Проблема обманутых дольщиков является важной общероссийской проблемой.

Именно в целях защиты граждан от рисков, связанных с участием в долевом строительстве жилья, был принят вступивший в силу с 1 января 2014 г. Федеральный закон от 30.12.2012 N294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внес поправки в ряд законов, и, в частности, в Федеральный закон  от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон  от 30.12.2004 N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно поправок, застройщики, которые начинают новое строительство и планируют финансирование, в том числе, за счет средств дольщиков, обязаны застраховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Без выполнения этого требования невозможно зарегистрировать договор участия в долевом строительстве в том случае, если до 01.01.2014г. застройщик не успел зарегистрировать первый договор по данному объекту строительства.

Таким образом, закон ужесточает требования только к тем застройщикам, которые ведут строительство в соответствии с законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов….». При этом действие закона не распространяется на многочисленных остальных застройщиков, которые не заключают договоры участия в долевом строительстве, не сдают их на государственную регистрацию, а привлекают средства граждан в строительство другими законными (путем создания ЖСК) или незаконными способами (заключение договоров займа, предварительных договоров и др.).

Необходимо отметить, что в Ульяновске все обманутые граждане пострадали от действий именно тех лиц, которые не регистрировали в Росреестре свои договоры, а привлекали денежные средства, нарушая действующее законодательство (сюда относятся «Капстрой», «Золотой ключ», «Аргумент- С» и др.).

С одной стороны, наши граждане по-прежнему не защищены от тех, кто, игнорируя законы, нагло обирает их. А с другой стороны, новым законом пытаемся защитить граждан от законопослушных застройщиков, вводя для них дополнительные препятствия, преодолеть которые в настоящее время очень сложно, что может подтолкнуть их либо к сворачиванию строительства жилья, либо к вынужденному нарушению закона.

В чем сложность исполнения требований закона?

К перечню документов, обязательных для регистрации первого договора участия в долевом строительстве, представленного на государственную регистрацию после 01.01.2014 г., добавлен договор страхования гражданской ответственности застройщика либо договор поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Закон  N294-ФЗ вносит определенные требования к страховой организации: лицензия на соответствующий вид страхования, осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие уставного капитала не менее 120 млн. руб. и собственные средства не менее 400 млн. руб. (ч. 1 ст. 15.2  Закона о долевом строительстве в новой редакции). Лишь незначительная часть страховщиков удовлетворяет этим требованиям, но почти все, кто удовлетворяет, отказываются страховать застройщиков. Страховщики заняли выжидательную позицию и не торопятся входить на рискованный рынок страхования застройщиков. Ведь череда банкротств  нескольких застройщиков, застрахованных в одной компании, может разорить или подорвать финансовую устойчивость даже самых крупных страховых компаний.

Мнение большинства крупных страховщиков выражает Александр Миллерман, генеральный директор САО «Гефест»: «Страхование ответственности застройщиков не то что неинтересно, оно может быть опасно для финансовой устойчивости страховщиков, которые захотят массово выходить на этот рынок. Как я уже неоднократно говорил, этот вид страхования похож на «русскую рулетку» – может, повезет и застройщик вовремя выполнит свои обязательства, но возможны варианты, что он не сможет своевременно получить разрешительные документы, не сумеет выстроить отношения с подрядчиком, ошибется в своих финансовых расчетах или просто пропадет с рынка. Просчитать вероятность этих случаев практически невозможно. С такими, не поддающимися оценке рисками, страховой рынок работать не может».

Кроме того, не разработаны и не утверждены Центральным банком РФ единые правила страхования застройщиков, не утверждены тарифы и методика их расчета (как это сделано, например, в ОСАГО). Застройщикам поступают предложения от сомнительных страховщиков, предлагающих низкие тарифы в 1,5% от суммы договора. При этом ни застройщик, ни Управление Росреестра не имеют возможности проверить, удовлетворяет ли этот страховщик всем требованиям закона, насколько легитимны те правила страхования, которые сам страховщик для себя разработал, имеются ли у страховщика собственные средства не менее 400 млн. руб. и т.д.

Другой путь – страхование путем вступления в общество взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС). По закону, в стране может работать только одно ОВС . Его создание и работу курирует Минрегионразвития РФ. Планировалось, что ОВС должно стать основным вариантом страхования, который позволит продолжать работу на рынке долевого строительства не только крупным, но и средним и мелким строительным компаниям. Это должно было достигаться самыми низкими страховыми тарифами по сравнению с банками и страховыми компаниями.

Однако принятые страховые тарифы (1,2-1,65, которые умножаются на коэффициент до 10) позволяют ОВС устанавливать максимальный тариф в 16,5%. Кроме того, существует высокий вступительный взнос в ОВС – 500 тыс.руб., огромный перечень документов (до 60) и нет утвержденной методики расчета тарифа, по которой застройщик бы мог сам заранее, до сбора документов, просчитать свой вероятный тариф, чтобы принять решение о вступлении в ОВС.

Более того, «Национальное объединение застройщиков жилья» – организация, представляющая на общероссийском уровне интересы компаний, занимающихся жилым строительством (объединяет 71 застройщика), не рекомендует своим членам вступать в ОВС, считая, что членство в ОВС несет для них серьезный риск. Ведь, согласно закону, члены ОВС отвечают по обязательствам ОВС.

Если страховых резервов ОВС будет недостаточно для осуществления выплат обманутым дольщикам, то может быть обращено взыскание на имущество членов ОВС. В отличие от обычных страховых компаний, ОВС получает доход от одного вида страхования. В случае кризиса на рынке жилья у него не будет доходов от других источников, чтобы перекрыть убытки.

Последний вариант – поручительство банка. Поручительство является несвойственным для банка инструментом. В крупных банках вообще нет такого продукта, как поручительство банка по обязательствам юридического лица перед физическим лицом. Согласно закону N294-ФЗ, поручителем может быть только банк, осуществляющий банковскую деятельность не менее пяти лет, с уставным капиталом не менее 200 млн. руб. и собственными средствами не менее 1 млрд. руб. (ч. 1 ст. 15.1  Закона о долевом строительстве в новой редакции). Банки, удовлетворяющие этим требованиям, – большие бюрократические структуры, подвигнуть которые к созданию нового продукта весьма проблематично. Банки холодно восприняли новый закон и не торопятся поручаться. Ведь в случае выдачи поручения застройщику им придется достраивать и сдавать объекты за собственный счет, в случае невыполнения им обязательств.

Это высокие риски. При этом у банков достаточно менее рискованных инструментов инвестирования и получения прибыли. Кроме того, застройщикам не выгодно обращаться в банки, т.к. сумма банковского поручения вычитается из кредитной линии организации, предоставляемой банком.

В связи с этим, строительные организации Ульяновской области могут приостановить строительство новых объектов, финансирование которых планировалось осуществлять с участием средств дольщиков.

Есть опасение, что поспешное принятие закона, вместо того чтобы защитить дольщиков, может отбросить рынок к состоянию, которое было до принятия закона 214-ФЗ. Застройщики будут избегать регистрации договоров долевого участия, заключая заведомо недействительные «предварительные договоры купли–продажи» и «договоры займа». Соответственно дольщики снова столкнутся с двойными и тройными продажами своих квартир и окажутся совершенно незащищенными в случае банкротства застройщика.

Кроме того, высокие тарифы на страхование неизбежно приведут к повышению цен застройщиками, соответственно – к падению продаж, а значит, к снижению объемов строительства.

Учитывая создавшуюся критическую ситуацию на российском строительном рынке,  правильнее было бы приостановить действие статей 1,4 и 5 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 294–ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2015 года в связи с отсутствием в настоящее время возможности его исполнения строительными организациями, осуществляющими долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также отсутствием у страхового и банковского бизнеса методик реализации закона о страховании ответственности застройщиков.

За этот период необходимо, чтобы Центральный банк РФ разработал единые правила страхования и единые прозрачные тарифы на этот вид страхования для страховых компаний (по аналогии с ОСАГО), сформировал в общественном доступе (например, на своем сайте) и поддерживал реестр страховых компаний и банков, удовлетворяющих требованиям закона. Также необходимо, чтобы ОВС разработало более четкую методику расчета страхового тарифа застройщиков таким образом, чтобы застройщик сам смог просчитать свой возможный тариф.

Учитывая, что закон может защитить только тех граждан, кто обращается к законопослушным застройщикам, выполняющим требования закона 214-ФЗ, считаем, что приостановка действия закона до проработки основных механизмов его реализации предостережет наших граждан от обращения к сомнительным недобросовестным застройщикам, применяющим «серые» схемы привлечения денежных средств либо к тем, кто поспешно попытался исполнить закон и оформил, сам того не осознавая, «липовую» страховку или банковскую гарантию.