________________________________________________
________________________________________________

При рассмотрении динамики темпов роста вторичного рынка жилья можно отметить, что в течение всех месяцев текущего года средняя рыночная цена предложения показывала снижение.

За 9 месяцев 2016 года средняя цена предложения 1 кв.м  квартир на вторичном рынке в Ульяновске снизилась до 40 020 рублей, или на 3%. При этом в первом квартале уровень цен снизился на 1,5%, во втором – на 0,9%, а в III квартале еще на 0,6%. Для сравнения: за 9 месяцев 2015 года уровень цен на вторичном рынке также показывал снижение, аналогичное ситуации на рынке сегодня (- 2,5%).
 
Так, в январе цены снизились на 0,4%, в феврале темп увеличился и уровень цен на вторичном рынке жилья снизился еще на 0,7%, а в марте еще на 0,4%. В апреле цены приостановили отрицательную динамику. Май текущего года «не поддержал» наметившиеся надежды на стагнацию уровня цен на вторичном рынке жилья и продолжил дальнейшее падение уровня цен (-0,6%). Далее средняя цена предложения 1 кв.м жилья на вторичном рынке Ульяновска тоже снижалась, но гораздо меньшими темпами: июнь (-0,4%), июль (-0,3%), август и сентябрь (-0,2%). К сентябрю ситуация на рынке стала заметно стабилизироваться.

Тенденция к увеличению объема

По данным Ульяновского мультилистингового сервиса http://ulmls.real-estate.ru  и открытых источников информации за 9 месяцев 2016 года объем предложения в среднем составил 4450 объектов в месяц, что на 13% больше, чем аналогичный показатель 2015 года.


С начала года наметилась тенденция к увеличению объема предложения вторичного рынка жилья. В январе он увеличился на 8,2%, в феврале прибавил еще 0,9%, а в марте объем предложения увеличился еще на 10,2%.  Апрель стабилизировал ситуацию с незначительным снижением в 0,5%.

А в марте рынок немного оживился и объем предложения стал сокращаться: -1,8% по итогам марта. Июнь и июль продолжили начатую тенденцию и за июнь объем предложения сократился еще на 7,2%, а за июль еще на 3,9%. Август продержался на июльской отметке, а в сентябре объем предложения стал расти. (+5,5% к августу).

Но, несмотря на это, в III квартале 2016 года объем предложения на вторичном рынке был все же меньше, чем в 2015 и 2014 годах. По мнению экспертов, рынок насытился, ситуация стабилизируется, уровень цен хоть и продолжает идти вниз, но гораздо меньшими темпами. Немного оживился спрос – «пошли» сделки.

Ипотечная динамика

По данным Банка России, по состоянию на 1 сентября 2016 года в Ульяновской области кредитными организациями было предоставлено 6602 жилищных кредита на общую сумму 7939 млн. руб.

Количество выданных жилищных кредитов за восемь месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 30,3%. Объем предоставленных жилищных кредитов – на 36,4%. Динамика объема и количества выданных жилищных кредитов в Ульяновской области в 2015-2016 гг. представлена на диаграмме.


Причем если в январе текущего года количество выданных жилищных кредитов было меньше, чем в январе прошлого года, то в феврале и марте количество выданных жилищных кредитов значительно увеличилось. Показатель марта 2016 года можно сравнить с показателем декабря 2015 года, когда наблюдался повышенный спрос на квартиры и ипотеку в целом.

Одной из причин такого роста выдачи жилищных кредитов в феврале-марте текущего года стало опасение населения окончания государственной поддержки ипотечного кредитования первичного рынка, намеченное на март 2016 года.

Многие застройщики использовали данный факт, рекламируя окончание программы субсидирования, и тем самым стимулировали спрос на ипотеку и на квартиры первичного рынка. Но ожидания не оправдались, и в апреле-мае объемы выдачи жилищных кредитов стали снижаться. В июне количество выданных ипотечных кредитов немного увеличилось, но в июле объемы опять «пошли» вниз. В августе рынок активизировался, выйдя на уровень февраля текущего года.

В целом объем выданных ипотечных кредитов не только достиг докризисных показателей 2013 года, но и превысил его! Средний размер жилищных кредитов, выданных в январе –  августе 2016 г., увеличился на 4,7%. По данным Банка России, в январе – августе 2016 г. средневзвешенная процентная ставка по жилищным кредитам в Ульяновской области показала рост с 12,27 до 12,69 п.п.

Вывод: 9 месяцев 2016 года характеризовались уверенным снижением уровня цен как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости Ульяновска. Средняя цена предложения 1 кв.м на вторичном рынке жилья потеряла 3%, а на первичном – 2,4% и это при уровне накопленной инфляции в 3,9%.