Cегодня
рынок коммерческой недвижимости развит, сегментирован и, что особенно
важно, имеет хороший прогноз, однако это не означает, что все его сектора
высокодоходны и могут представлять одинаковый интерес для инвесторов.
Впрочем, вложения в склады и офисы – занятие довольно специфическое,
требующее не только чутья и денег, но и знания рынка.
Традиционные участники рынка коммерческой недвижимости считают, что
игра на этом поле не имеет ничего общего с куплей-продажей квартир,
доступной практически любому инвестору, располагающему необходимой суммой.
В фаворе – склады и офисы
С полной уверенностью можно сказать одно: на первом месте по популярности
уже долгие годы остаются инвестиции в офисную недвижимость, которая
считается наиболее доходной. Потенциал роста стоимости аренды и продажи
офисных площадей по-прежнему высок. Успешная реализация престижных объектов
положительно влияет на имидж и репутацию компании-девелопера, а в долгосрочной
перспективе последний фактор
важнее доходности.
Конечно, не каждый девелопер может позволить себе аккумулировать достаточное
количество средств для инвестиций в масштабные проекты класса А. Однако
в любом случае лучше строить небольшие, но высококачественные офисные
центры, нежели возводить крупные объекты низкого уровня.
А вот за второе место по привлекательности идет постоянная и упорная
борьба между торговой и складской недвижимостью. Впрочем, с недавних
пор склады выбились вперед. Этому в немалой степени способствовал резко
возросший интерес к данному сегменту со стороны западных фондов.
Торговая недвижимость в 2007 году сдала свои позиции. Многие специалисты
заговорили о насыщении этого сегмента.
Гостиничная недвижимость – аутсайдер коммерческого рынка. Однако есть
надежда, что в 2008 году эта ситуация может в корне измениться: поскольку
с реализацией жилья сегодня проблемы, девелоперам придется искать альтернативные
проекты.
Главное – терпение
Что касается доходности и перспективности вложений на рынке коммерческой
недвижимости, то, в отличие от жилищного сегмента, здесь принято просчитывать
варианты на 5-10 лет вперед, учитывая, в первую очередь, такой немаловажный
аспект, как капитализация объекта недвижимости.
Следует отметить, что оценка финансовой отдачи напрямую зависит от самого
актива: уникальные активы с выгодным расположением могут быть оценены
на уровне, намного превосходящем среднерыночные коэффициенты. И наоборот,
наличие каких-либо проблемных характеристик – юридических, технических,
операционных – значительно ухудшит прибыльность девелопера/инвестора
от данного актива.
Аналитики считают, что все виды коммерческой недвижимости способны создавать
максимальную прибыль на этапе девелопмента, то есть строительства объекта
и перепродажи после ввода в эксплуатацию с оценкой здания как генерирующего
доходы бизнеса, а не как отдельно стоящего объекта недвижимости. Время,
за которое окупается офисная недвижимость, меньше, чем у торговых проектов,
но при этом ликвидность более высокая, чем у складов.
Риск – дело благородное
Следующий аспект, который требует внимательного рассмотрения при оценке
эффективности вложений в тот или иной сегмент рынка коммерческой недвижимости,
– это оценка имеющихся рисков.
При строительстве торгового объекта общий уровень риска достаточно высок,
однако при сочетании удачных параметров местоположения с использованием
профессионально разработанной концепции, а также при правильном позиционировании
в продвижении объекта данные риски возможно нивелировать.
В складском сегменте основными факторами, способными привести проект
к провалу, могут быть непродуманная концепция, неправильно выбранное
местоположение, недостаточное финансирование, а также значительное удорожание
стоимости строительства.
Пока все не так страшно с точки зрения рисков в офисном сегменте. Основной
риск связан с переоценкой емкости рынка, что в дальнейшем может привести
к высокой доле вакантных площадей в офисных объектах.
Аксиомой рынка коммерческой недвижимости до сих пор являлось утверждение
о том, что спрос на нее по всем секторам значительно превосходит предложение.
Скорее всего, эти слова будут повторять и в 2008 году, хотя и с некоторыми
оговорками. Так, можно с полной уверенностью утверждать, что серьезный
дефицит сохранится в секторах складской и гостиничной недвижимости.
А вот с офисами и торговыми центрами все не так просто. Как такового
дефицита здесь нет, есть повышенный спрос на помещения определенных
категорий, с определенной ценой и конкретным местоположением.
Тенденции и прогнозы
Среди последних тенденций в сфере торговой недвижимости эксперты отмечают
первичное насыщение рынка торговых площадей крупных городов при сохранении
дефицита качественных торговых площадей; децентрализацию строительства
торговых объектов; усиление конкуренции между объектами; выход на рынок
новых форматов торговых объектов; укрупнение масштабов возводимых объектов;
размещение торговых объектов в составе многофункциональных комплексов.
Среди последних тенденций в складском секторе недвижимости – возрастающая
активность иностранных инвесторов; активная региональная экспансия ключевых
игроков рынка; начало формирования конкурентной среды в сегменте.
В сфере офисной недвижимости практически без изменений. По-прежнему
дефицит предложения качественных офисных помещений, дальнейший рост
спроса, задержка сроков ввода объектов в эксплуатацию, что, в свою очередь,
способствует росту арендных ставок и цен продажи качественных площадей.
Нельзя не отметить и существенное укрупнение объектов, включение и постепенное
увеличение доли офисной составляющей в многофункциональных комплексах.
Комплексы становятся выше, а офисных площадей в них – больше.
По
материалам www.dvoretsky.ru