Александр Белотуркин, директор по развитию ЗАО "Центр недвижимости", начальник отдела ипотечных программ, ипотечный брокер

Заемщик, пожелавший испытать на себе преимущества ипотеки, должен быть готов к тому, что после первого шага по выбору "подходящей" кредитной схемы, ему предстоит сделать еще много ответственных шагов и принять много ответственных решений. То, с чем первоначально сталкивается потенциальный заемщик при знакомстве с различными ипотечными программами, является лишь маленькой сверкающей верхушкой айсберга, скрывающего глубоко под водой свои истинные (порой коварные) размеры.

Хочется сразу отметить: в нашем море под названием "рынок недвижимости" столько "сверкающих верхушек", сколько ипотечных программ или, по-другому, ипотечных продуктов- На основе беглого мониторинга выяснилось, что в Ульяновске и Ульяновской области с разным успехом действуют примерно пятнадцать ипотечных программ.

Неискушенный потенциальный заемщик должен знать: "Верхушка" – это то, что можно показать без опаски отпугнуть клиента. Нюансы же показывать невыгодно, и порой бывает так, что человека беззастенчиво ставят перед фактом, например, перед необходимостью произвести дополнительные платежи.

Для того, чтобы не оказаться в положении человека, которому делают предложение, от которого невозможно отказаться, необходимо знать все нюансы досконально и быть готовым к ним.

Можно, конечно, рискнуть, окунувшись с головой, и за свой счет наработать собственный опыт покупки жилья через ипотеку. Вы будете "опытным" и сможете кому-нибудь подсказать, что именно вашим путем идти не стоит, или наоборот – стоит идти. Но будет ли ваш "добрый совет" объективным для данного человека? Будет ли этот человек готов пройти "ваш" путь?

В наше время, когда ипотека стала развиваться быстрыми темпами, сами участники растущего ипотечного рынка (со стороны кредиторов) заинтересованы в том, что бы к ним приходили уже "готовые" клиенты, которым подходит именно тот или иной кредитный продукт. Интерес кредиторов очевиден, – на такого клиента тратится меньше времени и средств. "Готовый" заемщик получает кредит гораздо быстрее, и даже может получить некоторые льготы.

Ипотечный брокер – тот самый специалист-лоцман, который укажет вам курс на оптимальный вариант покупки жилья и поможет стать "готовым" заемщиком. Более того, в силу специфики своей работы с недвижимостью, ипотечный брокер поможет вам легко ориентироваться во всех "глубинах" ипотечной сделки, вплоть до заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между покупателем и продавцом.

И так первое с чем может столкнуться потенциальный заемщик "примеряя" на себя одну из многочисленных ипотечных программ – это расчет параметров кредита.

На этом начальном этапе кредитные организации подходят к клиенту по-разному. Одни, видимо, исходят из того, что клиент самостоятельно все равно не сможет сделать предварительные расчеты, поэтому все детали кредита раскрываются уже непосредственно на консультации в банке. Другие готовы помочь потенциальному заемщику оценить свою "привлекательность", рассчитать параметры кредита и проверить себя на соответствие требованиям. Для этого на сайтах банков имеются так называемые ипотечные калькуляторы – небольшие программы, позволяющие произвести приблизительные (но не более того) расчеты. Практика показывает, что кредитные комитеты банков обычно выносят решение о меньшей сумме кредита, чем та, которая получилась в калькуляторе.

Почему так получается? На итоговую величину суммы кредита влияет не только размер доходов заемщика, но и величина и состав его расходов. Демонстрационные калькуляторы учитывают только минимально необходимые расходы заемщика на содержание его семьи. При рассмотрении заявки банк будет учитывать все фактические расходы заемщика – алиментные платежи, погашение других кредитов, материальную помощь родителям и другое.