25.09.2012 12:00
 Интересует вопрос...

Подготовлен по материалам
системы ГАРАНТ.
Тел. 41-71-68.


Может ли собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного бессрочного пользования, продать этот объект? Необходимо ли для этого сначала оформить договор аренды на участок и размежевать его?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежавшем этому лицу на праве постоянного бессрочного пользования, вправе продать такой объект недвижимости. Предварительного заключения договора аренды не требуется. С момента регистрации права собственности на недвижимость к покупателю переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования, независимо от регистрации права на данный земельный участок.

Обоснование вывода:

Прежде отметим, что со дня введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 8 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее – Закон №137-ФЗ).

Юридические лица, кроме перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, до 1 июля 2012 года обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3 Закона №137-ФЗ).

Однако истечение указанного срока не является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования у лица, которому земельный участок на данном праве был предоставлен до вступления в силу ЗК РФ. В силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (смотрите также определение КС РФ от 25 декабря 2003 г. №512-О, постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2005 г. №КГ-А41/9915-05).

Собственник недвижимости, находящейся на таком земельном участке, вправе по своему усмотрению отчуждать ее в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Гражданские права могут быть ограничены на основании Федерального закона (п. 2 ст. 1 ГК РФ). При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При этом, действительно, если покупатель недвижимости не относится к субъектам, перечисленным в ст. 20 ЗК РФ, ему земельный участок не может предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования. Однако невозможность предоставления такому покупателю земельного участка на основании ст. 20 ЗК РФ не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ) при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости. Как разъяснено в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона №137-ФЗ.*(1)

При этом предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 2 ст. 35 ЗК РФ).

Не является основанием для вывода о невозможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования покупателю недвижимости и положение п. 4 ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которым граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В рассматриваемой ситуации земельный участок не является самостоятельным предметом сделки, а передается только вместе с объектом недвижимости, находящемся на нем. Право на этот земельный участок переходит к приобретателю недвижимости в силу закона, следуя судьбе находящегося на нем объекта недвижимости. Момент возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у покупателя здания, сооружения или иной недвижимости определяется моментом регистрации перехода к нему права собственности на эту недвижимость (смотрите, например, Постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. №11401/09; смотрите также п. 2 Протокола №9 заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде РФ 8 февраля 2010 года).*(2)

Таким образом, собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежавшем этому лицу на праве постоянного бессрочного пользования, вправе продать объект недвижимости иному лицу. Предварительного заключения договора аренды не требуется. С момента регистрации права собственности на недвижимость к покупателю автоматически (независимо от регистрации этого права на земельный участок за покупателем и соответственно от того, проведены ли в отношении земельного участка межевание, государственный кадастровый учет)*(3) переходит существовавшее у продавца право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования. Проведение землеустроительных работ (межевания) и государственного кадастрового учета потребуется при переоформлении покупателем земельного участка в собственность или в аренду.

Ответ подготовил:
эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:

рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ Барсегян Артем



На земельном участке с целевым назначением индивидуальное жилищное строительство в настоящее время возводится жилой дом. Земельный участок расположен в пределах населенного пункта — деревни. Возможна ли регистрация права собственности на данный жилой дом в упрощенном порядке, то есть в порядке «дачной амнистии»?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Право собственности на индивидуальный жилой дом, находящийся в пределах населенного пункта, может быть зарегистрировано в упрощенном порядке (в порядке «дачной амнистии»). Получение разрешения на строительство для этого не требуется.

Обоснование вывода:

«Дачная амнистия» – это обиходное название порядка, установленного Федеральным законом от 30 июня 2006 года №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон №93-ФЗ).

В нем речь идет об упрощении процедуры оформления прав граждан на некоторые объекты недвижимости. Так, например, упрощен порядок государственной регистрации прав на такие объекты недвижимого имущества, как земельные участки, предоставленные для ведения личного, подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на созданные или создаваемые на них строения или сооружения.

В связи с введением «дачной амнистии» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) был дополнен ст. 25.3 «Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества». Указанная статья Закона о регистрации является специальной и определяет перечень объектов недвижимого имущества, на которые распространяется действие данной нормы. Объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, также входят в указанный перечень (п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации).

Таким образом, в рамках «дачной амнистии» можно узаконить и право на индивидуальные жилые дома*(4), строительство которых началось после введения в действие Закона №93-ФЗ. К таким объектам относится и жилой дом, о котором идет речь.

В соответствии со ст. 25.3 Закона о регистрации для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества гражданин к документам, предоставляемым в соответствии с п. 4 ст. 16 Закона №122-ФЗ о регистрации, должен представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Представление документа на земельный участок не требуется, если право заявителя на этот участок ранее зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

Для регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС), расположенный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации, необходимо представить кадастровый паспорт объекта ИЖС, который является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта ИЖС на земельном участке и содержащим его описание*(5).

Ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод объекта в эксплуатацию при этом не требуется. Форма кадастрового паспорта установлена приказом Минюста РФ от 18 февраля 2008 г. №32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».

Таким образом, гражданам, которые построили индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки после введения в действие закона о «дачной амнистии», на земельных участках, предоставленных под индивидуальное строительство или личное подсобное хозяйство в пределах населенных пунктов, не требуется получать разрешение на строительство и разрешение на ввод такого объекта в эксплуатацию, а необходимо представить кадастровый паспорт такого объекта.

Обратите внимание, что в соответствии с п. 2 ст. 25.3 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случаев, прямо указанных в данной статье.

Также отметим, что на основании Федерального закона от 17 июля 2009 года №174-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» упрощенный порядок оформления прав на индивидуальные жилые дома, построенные в населенных пунктах: городах, поселках, деревнях и т.д., продлевается до 1 марта 2015 года.

Если же право собственности на такие постройки не будет зарегистрировано до 1 марта 2015 года, то его можно будет зарегистрировать и позже, но только уже не по упрощенной процедуре, а в общем порядке.

Ответ подготовил:
эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ Бадалян Юлия


__________________________________________________________

*(1) Истечение срока, указанного в п. 2 ст. 3 Закона №137-ФЗ (1 июля 2012 года), не означает, что покупатель недвижимости, ставший ее собственником, не вправе в дальнейшем приобрести право собственности или право аренды на этот земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, ст. 3 Закона №137-ФЗ. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ, п. 2.6 ст. 3 Закона №137-ФЗ, если в отношении такого земельного участка не осуществлен государственный кадастровый учет, орган местного самоуправления на основании заявления покупателя либо обращения исполнительного органа государственной власти (ст. 29 ЗК РФ) в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

*(2) Исключительно в целях налогообложения покупатель недвижимости должен признаваться плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации вещного права (собственности) на земельный участок (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 4 октября 2011 г. №5934/11). Продавец является плательщиком земельного налога до момента такой регистрации или до момента его отказа от права постоянного бессрочного пользования (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. №14547/09).

*(3) Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу ст. 6 этого Закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

*(4) Под объектом индивидуального жилищного строительства, согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, понимаются отдельно стоящие жилые дома не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи.

*(5) На основании ст. 1 п. 23 Федерального закона от 21 декабря 2009 года №334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.


Учредитель и издатель ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»
При перепечатке материалов ссылка на «Недвижимость Ульяновска» обязательна.
За достоверность рекламной информации ответственность несут рекламодатели.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
Тел./факс: 8 (9677) 71-71-21
Контактная информация Политика обработки и защиты персональных данных