Для
проведения операций продажи либо обмена жилья в первую очередь возникает
вопрос – какова рыночная цена моей квартиры? Зная стоимость своей жилплощади,
вы сможете быстрее и качественнее решить задачу продажи либо обмена
недвижимости.
Продавцы квартир, впервые столкнувшиеся с данной проблемой, пытаются
решить ее очень просто – изучают в известных источниках информации,
выставленные на продажу квартиры, и по ним судят о стоимости своей квартиры.
Однако такой способ является ошибочным и не отражает реальной стоимости
оцениваемого жилья.
Дело в том, что подавляющее большинство выставляемых в продажу квартир
имеют завышенную цену. Завышенная цена устанавливается, во-первых, с
целью изучения спроса и возможности дальнейших торгов. Во-вторых, в
цену рекламируемых квартир входит и стоимость риэлтерских услуг, которые
оплачивает клиент – продавец квартиры. И последнее: даже однотипные
квартиры могут иметь значительную разность в цене, которая является
составляющей многих факторов.
Классический метод оценки жилья, используемый риэлтерами агентств недвижимости,
включает два этапа.
На первом этапе определяется средняя стоимость однотипных проданных
квартир за последние 2-3 месяца. При этом берется реальная цена квартиры,
за которую она была продана, а не за сколько ее пытались продать. Для
определения средней стоимости не обязательно производить осмотр квартиры,
а достаточно иметь соответствующую информацию по рынку жилья.
На втором этапе изучаются факторы, снижающие, либо повышающие
стоимость конкретной квартиры. Учет конкретных обстоятельств позволяет
более точно определить цену жилья и приблизить ее к реальной, снизив
таким образом материальные и моральные затраты на поиск покупателя.
Здесь важно заметить, что реальные затраты на поиск покупателя являются
как бы проблемой агентства недвижимости, куда вы обратились. Однако
моральные издержки процесса продажи при не верно определенной стоимости
квартиры несет клиент, так как бесконечные и без результативные посещения
квартиры неизвестными лицами не всегда благоприятно сказывается на семейном
климате.
Определить конкретные факторы, снижающие, либо повышающие стоимость
вашего жилья невозможно без детального осмотра квартиры, а также изучения
обстановки, окружающей квартиру и дом. Зачастую риэлтеры фирм недвижимости
пытаются продавать квартиры, не заходя в них, мотивируя это своим высоким
профессионализмом. Такой подход отражает в первую очередь леность агента,
а не его профессионализм, так как нельзя эффективно работать с товаром,
не видя его хоть раз в лицо.
К основным факторам, изменяющим стоимость однотипного жилья в
ту, либо иную сторону, можно отнести следующие:
– год постройки и расположение дома относительно транспортных коммуникаций;
– близость необходимой инфраструктуры (магазины, школы, детские сады,
больницы и пр.);
– экологическая обстановка;
– этажность (первый и последние этажи на 20-30 тыс. руб. дешевле, чем
средние);
– отсутствие лоджии (балкона) снижает цену квартиры на 20-30 тыс. руб.;
– техническое состояние квартиры (наличие ремонта, металлическая дверь,
тамбур, остекление лоджии);
– особенность планировки и площадь кухни. Лучше ценятся квартиры с кухней
большей площади даже если жилая площадь при этом будет меньше;
– состояние подъезда, категория проживающих в нем людей. Наличие соседей-наркоманов
или пьяниц зачастую вообще отпугивает покупателя от покупки данной квартиры;
– продажа квартиры без подбора или с подбором жилья. Чистая продажа
повышает стоимость жилья на 5-15 тыс. руб.;
– возможности покупателя – покупается квартира немедленно, либо покупатель
планирует ее выкупить через определенный срок.
Готовность покупателя выплатить деньги за квартиру немедленно зачастую
склоняет продавца к снижению цены на 5-15 тыс. руб.
Существует ошибочное мнение владельцев квартир, что чем лучше сделаешь
ремонт, тем дороже будет стоить квартира. Как это не удивительно, но
в большинстве случаев затраты на производство ремонта в квартире не
окупаются при ее продаже. Особенно это касается спальных районов для
квартир с обычной планировкой. Жильцы, как правило, стараются делать
ремонт "под себя", который далеко не всегда нравиться покупателю.
И второе – основная масса покупателей не располагает денежными средствами
для покупки квартир с евроремонтом. Дай бог, чтобы крыша была над головой.
С другой стороны, продавать сильно запущенную квартиру так же не выгодно.
Малопривлекательный внешний вид может в значительной степени снизить
ее цену. Так что в этом деле, как и повсюду, необходимо придерживаться
"золотой середины".
На рынке недвижимости принято считать, что любая квартира стоит столько,
сколько за нее даст покупатель, Отчасти это верно, но с другой стороны,
для достижения совпадения ваших взглядов со взглядами покупателя необходимо
самому быть готовым к диалогу с ним и уметь аргументировано отстаивать
свою цену. Повторяю – аргументировано отстаивать, а не приводить в качестве
главного аргумента, что "мне необходима такая сумма". И конечно,
наиболее квалифицированно отстаивать рыночную цену может только ваш
профессиональный агент. Надеюсь, что мои рекомендации помогут вам выбрать
правильное решение, и если возникнут трудности, обращайтесь к профессионалам.
Алексей
ГОЛОВАНЬ,
первый вице-президент СПРН, директор агентства недвижимости "Засвияжье"
(тел. 69-28-89)