Одна
из самых "популярных" тем последних месяцев у большинства
политиков и СМИ – ипотека, к тонкостям которой постепенно приучаются
все потенциальные игроки: строители, риэлтеры, банки, страховщики, чиновники
и граждане – приобретатели жилья по ипотечным схемам.
Банкиры жалуются прессе на неразвитость страхования рисков по ипотеке.
Страховщики сделали стойку в ожидании нового золотого дождя (после введения
"автогражданки" у них явно появился вкус к такого рода "климатическим"
явлениям). Чиновники рапортуют о том, как ипотечные программы помогут
решить задачу удвоения ВВП. Народ же изо всех сил копит деньги на будущее
жилье, охая по поводу того, что цены на метр квадратный растут быстрее,
чем пополняются накопления.
При этом ни одна из сторон не сомневается в абсолютной благотворности
идеи ипотечного банковского кредита. Дискуссия идет лишь о том, как
его правильнее организовать, чтобы не ограбили, не выселили, не обманули
и не оставили без денег. Но тезис о том, что если и бывает какой-то
локомотив экономического развития, то это массовое доступное жилье по
ипотечной схеме, никто, кажется, не оспаривает.
Ипотека же между тем – штука весьма коварная, особенно если брать ее
не саму по себе, а в более широком хозяйственном контексте. Одним из
главных ее недостатков, который почему-то проходит мимо широкого общественного
обсуждения, являются сложные отношения собственности на жилье. Те же
страховщики, к примеру, уже вовсю приучают нас к таким экзотическим
формам страхования, как "страхование титула" – когда страховым
случаем является утрата статуса собственника вследствие судебного решения.
Но это – лишь самый очевидный из подводных камней.
Есть более незаметные – и более значимые. К примеру, тот факт, что до
тех пор, пока вся сумма ипотечного кредита не выплачена, жилье де-факто
остается в залоге у кредитной организации, то есть банка, приводит к
тому, что такое жилье невозможно сменить. Значит, человек, купивший
такую квартиру, в течение всего срока "рассрочки", а она предлагается
уже до 27-30 лет, оказывается привязан к тому району и тому городу,
где эта квартира находится. А стало быть, придется "сделать ручкой"
идеям повышения трудовой мобильности, освоения новых территорий, перераспределения
общестрановой географии трудовых ресурсов, всякой там "восточной
Сибири" и новых городов, и т.д., и т.п. Люди окажутся намертво
привязаны к старым индустриальным центрам с их острым дисбалансом рынка
труда, неприспособленностью к современным стандартам жизни, убогой инфраструктурой
и экологией. И вдобавок – обременены необходимостью зарабатывать на
отдачу кредита.
Что же получается? В юных годах, создав молодую семью, заняв немного
денег у родителей и друзей, человек получает новую квартиру по ипотечной
схеме. И едва ли не всю свою активную жизнь он выплачивает цену этой
квартиры вместе с процентами и личным долгом. И в итоге, ближе к концу
жизни, он получает счастье – становится полноправным собственником квартиры
в доме, которому уже 30 лет и ценность жилья в котором значительно ниже,
чем была 30 лет назад. В выигрыше банк, наваривший свой законный процент.
В большом выигрыше чиновники, все "сопроводители" ипотечной
процедуры – риэлтеры, страховщики, операторы и т.п. В проигрыше только
один – сам "счастливый новосел".
Мавроди и создатели лохотронов отдыхают. Более изощренную и жестокую
схему закрепощения людей трудно даже придумать – ведь тут придется работать
на всю эту систему целую жизнь. Причем люди, как водится, идут на это
сами, добровольно и с песней. Еще бы: по некоторым оценкам – 80% от
всего городского населения России нуждается в улучшении жилищных условий.
Для того чтобы ипотечная схема сработала на то, для чего ее пропагандируют,
то есть на повышение благосостояния людей, обойтись экономическими мерами
оказывается невозможным, проблему трудовой мобильности это не решит.
А потому делать базовую ставку на банковскую ипотеку как на способ решить
жилищный вопрос вряд ли оправданно. Параллельно с ипотекой должен возникнуть
рынок съемного жилья, универсальный и простой в использовании, везде
одинаковый – чтобы человек, переехав из Воркуты во Владивосток, не ощутил
особой разницы.
Многочисленные жилищно-строительные кооперативы уже сегодня решают эту
проблему. Да, там так же народу предлагается жильё в рассрочку, так
же возможно привлечение банковских средств под ипотечное обеспечение,
но при участии в данной программе человек не остается один на один со
своей квартирой, за которую нужно кровь из носа рассчитаться, иначе
останешься на улице. Ведь банкам, выдавшим ипотечный кредит, квартира
сама по себе не нужна. Банкам нужно возвратить свои деньги и заработать
на них свой процент – только и всего. Да ещё и помочь заработать другим
участникам процесса сопровождения всей этой ипотечной процедуры. При
проживании в кооперативной квартире, даже если она была приобретена
частично на банковские ипотечные деньги и находится в залоге у банка,
у человека нет необходимости во что бы то ни стало рассчитаться за эту
квартиру. Семья может в любое время выйти из кооператива, продав ему
свой фактически накопленный пай по его рыночной стоимости, и переехать
в любой регион, практически ничего при этом не потеряв. И за эти деньги
вселиться в другое кооперативное жильё по выбранному месту жительства.
А обязательства перед банками выполнит сам кооператив, поселив в освободившуюся
квартиру семью другого своего очередника.
В этом случае жизненная схема "юноши, обдумывающего житье"
выглядит совершенно по-другому. В молодости, используя преимущество
в мобильности, он может быстро менять местожительство, зарабатывая деньги
там, где это наиболее удобно. При этом бюджет его семьи должен быть
построен так, чтобы оплачивать найм жилья, делать текущие расходы и
накапливать деньги в виде кооперативного пая, готовясь к тому моменту,
когда в более старшем возрасте, достигнув определенного положения в
обществе и желая осесть там, где ему больше нравится, он сможет сам
купить себе квартиру. Или – построить дом.
Владимир
КОЗИН, председатель правления ЖСК "Строим вместе" (г. Димитровград),
заместитель председателя Всероссийской Гильдии народных кооперативов
(с использованием материалов из "Русского журнала")