Принцип «классовости»
Пример, и не всегда дурной, бывает заразителен. Так, деление на классы давно прижилось в сегменте коммерческой недвижимости. Арендатор знает, на что рассчитывать, снимая офис в бизнес-центре класса «А», «В» или «С», что, в свою очередь, помогает сделать выбор согласно статусу компании и личным запросам руководства. Похожая схема действует и в сегменте торговых центров.Однако в жилом секторе до 2013 года в этом отношении наблюдались «разброд и шатания»: застройщики позиционировали строящиеся объекты как жилье определенного класса, руководствуясь лишь маркетинговой политикой собственной компании.
«Как лодку назовешь, так она и поплывет» – гласит народная мудрость. До принятия четкого понятия о принадлежности к классам чехардой с сегментацией недвижимости яро пользовались застройщики, выдавая эконом-жилье за комфорт-класс, а дома бизнес-класса относили к элитным.
Особенно креативные строительные компании в красочных буклетах приписывали новостройкам названия несуществующих классов, например, престиж или люкс. Играя терминами, строительные компании привлекали таким образом клиентов, что давало им право завышать цены, а покупателей вводило в заблуждение. Присваивание более высокого класса особенно было характерно для объектов точечного строительства. Компании, занимающиеся проектами комплексного освоения, априори подходят к классовости жилья более серьезно, поскольку для продаж последующих очередей им нужны положительные отзывы и рекомендации покупателей, купивших квартиры в домах первой очереди.
«Текущая система в основном ориентирована на классификацию проектов, а не покупателей. Когда я пытался разобраться, что такое сегментация в России, то понял, что это просто классификация проектов на четыре группы – эконом, комфорт, бизнес, элит. Сложно представить, что люди так же говорят о себе, – отмечает Юусо Хиетанен, генеральный директор NCC Жилищное строительство (Россия). – На мой взгляд, недостаток системы в том, что в ней не учитывается сам потребитель с его ценностями и образом жизни».
Ввод новых стандартов позволит покупателям квартир лучше ориентироваться в выборе новостройки. Возможно, новая классификация повлияет на ценовую политику застройщиков, хотя судить об этом рано.
Разделяй и властвуй
Отныне все новостройки поделят на две больших группы – массовое жилье и жилье повышенной комфортности. В первую категорию войдут дома класса «эконом» и «комфорт», во вторую – «элит» и «бизнес». Под классификацию попадают жилые дома высотой не более 75 метров, включая общежития и встроенные жилые помещения в домах различного назначения.В число критериев, определяющих понятие класса, вошли: архитектура, тип несущих и ограждающих конструкций, объемно-планировочные решения, общая площадь квартир и отдельно кухонь, инженерное обеспечение дома, обустройство придомовой территории и организация инфраструктуры дома, параметры паркинга и т.д. К объектам сегмента масс-маркет относят серийные проекты, главной отличительной характеристикой домов бизнес-класса и элитных назван индивидуальный архитектурный дизайн.
Немало споров вызывает тот факт, что данный классификатор не берет во внимание географическую локацию, хотя именно местоположение жилого комплекса зачастую является ключевым критерием для позиционирования объекта недвижимости. Акцент делается на наличие социальной инфраструктуры в районе: чем выше класс – тем больше требований по «социалке». В документе также говорится о расположении элитных объектов в районах с большой концентрацией объектов коммерческого и административного назначения. Под эту категорию попадают дома в центральной части города. Однако пункт об обязательном наличии подземного паркинга на 1,5 машиноместа на одну квартиру сводит на нет элитный статус домов старого фонда.
Любопытство вызывают заявленные параметры кухни. Так, для квартир эконом-класса допустимая площадь кухни – до 8 кв.м, а высота потолка до 2,7 м, тогда как жилье бизнес-класса должно обладать кухней не меньше 12 кв. м, а элитное – не менее 20 «квадратов». Различие по общей площади квартир тоже существенное. Так, однокомнатные квартиры эконом-класса начинаются от 28 кв. м, бизнес-класса – от 45 кв. м, элитные – от 60 «квадратов». Дорогое жилье всегда продается с отделкой, как правило, эксклюзивной, а также характеризуется инженерным обеспечением высокого качества – наличием автономной котельной, системы приточно-вытяжной вентиляции и т.п.
При определении класса жилья также важен параметр коэффициента полезной площади (КПП). Если, к примеру, указано, что коэффициент полезной площади более 0,75, это значит, что полезная площадь занимает более 75% от общей площади квартиры. Так, в числе обязательных критериев жилья высокого класса – КПП не более 65%.
«В то время как новая классификация в России предполагает деление на две основные группы, некоторые скандинавские компании используют до 24 сегментов. В нашей компании (NCC) разработана и используется собственная система сегментации, предполагающая деление объектов недвижимости по типу покупателей. Таких покупательских сегментов выделено 9», – рассказывает Юусо Хиетанен. По его словам, это и помогает покупателю выбрать место будущего проживания согласно собственным потребностям, взглядам и предпочтениям, а застройщикам определиться с локацией земельного участка, планировками, вариантами отделки и архитектурным обликом дома.