В целом, поведение рынка недвижимости в Ульяновске характеризуется небольшим, но устойчивым ростом цен на жилье.

Вторичный рынок

Максимальный прирост цен на рынке вторичного жилья в Ульяновске (45,7% за год) наблюдался в 2001 году. Основной причиной, на наш взгляд, послужила политическая ситуация в регионе. Именно на этот период приходились выборы главы администрации Ульяновской области. Со сменой региональной власти потенциальные инвесторы связывали надежды на экономический подъем области вследствие формирования и развития рыночных отношений. Изменение политической ситуации стало толчком для инвестиционно-экономического оздоровления области, что выразилось в росте реально начисленной заработной платы (21% за 2001г). Цены на жилье выросли тогда на 45,7%. Резкий скачок цен сказался на количестве зарегистрированных сделок купли-продажи жилья: в 2001 году относительно 2000 года – снижение на 8%. В 2002 году темп роста цен снизился и составил 22,4%, а заработная плата увеличилась всего на 8%, что позволяет сделать вывод, что инвестиционные ожидания оказались несколько завышенными. Количество зарегистрированных сделок сохранилось на уровне 2001 года. Снижение интереса инвесторов, и соответственно, низкий уровень доходов населения, обусловили застой цен на рынке жилья: в 2003 году цены выросли всего на 8,5%. Стабилизация цен дала небольшой толчок (10% за 2003 год) приросту количества сделок, что повлекло за собой увеличение темпа роста цен на вторичном рынке жилья (12,4% за I-III-й кварталы 2004г.). Данные показывают, что темп роста цен в 2004 году увеличился по сравнению с 2003 годом (в среднем, каждый квартал цены повышались на 4,1%), и резерв этого роста еще не исчерпан.
Динамика прироста стоимости 1 кв. м на вторичном рынке жилья за период с 2001 по 2004 гг. показана на графике (Рис. 1).

Прогноз развития ценовой ситуации до конца 2004 года.

Пессимистический: сохранение в IV квартале темпов роста предыдущих кварталов. При таком условии, в декабре 2004 года цена предложения на вторичном рынке составит 10,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
Оптимистический: принимая во внимание традиционное сезонное повышение цен в осенний период, а также политический фактор – декабрьские выборы губернатора области, можно прогнозировать большее оживление рынка в октябре-декабре этого года, что отразится на повышении цен предложения. По этому сценарию, при сохранении существующей ценовой тенденции (4,1% в квартал), и по оценкам прошлых периодов (около 8% прироста стоимости 1 кв. м – за счет сезонной и политической составляющих), к концу 2004 года средняя цена предложения может повыситься на 12,1% или до 11,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Наиболее вероятный: по нашим оценкам, прирост цен до конца года не должен превысить 7%. В данном случае, к концу декабря 2004 года, цена предложения 1 кв. м может подняться до 10,7 тыс. руб.

Средняя цена 1 кв. метра общей площади предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке в г. Ульяновске в сентябре 2004 г. (тыс. руб.) (с учетом расходов риэлторской фирмы по продаже)