На три дня Петербург стал ипотечной столицей страны. Город принимал участников третьего Петербургского ипотечного форума. Профессионалы считают, что рынок жилья развивается в правильном направлении. Но для успешной реализации Национального проекта потребуются изменения в законодательстве и наращивание объемов господдержки граждан.

Петербургский ипотечный форум – 2008 проходил при поддержке Правительства Санкт-Петербурга. В нем участвовали более тысячи специалистов из 654 компаний, были представлены практически все регионы страны и все сегменты рынка недвижимости, строительства и ипотеки. Это банки, региональные ипотечные операторы, брокеры, рефинансирующие, страховые, строительные и риэлторские компании. Участие делегаций из стран Ближнего и Дальнего Зарубежья уже стало доброй традицией. Работу мероприятия освещали около 250 журналистов из 100 электронных и печатных изданий.
Повестка Петербургского ипотечного форума – 2008 охватила практически все злободневные вопросы рынка ипотеки и жилья, реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России".

Позитив и проблемы ипотеки
Глава Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Юнис Лукманов отметил, что жилищное кредитование влияет на все народное хозяйство. "Благодаря развитию ипотечных схем люди достигают больших успехов в работе", – сказал г-н Лукманов.
Вице-президент Ассоциации региональных банков "Россия" Олег Иванов считает, что в ипотеке сливаются три компонента – финансовый рынок, реальный сектор экономики и вся социальная сфера. "Ипотека – не только экономическое явление, это личная тема. Американские финансисты с Уолл-стрит ипотечные ценные бумаги называют "бумагами из плоти и крови". Их поведение напрямую связано с событиями жизни людей", – сказал г-н Иванов.
В России в I квартале 2008 года выдано ипотечных кредитов на 151 млрд руб., это почти вдвое больше аналогичного периода 2007 года. Рост продолжается, заявил заместитель гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк.
Доля сделок с участием ипотечного кредитования в среднем по России сейчас составляет 15% от общего числа, в отдельных регионах – до 20%. Доля рублевых кредитов в России достигла 80%. Задолженность по ипотеке составляет 2% от ВВП. Для примера, в странах Восточной Европы она доросла до 15% от ВВП.

По данным руководителя рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада Игоря Жигунова, в СЗФО за 2007 год выдано ипотечных кредитов на 377 млрд руб., в некоторых регионах рост объемов ипотеки в 2007 году был четырехкратным.

Такие показатели означают рост уверенности граждан в завтрашнем дне, считает Игорь Келим, генеральный директор Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", уполномоченного оператора по проведению Форума. И даже кризис американской "рискованной" ипотеки (категории subprime) для России случился вовремя, став хорошей прививкой от необдуманной политики.

Обратная, негативная сторона ипотечной медали – снижение доступности ипотеки из-за роста цен на жилье и повышения ставок, а также недостаточная государственная поддержка нуждающихся в ней граждан.

Предложение строителей
Главная проблема рынка жилья – дисбаланс спроса и предложения, как отметил президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко. "Подогревать спрос ипотекой без адекватного увеличения предложения столь же неверно, как и наращивать объемы строительства без развития механизмов повышения платежеспособного спроса", – считает он.

Проблемы, накапливаемые десятилетиями, невозможно решить за два-три года, заявила президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Тем не менее, даже столь сложная часть национального проекта, как увеличение предложения за счет нового строительства, отмечена осязаемыми успехами. В России стали строить больше, чем запланировано в ФЦП "Жилище", больше, чем обещали максимальные прогнозы. В 2006 году сдано 50 млн кв. м жилья, в 2007-м – уже более 60 млн. Это на 4 млн кв. м больше, чем целевой показатель программы "Жилище".

Заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Евгений Лукьянов отметил, что реализация в регионе Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" оценивается позитивно. В 2007 году на территории СЗФО было введено 5,6 млн кв. м жилья, что почти на 30% больше, чем в 2006 году. Наибольший рост объема вводимого жилья зафиксирован в Петербурге, Архангельской, Вологодской, Новгородской областях и в республике Карелия", – рассказал г-н Лукьянов.

Между тем Надежда Косарева отметила, что темпы роста строительства отстают от темпов роста доходов, поэтому жилье дорожает. В 2007 году в среднем по стране прирост реальных цен составил 20%.

Коэффициент доступности жилья (показывает, сколько годовых доходов средней семьи нужно для покупки средней квартиры в 54 кв. м) не снизился до трех лет, как было запланировано ФЦП, а увеличился до 5,3 года. Для Петербурга он составляет 5,7 года.

Сократилась также доля семей, которые могут на свои и кредитные деньги купить среднее жилье, с 19% в 2006 году до 17% в 2007-м. Однако этот показатель – 17% – равен запланированному ФЦП "Жилище".

Город в стране
В Петербурге, по оценкам генерального директора ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" Ильи Еременко, спрос на жилье будет удовлетворен не раньше 2012 года. В основном – за счет проектов комплексного освоения территорий. По оценкам "Петербургской недвижимости", сегодня в Петербурге и его окрестностях заявлено 37 масштабных проектов с общим объемом жилой и коммерческой застройки в 42 млн кв. м. Их реализация должна привести к значительному сокращению темпов удорожания жилья. Дальнейшие планы в масштабе страны будут сформулированы в "Долгосрочной стратегии массового жилищного строительства для всех категорий граждан". Сейчас, по данным Надежды Косаревой, правительство завершает ее разработку. Согласно документу, к 2020 году ввод нового жилья будет составлять по стране 154 млн кв. м в год, а рост реальных цен на жилье (за минусом инфляции) замедлится до 1% в год. К 2020 году 60% граждан, а не 17% как сейчас, смогут купить жилье без помощи государства, 10-15% будет жить в социальном жилье, 25-30% составят те, кто сможет купить жилье с помощью государства. "Эти перспективы вполне достижимы, – считает Надежда Косарева, – при условии, что будут полностью реализованы планы правительства РФ по снижению инфляции и росту доходов населения".

Уроки и опасности кризиса
"Благодаря" финансовому кризису мировой банковский сектор потерял до 10% капитала, считает Ришар Клеман из инвестиционной компании "Тройка Диалог". Полная картина потерь будет ясна к сентябрю 2008 года.

Кризис американской subprime ипотеки, по практически единодушному мнению участников Петербургского ипотечного форума, в России сегодня повторен быть не может. Как отметил, в частности, Ришар Клеман, если у российской ипотеки и есть проблемы – это не проблемы subprime. Критерии кредитования в России основаны не на ожиданиях дальнейшего роста цен на недвижимость, как было в США, а на ожидании операционной прибыли.

Однако это не означает отсутствия у российской ипотеки системных проблем. Участники секции по рефинансированию оценивают перспективы ипотеки достаточно жестко.

Олег Иванов из Ассоциации "Россия" приводит прогнозы АИЖК: к 2020 году объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам должен достичь 20-30 трлн руб. Это невозможно преодолеть без секьюритизации: ни собственный капитал банков, ни активы банковской системы не выдержат такого объема долгов.
Российские банки уже провели 23 сделки по секьюритизации ипотечных кредитов, и просроченные платежи по проданным пулам не превышают 2%, сообщил президент правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. "Российская ипотека – это "prime", надежный актив. Продолжающийся рост цен на жилье – дополнительный фактор стабилизации для ипотеки", – говорит Николай Шитов.

Тем временем уже более 30 банков прекратили выдавать ипотеку, более 80 – приостановили ипотечные программы. Причина – накопленный на балансах банков ипотечный портфель, который они не могут продать, а потому не могут продолжать выдачу кредитов, заявил генеральный директор компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк. Один из ведущих "рефинансистов" ипотеки – АИЖК – ужесточило стандарт выкупаемых кредитов. Другой – ВТБ – предупредил, что в августе закроет программу рефинансирования.

Необходимо запускать внутренний рынок секьюритизации, иначе ипотека просто встанет, считают участники Форума.

Свои резервы
Какое-то время отсутствие внутреннего рынка секьюритизации не было столь ощутимо, поскольку банки пользовались внешними заимствованиями. Сейчас это слишком дорого. Внутренний рынок не работает из-за дефектов Закона "Об ипотечных ценных бумагах".

По мнению Олега Иванова, необходимо правовое признание кредитного рейтинга, совершенствование механизма уступки прав и кардинальная правка закона об ИЦБ.

На фото: В работе Петербургского ипотечного форума принимал участие генеральный директор ЗАО "Центр недвижимости" Александр Диков

Для банковской системы ипотека должна стать ключом к развитию: жилищное кредитование предъявляет высокие требования к "срочности" ресурсов, а в России сегодня нет "не то что 30-летних, даже 10-летних денег". Банковскому сектору предстоит структурная перестройка, он не может развиваться в отрыве от фондового рынка, нужен комплексный взгляд на развитие всей финансовой системы.

Тезис "ипотечные ставки должны быть рыночными" не оспаривается, но сегодня совершенно непонятно, каковы эти "рыночные" ставки. Так, по накопленному портфелю "АТТА Ипотеки" средняя ставка составляет 14,5-14,75%. Это на 2% выше среднерыночных показателей. И даже с такими параметрами сделка по секьюритизации (продаже пула кредитов инвестору) – невыгодна! Вероятность, что инвесторы купят пулы с более низкими ставками по приемлемой для банка-кредитора цене, и вовсе ничтожна.

Андрей Черняк считает, что ставки для заемщиков должны быть выше, чем сегодня (средневзвешенная ставка, по данным Банка России, в 2007 году – 12,6% по рублевым кредитам). Однако ее дальнейшее повышение приведет к снижению объемов выдачи ипотечных кредитов, вследствие чего снизится маржа по этому продукту. Тогда как уже существует значительная ипотечная инфраструктура – сервисные агенты, депозитарии, оценщики и др. Участникам рынка придется выживать на низкой марже – за счет технологичности, единых стандартов и IT-систем.

Приведение рынка к единым стандартам – еще одна тема, красной нитью прошедшая по всем секциям Форума. В недалеком будущем ни один из самых мощных участников рынка не сможет себе позволить собственный стандарт – как в выдаче, так и в обслуживании кредитов.

Торжественная часть Ипотечного форума включала вручение наград. Почетную грамоту от губернатора Санкт-Петербурга за большой вклад в развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга и активную работу по подготовке Петербургского ипотечного форума получил генеральный директор Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" Игорь Келим.