Елена Данилина,
ипотечный
специалист
ООО «ЦЕНТР
НЕДВИЖИМОСТИ»,
тел. 41-05-05

Все риски при совершении сделки в кредит или рассрочку можно разделить на две группы: риски, связанные с получением кредита, и риски, связанные с выплатой кредита.

1. К рискам, связанным с получением кредита, относятся:

•  риски скрытых платежей по договору;
•  риски, связанные с предоставлением заемщиком документов.

Скрытые платежи

Слово «скрытые» в данном случае является условным. По крайней мере, скрыть от профессионала эти платежи невозможно. При должном внимании и тщательном изучении предлагаемых к подписанию договоров при выдаче кредита все эти риски достаточно легко обнаружить.

а) Проценты за пользование кредитом. Они могут быть установлены от остатка невыплаченного кредита или от суммы кредита (при этом разница между выплаченными в этих случаях процентами может быть огромна).

б) Страхование. Разные кредитные организации предлагают различные виды страхования, например, страхование имущества (обязательно по закону об ипотеке), страхование жизни и трудоспособности и др. Причем часто от согласия на то или иное страхование зависит процентная ставка по кредиту.

в) Платежи за выдачу кредита. Во многих коммерческих кредитных организациях при выдаче кредита с заемщиков взимается единовременный платеж, и это стоит заранее уточнить.

г) Платежи, сопутствующие покупке недвижимости и оформлению залога (отчет об оценке, нотариальное согласие супруга, комиссии за перевод денег продавцу, гос.пошлины и др.)

Совет: Рассмотрите несколько программ разных кредитных организаций для выбора оптимальной в вашей ситуации программы.


Риски, связанные с предоставлением заемщиком документов

а) При обращении в кредитную организацию заемщики предоставляют пакет документов, необходимый для одобрения кредита, в том числе документы, подтверждающие доход. Причем в кредитных организациях (особенно это касается крупных банков) есть Службы безопасности, которые занимаются проверкой предоставленных документов. Поэтому не стоит пытаться использовать при получении кредита так называемые «черные» справки (когда вам делают справку, по которой вы якобы работаете в какой-то фирме и получаете большую зарплату).

Во-первых, использование такой справки может быть квалифицировано как мошенничество. Во-вторых, если факт использования такой справки будет обнаружен, на кредитной истории заемщика можно поставить крест – больше ни один банк денег ему не даст. В третьих, если после выдачи кредита этот факт всплывет, банк может потребовать досрочного возврата кредита со всеми вытекающими последствиями.

б) Все кредитные организации (включая банки, микрофинансовые организации, кредитные кооперативы) обязаны передавать данные по кредитной истории заемщика в бюро кредитных историй. Если в течение последних пяти лет вы получали кредиты и у вас имелись просрочки, то это может стать препятствием получения кредита. Однако некоторые кредитные организации могут рассмотреть заемщика и с не очень хорошей кредитной историей, поэтому при подаче документов лучше сразу рассказать специалисту об имеющейся у вас кредитной истории.

в) В случае получения ипотечного кредита кроме документов по заемщикам требуются также документы по покупаемому объекту недвижимости. Кредитная организация обычно предоставляет список необходимых для получения кредита документов, но одобрение объекта кредитной организацией вовсе не означает его юридическую чистоту. Всегда остается риск того, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, при этом кредитный договор недействительным признан не будет и платежи по нему Вам никто не отменит.

Совет:  Не пользуйтесь для получения кредита услугами сомнительного свойства. Не делайте «черных» справок. Не пытайтесь скрыть какую-либо информацию, касающуюся вашего финансового положения и кредитной истории. Проведите юридическую проверку покупаемого объекта недвижимости, а лучше доверьте это профессионалам.

2. К рискам, связанным с выплатой кредита, относятся:

•  риск невозврата кредита;
•  риск утраты залогового имущества.

В случае нарушения условий по возврату кредита и уплате процентов по нему последствия определяются видом кредита. Их можно поделить на финансовые последствия и риски утраты недвижимости. Финансовые последствия – это штрафы, договорные либо законные, а также требование досрочного полного погашения кредита.  Утрата заложенной недвижимости – это обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства.

Совет:  Рассчитывайте свои финансовые возможности. Лучше взять кредит на более длительный срок, что приведет к уменьшению ежемесячного платежа по нему. Если Ваши финансовые возможности позволят выплачивать кредит быстрее – хорошо, если финансовые условия ухудшатся – у вас будет запас прочности.

Относитесь к платежам по возврату займа как к неотложной и первоочередной задаче.  При возникновении финансовых проблем не бойтесь вступать в переговоры с кредитором. Ведь цель кредитора – не доставить вам неприятности, а получить свои деньги и прибыль. Обязательно привлеките к переговорам юриста, в силу своей профессии юрист, как никто другой, сможет добиться компромисса в конфликтной ситуации.

В заключение хотелось бы сказать, что помощь ипотечных специалистов, юристов, риэлторов при покупке недвижимости в кредит позволит вам избежать многих «подводных камней», а возможное вознаграждение этим специалистам может оказаться на порядок меньше ваших возможных потерь от неправильно проведенной сделки с ипотекой.

Остерегайтесь услуг нелегальных риэлторов!