Очередное заседание Комитета АРБ по ипотечному кредитованию под председательством президента Европейского трастового банка Андрея Крысина было посвящено актуальным вопросам развития рынка ипотеки в современных условиях.

В обсуждении вопросов приняли участие представители Минэкономразвития РФ, Сбербанка РФ,  ВТБ Капитала, ВТБ 24,  Росбанка, ГПБ-Ипотека, Банка жилищного финансирования, ФОРА-банка, банка Восточный экспресс,  «УРАЛСИБа», банка Дельтакредит, банка Возрождение,  Инвестторгбанка, Россельхозбанка,  Автоградбанка, Ассоциации ипотечных компаний, Самарского областного Фонда жилья и ипотеки и др.

На заседании присутствовали  от АИЖК: председатель Наблюдательного совета  Илья Ломакин-Румянцев,  заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк, исполнительный директор по финансам Наталья Кольцова, директор юридического департамента Анна Волкова, директор департамента информационной политики Виктор Кочетков и руководитель аппарата наблюдательного совета Ирина Егорова.

Заседание призвано проанализировать мнения различных участников рынка, высказанных в формате мозгового штурма, сформировать выводы и рекомендации, следуя которым можно было бы наладить рынок ипотеки в стране. Была выражена обеспокоенность количественными характеристиками деятельности ипотечных банков на фоне неулучшающегося качества инфраструктуры ипотечного рынка, и, в частности, в сфере рефинансирования. Известно несколько способов запуска рынка рефинансирования; самый простой и очевидный из них – поднять процентную ставку в целях привлечения инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

Однако этот подход предлагает альтернативное направление государственной политики в сфере жилищного финансирования, нежели плавное движение рыночной ставки под контролем правительства к ориентирам, заданным «Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» и закрепленным Указом Президента РФ от 07.05.2012 № 600.

По мнению банкиров, если бы облигации с ипотечным покрытием предлагались по более высоким ставкам, они были бы более интересными. Если у инвестора есть альтернатива, он будет более заинтересован инвестировать в доходные ценные бумаги.

В вопросе о непривлекательности российских ИЦБ из соображений надежности мнения участников разошлись. Вопреки суждению о ненадежности эмитентов было высказано мнение, что надежность определяется в большей степени структурой сделок, развитостью системы рефинансирования и совершенством законодательства.

Отдельной темой обсуждения стала общепризнанная задача повышения качества сервиса в ипотечном кредитовании, результатом выполнения которой стало бы повышение производительности кредиторов. Качество сервиса заключается не столько в одобрении кредитной заявки заемщика, сколько в помощи заемщику в выборе застройщика или риэлтора, что в итоге поможет потенциальным заемщикам стать реальными.

В настоящее время на международном финансовом рынке наблюдаются негативные тенденции, которые, вероятно, будут усиливаться, и это обстоятельство нельзя игнорировать при прогнозировании ценового фона на российском фондовом рынке и рынке ипотечных ценных бумаг в частности. В российской ипотеке оно отражается уже сейчас в части снижения общих темпов кредитования и доли рынка, занимаемой мелкими и средними участниками.   

Неверно говорить о том, что нет инвесторов в ипотечные ценные бумаги. В 2011 году один из эмитентов вышел на рынок с выпуском облигаций с ипотечным покрытием, выпуск был полностью выкуплен управляющими компаниями и международными банками, при этом  ни одна облигация не была приобретена каким-либо институтом развития.

Для успешного размещения необходимо тщательно планировать его период, для того чтобы на это время не пришлось размещения иных, более привлекательных для инвестора, бумаг. В отсутствии постоянного спроса на ИЦБ можно «поймать удачу» с помощью анализа графиков предстоящих размещений на фондовом рынке.

Банкиры констатировали, что рынок большой и рынок растет. Он требует и будет требовать финансирования все в большей и большей степени, и государственными субсидиями эту задачу не решить. Никто не сможет удерживать свою долю и иметь ставки ниже рынка.

По мнению представителя института развития, нельзя не использовать идею о воздействии на инвесторов в ипотечные ценные бумаги через создание благоприятных режимов формирования резервов под ипотечные облигации и льгот при расчете нормативов для их держателей.

Большинство членов Комитета признали, что на уровне федерального законодательства есть решения и инициативы, которые не только не способствуют понижению ставки по ипотеке, но прямо диктуют ее повышение. Это:
– «прощение долга» (405-ФЗ, статья 61.5 Закона об ипотеке);
– поправки в Гражданский кодекс;
– введение обязательного нотариального удостоверения сделок;
– придание закладной ордерности;
– запрет «досрочного моратория».

Усилия государства направлены, в первую очередь, на регулирование банковской маржи при ипотечном кредитовании, нежели на «директивное» понижение ставки как таковой. Собравшиеся отметили большую роль институтов развития в реализации  законодательных инициатив.

Особое внимание уделено участниками встречи вопросу снижения издержек при банковском кредитовании. Повышение качества портфеля означает рост издержек в связи с повышенными затратами на инфраструктуру, с другой стороны, слабое внимание к технологии выдачи и обслуживания кредитов ведет к плохому качеству портфеля.

В настоящий момент среди важнейших задач Комитета АРБ по ипотеке – рекомендации законодателю и профильным министерствам. Принятие непродуманных правил сейчас серьезно угрожает «здоровью» российской ипотеки.

Например, признание закладной ордерной ценной бумагой приведет к многократному увеличению резервов на весь срок жизни ипотечного кредита. Это повлияет катастрофическим образом и на объемы, и на ставки, и на функционирование всего ипотечного рынка.

Одним из итогов собрания стало обращение по  перечисленным в ходе заседания нежелательным для рынка законодательным инициативам. Эти инициативы – шаг назад в развитии ипотечного рынка. Координатор Комитета Юрий Кормош сообщил, что АРБ подготовила свыше ста страниц поправок к Гражданскому кодексу РФ и в ближайшее время планирует передать их в Государственную Думу.

Некоторые из собравшихся заявили о намерении изложить позицию своих финансовых институтов по вопросам законодательства и прислать в АРБ.

Председатель Комитета Андрей Крысин обратил внимание представителей институтов развития на необходимость совместного продвижения инициатив, в частности, в форме приглашения со стороны АИЖК представителей Комитета на мероприятия в ходе диалога с госорганами.

В ходе обсуждения перспектив такого инструмента рефинансирования, как ипотечные сертификаты участия, собравшиеся выслушали информацию представителей АИЖК, по мнению которых ИСУ выпускать проще и дешевле, чем ИЦБ; АИЖК готово рассмотреть выкуп ИСУ у ЦБ РФ по операциям залогового кредитования в случаях, когда банки-заемщики не возвращают кредит.

К сожалению, Агентство видит ИСУ только как инструмент рефинансирования в Банке России, но не ожидает от инвесторов готовности приобретать эти бумаги. До сих пор существует еще один аспект, препятствующий выпуску ИСУ, – налоговый. Тем не менее банковскому сообществу, совместно с институтами развития, необходимо продолжать диалог с ЦБ РФ и настойчиво продвигать поправки в Налоговый кодекс.

Большое внимание на заседании уделено единым стандартам ипотечного кредитования. Существуют возможности электронного документооборота банков с ЦБ РФ и регистрационной палатой, электронного оборота закладных, но новые законодательные инициативы отбрасывают технологии назад, привязывая к бумажным носителям.

По мнению большинства участников, можно было бы вернуться и к системе единых для всех стандартов, но в форме рекомендаций, а не жесткого регламентирования. Сегодня ведется работа по проекту «Электронная закладная» с участием АИЖК, Сбербанка, Росреестра и Минэкономразвития, и есть все предпосылки для того, чтобы это было законодательно принято.

Были выражены мнения о том, что стандартизация – это не только формат закладной и ее оборота, но и кредитные стандарты. А кредитные стандарты у вcех разные, в том числе документы.

Если кому-то интересны конкретные пулы закладных с точки зрения качества и цены, то их все равно купят. Комиссии за выдачу кредита, «досрочный мораторий» и другие элементы кредитных программ, отклоняясь от стандарта, ведут к снижению процентной ставки по ипотеке, что соответствует государственной политике, поэтому банковское сообщество должно лоббировать законодательные изменения, которые необходимы в интересах различных индивидуальных кредиторов.

Согласно выступлению одного из банков, выбравшего некоторое время назад стандарты кредитования в соответствии с рекомендациями IFC, в период кризиса он столкнулся с невозможностью рефинансирования такого портфеля и поэтому был вынужден перейти к стандартам, укладывающимся в программы институтов развития.

По мнению участников, программы АИЖК нацелены, в основном, на тех игроков, которые выдают кредиты на рыночных условиях (средняя ставка 11.9%), в то время как кредиторы, работающие в рамках стандартов АИЖК (средняя ставка 10.9%), не могут воспользоваться их условиями по экономическим соображениям.

Серьезную дискуссию вызвал вопрос о создании государственного или квазигосударственного агентства по образу Ginnie Mae, гарантии которого по ипотечным ценным бумагам смогли бы вывести их по надежности на уровень суверенных, и, таким образом, сделать ипотеку доступной для заемщиков.

Существует  продукт «Поручительство АИЖК по ипотечным ценным бумагам», где Агентство несет с эмитентом солидарную ответственность, а не является субсидиарным обязательством как государственная гарантия. Этот продукт представляется Агентству более серьезным и недорогим для эмитентов.

Было также высказано пожелание направить замечания и предложения по данному продукту в целях его улучшения. Программа предоставления поручительств АИЖК изначально была ориентирована на двух инвесторов: краткосрочного – ЦБ РФ и долгосрочного – Программа ВЭБ. Что касается рыночных инвесторов, то здесь еще предстоит работа.

Банки обеспокоены тем, что поручительство АИЖК не является в полной мере государственным. Инвесторам не следует ожидать от бумаг, обеспеченных поручительством АИЖК, надежности суверенных инструментов, а эмитентам – ставок ниже, чем по корпоративным обязательствам АИЖК.

К тому же инвестор, приобретая обеспеченные АИЖК бумаги, будет непременно рассматривать риск на АИЖК и наличие лимитов с учетом других возможных вложений в активы. Прозрачность, транспарентность и предсказуемость  деятельности Агентства является в условиях кризиса крайне важной для рынка!

Выражена озабоченность содержанием письма АИЖК, ограничивающего выкуп закладных в случае, если определенная оценщиком цена 1 кв. м  площади жилья более чем на 20% отклоняется от заданных показателей. Предложено регулярно обсуждать ситуацию, складывающуюся вокруг проблемы оценки недвижимости.

В настоящее время АИЖК проводит работу с Минэкономразвития и сообществом оценщиков по созданию методических рекомендаций по оценке недвижимости и самих оценщиков, внесению поправок в законодательство об оценочной деятельности. Представитель Агентства также сообщил о намерении Агентства внести поправки в Положение об аккредитации / деаккредитации оценщиков.

Подводя итог, председатель Комитета Андрей Крысин отметил: «Мы наметили несколько направлений, по которым будем двигаться, поэтому в ближайшее время  проведем еще одно заседание Комитета, посвященное  поднятым вопросам».

Участники обсудили предварительные результаты программ и прогнозов их исполнения, выдали ряд рекомендаций о том, как сделать их действительно работающими, в частности:

– увеличить объемы программ;
– проводить программы на регулярной основе (в виде постоянно действующей оферты либо в виде аукционов);
– придать открытость и прозрачность системе торгов и по марже, и по процентной ставке;
– сделать промежуточное финансирование в рамках программ более гибким;
– преобразовать условия промежуточного финансирования программ таким образом, чтобы банки могли избежать нарушения норматива Н4.