Как из квартиры сделать офис?

01.11.2004 12:00

Если у вас возникла необходимость открыть свой магазин или офис, но практически невозможно построить новое здание там, где не найти свободного участка земли, – остается только купить квартиру на первом этаже одного из домов и переоборудовать ее под свои нужды. Это не так просто, как представляется на первый взгляд.
Прежде чем разместить в бывшем жилом помещении торговую точку или офис необходимо перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Процедура эта длительная и трудоемкая. Без специалиста не обойтись.
Перевод жилых помещений в нежилые может производиться в исключительных случаях и преследует две цели: создать удобную для населения инфраструктуру города и улучшить архитектурный облик зданий. Иными словами, если в жилом доме вместо квартиры появится парикмахерская со стильно оформленным фасадом, выиграют от этого не только владельцы парикмахерской.

Перевести жилую квартиру в нежилое помещение можно в двух случаях:
– когда невозможно проживание людей в помещении, так как оно не соответствует санитарным, гигиеническим условиям и правилам пожарной безопасности;
– когда перевод помещения из жилого фонда в нежилой признан целесообразным.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое достаточно трудоемка.
Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое возможен только в том случае, если это не противоречит жилищным и имущественным правам граждан, а также общественным интересам. К примеру, никакой орган власти не даст согласия на обустройство ночного бара или танцевального клуба в доме, где живут старики и семьи с малолетними детьми.
Более того, в некоторых случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например, перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение, где владелец планирует разместить станки. Перевод жилья в нежилое помещение также невозможен, если это приведет к созданию условий, которые противоречат санитарным, строительным и противопожарным нормам и правилам. Например, не позволят устроить в жилом доме звероферму или птичник. Не переводят в нежилые и те помещения, которые заселены на основе договора аренды или найма.

Разрешение переделать квартиру в торговую точку или под офис представители власти дадут только в том случае, если будет выполнен ряд условий:
– можно устроить отдельный вход в новое нежилое помещение;
– сохранится или даже улучшится архитектурный облик здания;

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственнику придется оформить ряд документов, которые предоставляются в администрацию того района, где находится помещение. Вопросы о целесообразности перевода помещения из жилого фонда в нежилой рассматриваются на межведомственной комиссии. Для того чтобы межведомственная комиссия рассмотрела вопросы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, необходимо предоставить следующие документы:
– заявление, в котором обозначены мотивы и цели перевода (здесь же стоит указать предполагаемое функциональное назначение помещения);
– документы, подтверждающие право собственности на помещение переводимое в нежилое;
– технический паспорт;
– документы, подтверждающие право собственности на владение другим жилым помещением;
– согласие органов опеки на перевод жилого помещения в нежилое в том случае, если этот перевод затрагивает интересы несовершеннолетних;
– справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг и налогов;
– техническое заключение организации, обеспечивающей содержание помещения;
– заключение органов санитарно-эпидемиологической службы, комитета природных ресурсов, противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения помещения;
– опросный лист собственников смежных квартир и помещений.

Положительное заключение этой комиссии направляется в мэрию для подготовки соответствующего постановления мэра города. После того как постановление будет подписано, оно выдается владельцу помещения.
Теперь собственник может внести изменения в технический паспорт строения и зарегистрировать свою недвижимость.
Но теория, как правило, значительно расходится с практикой и перевод жилой недвижимости в нежилую – не исключение.
Любой риэлтер, осуществляющий такого рода сделки, скажет: несмотря на утвержденный депутатами порядок перевода помещений, в этом процессе есть много подводных камней.
Перед тем, как начать процедуру перевода жилого помещения в нежилое, собственнику стоит сделать несколько важных шагов.
Во-первых, выяснить, нет ли в ближайшем окружении конкурентов
Во-вторых, лучше заранее обойти собственников смежных квартир и составить опросный лист. Именно с этим документом, как правило, возникают сложности: некоторые жильцы либо выражают категорическое несогласие, либо выдвигают различные требования в обмен на свою подпись в опросном листе.
В-третьих, стоит посетить главного архитектора района, чтобы выяснить, разрешат ли в принципе в данном доме разместить офис или торговую точку.

Можно, конечно, и самостоятельно заниматься переводом квартиры в нежилое помещение, тем более что аргументы в пользу такого решения довольно весомые – слишком дороги услуги риэлторев. Однако человек, не имеющий опыта подобного рода сделок, может просто заблудиться в коридорах власти. Риэлтер же точно знает, какие документы и где оформляются, в какие сроки и по каким ценам (имеются в виду государственные пошлины на оформление документов). Специалисту также известно, где можно столкнуться с "подводными камнями" и как этого столкновения избежать.
Опыт, практические наработки риэлтера, безусловно, ускорят процесс (который в среднем может длиться от 4 до 6-7 месяцев) и сделают его практически безболезненным. Да и потраченные деньги окупятся в короткие сроки.

Владимир Осин, эксперт ЗАО "Центр недвижимости".
Тел. 41-05-05