки дня
Обсуждение проекта Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и возможных предложений по тексту законопроекта.24 января 2011 года на сайте Федеральной службы по финансовым рынкам был размещен проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ.
Законопроект вносит ряд изменений в Статьи 8, 10, 11, 13 и 16 указанного Закона. Основная направленность предлагаемых изменений связана как с уточнением отдельных норм Закона, что необходимо для одинакового понимания его требований участниками рынка ипотечных ценных бумаг, так и с облегчением деятельности ипотечных кредиторов – участников рынка ипотечных ценных бумаг и эмитентов облигаций с ипотечным покрытием в свете оживления вторичного рынка ипотечного кредитования в стране.
Так, изменением статьи 8 Закона вводится право ипотечного агента привлекать займы и кредиты, что позволяет использовать альтернативную платформу для постепенного накопления ипотечного покрытия – на балансе ипотечного агента. Это особенно актуально для малых и средних банков, которые в силу ряда причин не могут выпускать облигации с ипотечным покрытием с собственного баланса или накапливать там большой объем ипотеки. До введения этого изменения закон явно не разрешал, равно как и не запрещал, указанную деятельность. Таким образом, ответ на вопрос, является ли привлечение займов и кредитов правом, необходимым для осуществления узко регламентированной Законом деятельности ипотечного агента, получен.
Другое изменение восьмой статьи касается указания количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, указываемое в учредительных документах ипотечного агента. Теперь там должно быть указано максимальное количество выпусков, для эмиссии которых ипотечный агент создается, а не общее их количество, которое в ряде случаев невозможно заранее предсказать.
Еще одна новая норма допускает добровольную ликвидацию ипотечного агента после погашения размещенных выпусков этого агента, а не предписывает его принудительную ликвидацию в этом случае, как было ранее.
Изменение части второй статьи 10 отменяет ограничение о минимальной периодичности выплаты процентов по облигациям с ипотечным покрытием. Это привносит в законодательство большую свободу при структурировании выпусков.
Важное изменение вносится в статью 11 Закона: фактически вводится понятие субординации выпусков облигаций с одним ипотечным покрытием и закрепляется право эмитента по своему усмотрению устанавливать очередность исполнения обязательств по субординированным выпускам и исполнять обязательства по таким выпускам в установленном порядке.
Безусловно, в качестве шага по либерализации законодательства можно расценивать отмену требования о минимальном размере обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие, в 80 процентов непогашенной номинальной стоимости облигаций. Теперь соотношение различных активов, составляющих ипотечное покрытие, может оказаться любым, а владельцы облигаций не вправе классифицировать такую ситуацию как нарушение Закона и требовать досрочного погашения облигаций.
Ещё одно изменение статьи 13 касается возможности построить решение о выпуске таким образом, чтобы недостаточность ипотечного покрытия по облигациям последней очереди не считалась в качестве нарушения требований к ипотечному покрытию, установленных Законом. Программы приобретения ипотечных ценных бумаг, реализуемые сегодня государственными институтами развития, как правило, обязывают оригинатора приобретать при размещении облигации последней очереди, так что указанный риск остается на усмотрении инициатора сделки и является его собственным риском. Правда, надо отметить, что законопроектом удаляется само определение достаточности ипотечного покрытия, подробно изложенное в Законе, что можно считать единственным недостатком законопроекта.
Некоторой переработке подверглась статья 16 Закона о правилах погашения облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев. Из Закона удалена прямая норма о порядке и сроках информирования эмитентом держателей облигаций о наличии/прекращении у них права требовать досрочного погашения, цене и порядке погашения. Теперь этот порядок и сроки устанавливаются отдельно нормативными правовыми актами ФСФР. Срок информирования теперь устанавливается решением о выпуске и не может быть менее 30 дней с даты раскрытия или предоставления эмитентом соответствующей информации. Такая норма нацелена на большую прозрачность регулирующих норм для эмитентов и инвесторов.
***
В целом, по мнению участников заседания, законопроект отвечает назревшей сегодня необходимости изменения Закона. По результатам обсуждения документа, Комитетом АРБ по ипотечному кредитованию принято решение направить в ФСФР письмо с поддержкой законопроекта участниками вторичного рынка ипотечного кредитования. Пункт 4 повестки дня
Информация о PR-взаимодействии банков – членов Комитета АРБ по ипотечному кредитованию с Министерством регионального развития РФ (по итогам встречи финансового омбудсмена, депутата Госдумы РФ П.А. Медведева и председателя Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президента Европейского трастового банка А.В. Крысина).Андрей Крысин рассказал участникам заседания о встрече с министром регионального развития РФ В.Ф.Басаргиным, в которой принял участие депутат Госдумы РФ П.А.Медведев.
Речь шла о повышении финансовой грамотности населения – реальных и потенциальных клиентов банков, разъяснении рискованности обращения к т.н. потребительским кооперативам и финансовым пирамидам, необходимости скорейшего решения проблемы обманутых дольщиков.
С этой целью банковское сообщество готово всемерно содействовать Минрегиону РФ, а также другим государственным ведомствам в разъяснительной работе с использованием информационного потенциала региональных Администраций. В частности, предлагается подготовить цикл передач информационно-просветительского характера об ипотечных и других кредитах. Одна из основных целей – сломать стереотипы «банкофобии» в восприятии населением деятельности банков. Именно поэтому речь будет идти не о рекламе банковских продуктов, а о специфике работы банков, об используемых ими технологиях.
Передачи будут предназначены для показа по региональным телеканалам в рамках общения руководителей регионов с населением. Этот проект планируется осуществить совместными усилиями банков при поддержке Минрегиона РФ.
В качестве исходного пункта в этой работе признано целесообразным собрать и обобщить на сайте АРБ перечень наиболее актуальных вопросов, касающихся взаимоотношений банков и их клиентов, что позволит в дальнейшем сделать этот диалог и адресным, и конструктивным.
***
Подводя итоги состоявшегося обсуждения инициатив, во многом определяющих направление дальнейшего развития ипотеки в нашей стране, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин отметил, что значимость поднятых на заседании вопросов свидетельствует о заметном оживлении ипотечного рынка.