Рынок жилья по итогам 2007 года

Вторичный рынок
По итогам 2007 года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья г. Ульяновска выросла с 22 900 руб. до 32 400 руб., или на 41,5%. За 2006 год соответствующий рост цен составил в среднем 68,4%. Рост цен в 2007 году был характерен для большинства регионов России, причем во многих городах темпы роста цен были значительно ниже, чем в 2006 году. Так, вторичка Москвы подорожала в среднем за 2007 год только на 5% против 81,6% прироста цен в 2006 году, в Санкт-Петербурге прирост цен на вторичном рынке в 2007 году составил 14% (в 2006 году прирост был равен 124%). В Екатеринбурге за 2006 год рост цен в рублях на вторичке составил 107% (в2007 году цены на жилье выросли только на 1%).

Главной причиной замедления темпов роста цен на жилье в 2007 году относительно рекордных темпов ценового роста, наблюдаемых в 2006 году, по мнению главного аналитика Российской Гильдии Риэлторов Г.М. Стерника, "является уход с рынка покупателей, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья (в том числе с ипотечной поддержкой) после стремительного взлета цен в предыдущие год-два".

Рост цен (наиболее интенсивный в 2006 году, менее стремительный – в 2007 году) на ульяновском рынке жилья в последние два-три года определяется примерно одинаковыми факторами, среди которых:

1. Инфляция на потребительском рынке, которая (по данным Ульяновскстата) за период с декабря 2006 года по декабрь 2007 года по Ульяновской области составила 13,8%;
2. Рост денежных доходов на душу населения (по данным Ульяновскстата, с декабря 2006 года по декабрь 2007 года прирост денежных доходов на душу населения составил 47,9%);
3. Увеличение себестоимости жилищного строительства. Так, по оценкам экспертов, ежегодный рост себестоимости строительства находится на уровне 17%. Между тем, в 2007 году себестоимость жилищного строительства выросла более чем на 20%. Причиной этого, в частности, стал рост цен на стройматериалы. С декабря 2006 года по ноябрь 2007 года стоимость цемента выросла на 95-108%, на прочие основные стройматериалы цены выросли на 20-30%;
4. Расширение платежеспособного спроса горожан в результате развития ипотечного жилищного кредитования;
5. Ослабление позиций доллара относительно рубля (в 2007 году доллар потерял 16,4% своей покупательной способности в России (относительно потребительской корзины)). В результате этого, недвижимость была наиболее надежным источником сбережения накоплений;
6. Дефицит нового типового жилья в регионе. Несмотря на увеличение ввода в эксплуатацию жилых домов в прошлом году (по данным Ульяновскстата – на 24,9%), потребность в качественных новых квартирах типовых планировок остается неудовлетворенной.

Динамика изменения цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья г.Ульяновска за периоды: с декабря 2006 г. по декабрь 2007 г., а также с декабря 2005 г. по декабрь 2006 г. показаны на графиках (Рис. 1, 2).

Из графика (Рис.1) видно, что цены активно росли только в первом квартале 2007 года, когда рост продолжался по инерции после резкого скачка цен в ноябре-декабре 2006 года. С января по март 2007 года квартиры поднялись в цене в среднем на 28,8%. С марта, когда цены на жилье достигли предела покупательской способности населения даже с учетом средств кредита, темпы роста цен заметно пошли на спад. Средний прирост цены 1 кв. м за девять месяцев прошлого года (с апреля по декабрь 2007 года) составил всего 9,8%, или 1,1% в месяц. Такой прирост находится в пределах общего уровня инфляции и указывает на стабилизацию рынка.

Цены на жилье по типам квартир и районам города росли неравномерно. На отдельные категории жилья (например, на 1-комнатные "хрущевки" в Засвияжском районе, где сосредоточен наибольший объем их предложения) отмечалось даже некоторое снижение цен предложения. Наибольшее удорожание 1 кв.м отмечалось в категории 3-х комнатных квартир улучшенной планировки (49,8% прироста за год). Наименьший прирост цен был на 2-х комнатные квартиры улучшенной планировки (31,5%). В декабре 2007 года самая высокая цена предложения 1 кв. м была у нетиповых однокомнатных квартир низкого качества (малогабаритки, гостинки, старый фонд) и составляла 36,9 тыс. руб. Это объясняется сравнительно небольшой ценой предложения таких квартир, из-за чего они более доступны относительно квартир стандартных типовых планировок, в результате имеют самую высокую в городе цену предложения 1 кв. м. Наименее спрашиваемые – 4-комнатные квартиры-"хрущевки" имеют самую низкую в городе цену предложения 1 кв.м, которая соответствует 27,5 тыс. руб.

В структуре предложения вторичного рынка жилья среди наиболее распространенных категорий квартир ("хрущевок" и квартир 75, 90 и 90А серий) преобладают 1-комнатные и 3-комнатные квартиры новых типовых планировок в Дальнем Засвияжье и Новом городе (Рис. 4).

По информации Ульяновской мультилистинговой системы, объем предложения на вторичном рынке жилья в декабре 2007 года в абсолютном выражении превысил соответствующий объем предложения декабря 2006 года более, чем в 2 раза. В декабре 2007 года в базе данных количество квартир наиболее распространенных типовых категорий (новых серий, "хрущевок", улучшенных планировок) составило около 4 000 объектов (К примеру, в декабре 2006 года объем предложения квартир был всего около 1600 вариантов). Таким образом, на рынке сложилась достаточно благоприятная обстановка для приобретения жилья, так как предложение на рынке большое, а ценовая ситуация пока относительно стабильная.

Первичный рынок жилья г. Ульяновска
За 2007 год цены на первичном рынке жилья выросли в среднем на 57,6%. Прирост был обусловлен, главным образом, удорожанием квартир-новостроек улучшенных планировок – на 55% и в меньшей степени – ростом цен на новостройки типовых планировок – на 42%. В абсолютном выражении с декабря 2006 года по декабрь 2007 года средняя по городу цена предложения квартир-новостроек увеличилась с 21 000 рублей до 31 100 рублей за 1 кв. м общей площади квартир.

В 2007 году новостройки росли в цене быстрее относительно 2006 года, в котором рост цен составил 53,5%.
Интересно отметить, что в 2006 году первичка заметно отставала в росте цен от вторичного рынка. В 2007 году, напротив, первичный рынок догнал и перегнал по темпам роста цен вторичку. Ценовой разрыв между рынками в декабре 2007 года составил 700 руб. за 1 кв. м в пользу первичного рынка.

Динамика изменения средней цены предложения 1 кв. м на первичном рынке с декабря 2006 г. по декабрь 2007 г. показана на графике (Рис. 5).
Максимальный прирост цен на первичном рынке (8,7% за месяц) наблюдался в январе 2007 года, когда цены повышались по инерции в связи с резким скачком цен в конце 2006 года. Наименьший прирост отмечался в июле, который составил 0,4%.

Основной объем нового жилья в 2007 году возводился в Ленинском (Центр, Север), Железнодорожном (Киндяковка) и Засвияжском (Дальнее Засвияжье) районах города. Предложение первичного рынка было представлено, в основном, квартирами улучшенных планировок, которые отличаются от типовых квартир 75-х, 90-х серий большей площадью, нестандартной планировкой, а в отдельных случаях – наличием автономного отопления в доме.

По данным Ульяновскстата, в 2007 году на территории Ульяновской области (при численности населении Ульяновской области – 1382 тыс. чел.) было введено в эксплуатацию 424,6 тыс. кв. м общей площади жилья, то есть 0,3 кв. м общей площади жилья на человека. В 2006 году в расчете на одного человека было введено в эксплуатацию 0,2 кв. м общей площади жилья. Несмотря на увеличение темпов жилищного строительства, объемы ввода жилья на одного человека в области остаются пока одними из самых низких среди соседних городов Поволжья.

Факторы роста цен на строящееся жилье в 2007 году в целом повторяют причины роста цен на вторичном рынке. Специфическим фактором удорожания новостроек можно считать монополизм крупных строительных компаний, который выражается в значительном разрыве между себестоимостью строительства и продажной ценой новостроек.

Наталья Ярсина, сертифицированный РГР аналитик
рынка недвижимости ЗАО "Центр недвижимости"
Тел. 79-11-79.
http://ec.real-estate.ru