Подать объявление

Наши партнеры

  • Свежий номер: № 3(332) от 17 марта 2020 года

    Совсем не центральный Центральный район Димитровграда

    О том, чего не знают банковские роботы

    Самый разнообразный район

    На сегодняшний день Центральный район города Димитровграда – это совокупность участков самой старой, иногда даже  дореволюционной застройки, прилегающих к ним небольших новых районов, а также недавно вошедших в территорию города посёлков (Дачный, Торфболото, Пчелосовхоз, Лесная площадка).


    К Центральному району относится также основная часть дачных массивов, земли которых входят в состав земель города Димитровграда. Таким образом, основная часть территорий Центрального района  весьма отдалена от административного центра, центров деловой активности и инфрастуктурных объектов.

    Жилой фонд столь разнообразен как по возрасту, так и по характеристикам местоположения, что попытки как-то усреднить стоимость жилья для Центрального района сводятся к печально известной «средней температуре по больнице».

    Достаточно представить, что стоимость квадратного метра жилых квартир может находиться в диапазоне от 15000 до 45000 руб. за 1 кв.м. Поэтому даже весьма совершенные банковские роботы, на сегодняшний день проводящие оценку квартир или проверяющие рыночную стоимость в отчётах независимых оценщиков, часто либо занижают, либо завышают данные о стоимости относительно реальных цен сделок. Особенно это касается случаев точечной застройки в Старом городе.

    В рамках данной статьи мы выделим основные ценовые зоны  многоквартирной застройки Центрального района.

    Откуда пошёл Центральный район

    Наименование района «Центральный», видимо, возникло в 1950-е годы ХХ века, когда граница города была в районе завода Химмаш. В это время началось строительство Научно-исследовательского института атомных реакторов (НИИАР) и прилегающего нового района многоквартирной застройки «Соцгород», получившего официальное наименование «Западный район». Первомайский район  в то время еще не существовал, так как строительство Димитровградского автоагрегатного завода (ДААЗ – спутник АвтоВАЗа) началось только в 1960-е гг. 

    Получилось так, что новые районы (Западный, а затем Первомайский) получили гораздо более развитую современную инфраструктуру: школы, детские сады, Дома культуры и т.д. Административный центр остался в историческом центре города (так называемый «Старый  город»), преимущественно застроенном частными и 2-этажными жилыми домами. Можно сказать, что ядро Центрального района – это старый Мелекесс. Сейчас Старый город – это район частной застройки различной престижности, а также точечной многоквартирной застройки различного качества. В 2000-е здесь появились клубные дома, в 2010-е  гг. – таунхаусы.  

    Разноликий Химмаш


    За 1960-1970-е годы  Центральный район «прирос» только микрорайоном Химмаш, протянувшимся в то время от Старого города до одноименного завода. В 1980-1990-е годы территория района Химмаш расширилась до новых зданий Димитровградского технологического института (ДИТУД, в настоящее время корпуса НИЯУ МИФИ) и  до железной дороги, отделяющей Западный район г. Димитровграда от учреждений УФСИН. Все эти годы район Химмаш пользовался недоброй славой как гнездо наркомании и преступности. Основная масса жилья на тот момент – это 1- и 2-этажные дома 1950-х – 1960-х гг., в том числе бараки и дома с частичнми удобствами, неблагоустроенными дворами.

    Единственным «лучом света в тёмном царстве» стал микрорайон новой застройки «Верхний пруд». В 2000-е с ростом благоустройства района и развитием сети Интернет уличная преступность и связанные с ней социальные проблемы постепенно сошли на нет, и сегодня стоимость жилья в районе Химмаш не столь существенно отличается от аналогов в Первомайском районе. Самое дорогое жильё на Химмаше находится в домах постройки конца 1980-х – начала 2000-х района «Верхний пруд».


    В рамках данного района лидирует по цене район улицы Лермонтова, от Речного переулка до корпусов ДИТУД. Квартиры в районе «Верхний пруд» по цене примерно соответствуют аналогам в районе ул. Братской Западного района или району КСК (от 25000 до 42000 руб./кв.м). Самое дешёвое  жильё можно приобрести в районе железнодорожного вокзала (от 18000 руб. за кв.м).

    Район «Олимп»

    Данный микрорайон строился вместе с большим предприятием текстильной промышленности (фабрика имени Клары Цеткин) в конце 1980-х – начале 1990-х гг., и до сих пор местные старожилы называют этот район «Клара».



    Это район современных 5-12-этажных жилых домов, для которых  оборудованы необходимые объекты социальной инфраструктуры:  магазины, школа (Университетский лицей) , два детских сада. К тому же, в пешеходной доступности находится самый чистый из городских пляжей на р. Большой Черемшан. Стоимость  квартир в зданиях 1990-х гг. постройки составляет от 24000 до 35000 руб. за кв.м.

    В 2010-е гг. благодаря наличию доступных участков под застройку здесь были возведены современные жилые дома, в том числе с индивидуальными котельными на здании.  Самые дорогие квартиры Центрального района находятся здесь (ул. Черемшанская, д. 83а, ул. Алтайская, №№ 57а, 39,39а, 39б, 41, 41а), их стоимость –  в диапазоне от 31000 руб. за кв.м (под чистовую отделку или в строительном варианте) до 45000 руб. за кв.м (с евроремонтом).

    Зайцев посёлок (Сельхозтехника) и типичная многоквартирная застройка Старого города

    Эти районы отличаются географически, но практически аналогичны по уровню цен.

    Типичная жилая застройка Старого города – это дома 1950-х –1960-х  гг., со значительным возрастным износом и не очень удачным расположением относительно объектов инфраструктуры. По возрасту выделяется застройка на улице Прониной, где в районе краеведческого музея находится несколько домов с квартирами улучшенной планировки, по ценам несколько ниже аналогов в районе Химмаш.

    Географически «Зайцев посёлок» – это довольно большой район на выезде из Димитровграда в сторону Самары, ограниченный рекой Мелекесска, железной дорогой и рекой Большой Черемшан. В данном районе преобладает частная жилая застройка. Многоквартирные жилые дома сосредоточены в районах улиц Кирпичной и Куйбышева, также есть малочисленные объекты точечной застройки.

    Точечная застройка Старого города

    Самый большой  и поэтому известный банковским роботам объект точечной застройки – это дом по ул. Черемшанской, д. 102. Официальное его название, придуманное застройщиком, – ЖК «Олимпийский», в обиходе местные жители называют его «новый дом» или «цветной дом». По местоположению он относится к району «Старый город», хотя как оценщики, так и банковские роботы чаще всего соотносят его с районом «Олимп». Этот дом был введён в эксплуатацию в 2014 г., имеет поквартирное газовое отопление. Диапазон цен в данном доме примерно соответствует ценам на квартиры в зданиях 2010-х гг. района «Олимп».

    Помимо этого, в районе можно указать несколько домов точечной застройки 1990-х гг., которые также выделяются по стоимости среди прочих объектов многоквартирной застройки Старого города. В рамках одного здания стоимость отдельных квартир значительно повышается при наличии индивидуальноо газового отопления, которое было оборудовано некоторыми собственниками в конце 1990-х – начале 2000-х гг. В целом, стоимость квартир в домах точечной застройки Старого города соответствует ценам на квартиры аналогичного типа планировки района «Олимп».

    Еще одна малочисленная категория дорогих квартир Старого города –  так называемые «клубные дома». К ним можно отнести дома индивидуальной застройки, преобразованные в квартиры и таунхаусы с различным правовым статусом, а также несколько изначально многоквартирных домов с огороженной территорией, например, дома по ул. Самарская, 32, и ул. Лесная Горка, 18. Здесь цены могут быть дополнительо на 5-15% выше, чем  для аналогичных по планировке квартир, расположенных в домах точечной застройки без выделенной территории.

    Самый негородской район –
    Посёлок Дачный

    Как и большинство подобных районов многоквартирной застройки, Посёлок Дачный образовался благодаря крупному предприятию, в данном случае это мясоперерабатывающий комбинат «Диком».

    В начале 1990-х здесь был возведён небольшой микрорайон 3-этажных домов с квартирами улучшенной планировки, новая школа и детский сад. Два основных фактора определяют самый низкий уровень цен в Посёлке Дачном среди многоквартирной застройки в городе Димитровграде – это удаленность от административного центра (около 8 км) и близкое расположение городского кладбища (около 1 км по прямой).

    Последние несколько лет самым больным вопросом  для жителей района было возможное расширение территории кладбища, в том числе в сторону жилой застройки. Пока расширение кладбища остановлено.

    Этот район с очень ограниченными спросом и предложением, и порой стоимость 2-комнатной квартиры может быть такой же, как у 4-комнатной. Общий диапазон цен для квартир в Посёлке Дачном  можно обозначить от 15000 до 25000 руб. за кв.м.

    В процессе проведения анализа рынка недвижимости города Димитровграда с 2007 г. выявлено, что  в среднем стоимость квартир в Посёлке Дачном на 20-25%  меньше стоимости квартир аналогичной планировки района Химмаш – «Верхний пруд».



    Средняя стоимость кв.м жилья на вторичном рынке
    в Центральном районе города Димитровграда на март 2020 г.


    Обзор подготовили: Юдинских Анна Юрьевна, Ельмеева Лилия Зуфаровна,
    квалифицированные оценщики по недвижимости ООО «Юрсервис» г. Димитровград, пр. Ленина, 14,
    по материалам, предоставленным ООО «РА «Жемчужина», г. Димитровград, пр. Ленина, 18

    Читайте также материалы о Димитровграде:

    К нам приезжают, от нас уезжают

    Куда движется рынок жилья? Ожидания и реальность

    Хотите подать объявление? Нажмите на банер



    Разместить модуль или статью по e-mail: 717121@ul.real-estate.ru,
    тел. 8 (9677) 71-71-21
    .

    Скачать PDF журнала

    Подписывайтесь на страницу «Недвижимость Ульяновска»


  •  


    Вернуться к содержанию