На сегодняшний день появилась возможность решить свою жилищную проблему,
приобретая жилье "в рассрочку". Газеты, телевидение пестрят
объявлениями о предоставлении кредитов. Различные организации провозглашают
реализацию правительственной программы доступного жилья. Обилие рекламы
создает эйфорию от обещаний дешевых кредитов с низкими процентами, длительных
сроков выплат, фиксированной стоимости квартир. Помните, в начале 90-х
многие инвестиционные организации, предлагавшие крайне выгодные условия
участия, собрав большое число средств, рассыпались в прах? Стоит трезво
поразмыслить и понять, что реально может стоять за рекламными обещаниями.
Согласно сложившейся
в стране практике и еще до конца не сформировавшемуся законодательству,
можно достаточно четко выделить два пути приобретения готового жилья
с рассрочкой платежа:
1) получение ипотечного кредита (займа) под залог приобретаемого жилья
(ипотека);
2) участие в сообществах взаимного кредитования граждан (раньше это
были так называемые кассы взаимопомощи, в настоящее время – в основном,
кооперативы граждан).
Информация от разных источников оседает в голове рекламными лозунгами,
яркими малопонятными словами. Специалисты-аналитики агентства недвижимости
"Жемчужина России – ДАН" помогут разобраться в терминах и
разложить все по полочкам.
Загадочное слово "ипотека"
Ипотека – это залог недвижимого имущества. Когда человеку выдают целевой
кредит на покупку жилья, обязательство гражданина на возврат денег банку
или иной кредитующей организации обеспечивается именно ипотекой. В случае,
если гражданин не может или не хочет возвращать кредит и проценты по
нему согласно оговоренному графику, заложенная квартира продается. Из
вырученных от продажи денег кредитор забирает причитающееся ему по договору
кредитования (основная сумма долга, проценты, штрафы, пени), возмещаются
расходы по продаже квартиры. Оставшиеся средства получает заемщик.
Для реализации правительственной программы развития ипотеки правительством
РФ было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК),
которое разрабатывает единые правила (стандарты) выдачи ипотечных кредитов.
Ипотечные кредиты могут выдавать банки и иные кредитные организации,
имеющие лицензию Центрального Банка РФ на осуществление банковских операций,
а также небанковские организации. Главное правило: их деятельность по
выдаче ипотечных кредитов должна соответствовать стандартам АИЖК, в
противном случае – это уже не правительственная программа.
Приведем некоторые из этих требований.
Во-первых, для получения ипотечного кредита необходимо собрать пакет
документов. Самые главные и для многих невыполнимые требования: а) представить
справку об официальном стабильном доходе; б) иметь на руках 30% от цены
покупаемой квартиры. Размер кредита и срок, на который его выдают, рассчитываются
по специальной формуле, и будут зависеть от размера вашего дохода. То
есть вы не можете придти и взять любую сумму. Следовательно, вы не сможете
купить трехкомнатную квартиру, если ваша официальная зарплата позволяет
получить кредит только на однокомнатную.
Во-вторых, заемщиком может быть любое дееспособное лицо от 18 до 60
лет (причем 60 лет – возраст окончания срока выплат, то есть, если вам
56 лет, кредит дадут только на четыре года).
В третьих, при покупке недвижимости по ипотеке квартира сразу переходит
в собственность заемщика. Оформляется кредитный договор, договор купли-продажи
и ипотеки. Обязательно должна быть составлена по утвержденному образцу
закладная. И договор купли-продажи, и ипотеки, и закладная должны быть
обязательно нотариально оформлены и зарегистрированы в Учреждении юстиции
по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обратите внимание! Получение ипотечного кредита – серьезный шаг. Квартира
приобретается с обременением, и это означает, что жить в ней придется,
пока не будет выплачен кредит (кредиты выдаются на срок от 1 года до
27 лет). Нельзя передумать и отказаться от данной квартиры, если вдруг
срочно понадобятся деньги. Но возможно, что за 15 лет понадобится размен
или переезд. Теоретически продать обремененную ипотекой квартиру можно
с разрешения кредитора, однако кто согласится ее купить?
Помогаем друг другу купить жилье
Большая часть населения не может получить в банке ипотечный кредит.
Очень часто "официальная" зарплата гораздо меньше реальной,
да и не все могут внести сразу 30% стоимости квартиры. Выход в данной
ситуации – вступать в кооперативы, выдающие ссуды и займы в любом размере
без справок о зарплате. Создаются такие организации по образу существовавших
ранее касс взаимопомощи и ЖСК в форме потребительских кооперативов:
жилищные, жилищно-строительные, кредитные потребительские.
Анализ работы жилищных кооперативов Димитровграда, Ульяновска, Самары,
Уфы, Москвы и Санкт-Петербурга позволяет выделить ряд общих моментов.
Каждый член кооператива ежемесячно платит паевые взносы. Из этих взносов
формируется паевой фонд. По мере накопления денег в паевом фонде членам
кооператива по очереди выкупаются квартиры. Этот способ покупки "в
рассрочку" хорош тем, что позволяет купить квартиру, накопив 45-50%
ее рыночной стоимости, и выплачивать оставшуюся сумму в рассрочку до
10-15 лет. При этом не требуется справок о зарплате и поручителей.
Многие кооперативы предлагают очень выгодные условия покупки квартир.
Однако, в настоящее время их деятельность законодательством практически
не урегулирована. Все они работают каждый по своим правилам. Поэтому
нужно быть очень осторожными при выборе кооператива, чтобы он не оказался
реализацией одного из "сравнительно честных способов отъема денег
у граждан", например, типичной "пирамидой".
На что обращать внимание. Внимательно читайте все документы! Желательно
пригласить независимого опытного юриста, хорошо знакомого с правилами
оформления прав на недвижимость.
Прежде всего, ознакомьтесь с уставом кооператива. Безопаснее, если цель
деятельности ЖСК будет написана конкретно: "Удовлетворять потребности
членов кооператива в жилье". Иначе кооператив может на вполне законных
основаниях потратить паевые взносы на иные цели: выдать кредиты на хозяйственную
деятельность, на финансовые операции, на потребительские нужды. Так
вы можете остаться и без денег, и без жилья.
А вдруг вы захотите купить квартиру в другом городе или срочно понадобятся
деньги для выплаты долга по коммерческому кредиту? Устав должен предусматривать
возможность выхода из кооператива при возникновении непредвиденных обстоятельств.
При этом выплаченные паевые взносы должны быть полностью возвращены.
Для четкого определения прав и обязанностей, а также отношений с кооперативом
необходимо изучить и подписать положение о порядке выплат, договор или
какой-либо подобный документ. В нем обязательно должны быть оговорены
основные характеристики квартиры, какую вы хотите купить с помощью кооператива
(количество комнат, район города, улица, этаж и т.п.), а также ориентировочная
стоимость квартиры. В противном случае вам потом могут предложить купить
не трехкомнатную, а двухкомнатную квартиру, особенно если метод расчета
взносов в кооператив не учитывает инфляцию.
Это только основные моменты, которые послужат вам ориентиром в подборе
системы взаимного кредитования. Существует еще много тонкостей, отличающих,
например, устойчивую систему от "пирамиды".
Выбираете вы
У всех нас разные жизненные условия. Кому-то больше подойдет ипотечный
банковский кредит, кому-то выгоднее и удобнее приобретать квартиры через
кооператив. Решая свой жилищный вопрос, не поленитесь тщательно взвесить
все плюсы и минусы. В любом случае, прежде чем определить приемлемую
для себя схему покупки жилья, лучше обратиться к специалистам, имеющим
большой опыт работы и солидные юридические знания в сфере недвижимости.
Отвечая на просьбы своих клиентов, для всех жителей города "Жемчужина
России – ДАН" предлагает бесплатные консультации по вопросам предоставления
жилья в рассрочку.
Вячеслав ЮДИНСКИХ,
директор агентства недвижимости "Жемчужина России – ДАН"