Вторичный рынок жилья
За период с января по декабрь 2008 г. цена 1 кв.м квартир в Ульяновске выросла с 32 400 рублей до 34 400 рублей, или на 6,2%. Рост цен на рынке жилья в 2008 г. заметно уступал инфляции на потребительском рынке Ульяновской области, которая, по данным Ульяновскстата, с января по ноябрь 2008 г. составила 13,7%.Динамика изменения цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья г. Ульяновска за период с декабря 2007 г. по декабрь 2008 г. показана на графике (Рис. 1).

С октября по декабрь 2008 г. включительно средняя по городу цена предложения квартир оставалась без изменения, общегородской индекс стоимости жилья фиксировался на уровне 34 400 рублей за 1 кв.м. При этом на отдельные типы квартир цены колебались как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Так, заметно прибавили в цене 2-комнатные квартиры "хрущевки" и новой серии (прирост составил 6,8% и 4% соответственно). 3-комнатные "сталинки" и 4-комнатные "хрущевки", напротив, потеряли в цене от 1% до 5%. Прирост в категории 2-комнатных квартир объясняется тем, что стоимость 1- комнатных квартир новых серий и 2-комнатных "хрущевок" практически сравнялась, а также цена на 1-комнатные улучшенной планировки и 2-комнатные новой серии почти одинаковая, поэтому спрос с 1-комнатных перешел на 2-комнатные квартиры.

В целом по городу средняя цена 1 кв. м к концу 2008 г. стабилизировалась. Цены на жилье сейчас не растут, главным образом, из-за снижения платежеспособного спроса горожан. Спрос на жилье снизился в результате сокращения ипотечного кредитования из-за выжидательной позиции, которую заняли многие потенциальные покупатели в надежде снижения цен, в результате чего образовался "отложенный спрос".

Между тем, многие продавцы также заняли выжидательную позицию, не желая существенно снижать цены на свои квартиры. Как следствие – объем предложения на рынке в ноябре стал снижаться, а в декабре относительно октября, по данным Ульяновской мультилистинговой системы, сократился на 12%.
Получается, что параллельно со снижением покупательского спроса на жилье снижается и предложение квартир на продажу. В результате цены на квартиры не растут, но и не падают, ситуация с ценами пока стабилизировалась.

В Ульяновской мультилистинговой системе среди наиболее распространенных категорий квартир ("хрущевок" и квартир 75, 90 и 90А серий) основной удельный вес занимают 1-комнатные и 3-комнатные квартиры новых типовых планировок в Дальнем Засвияжье. Структура предложения квартир на рынке жилья показана на диаграмме (Рис.2). Из диаграммы следует, что на сегодняшний день в продаже преобладают 1-комнатные квартиры новых серий (их удельный вес в общем объеме предложения квартир составляет 21,1%), на долю 2-комнатных "хрущевок" приходится 18,6% всего предложения, 3-комнатные и 2-комнатные квартиры новых серий занимают примерно одинаковую долю рынка – 17,7% и 17,3% предлагаемых на продажу квартир соответственно. Объем предлагаемых на продажу квартир в декабре 2008 г. составил 4 650 вариантов.

В октябре-ноябре 2008 г. особо острое внимание к рынку жилой недвижимости проявляли средства массовой информации. Искусственное нагнетание обстановки снижения цен на жилье со стороны СМИ привело к ситуации, о которой говорилось выше – многие покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию. Одни не готовы к существенному снижению стоимости имеющегося у них жилья, другие – на имеющиеся у них деньги хотят приобрести квартиру побольше и получше, и в надежде скорейшего падения цен решают немного подождать. Все это осложняет проведение операций купли-продажи жилья риэлторскими компаниями, особенно по альтернативным сделкам (продажа с одновременной покупкой другого жилья).

Где самый дешевый и дорогой квадратный метр?
В настоящее время самый дешевый квадратный метр у 4- комнатных хрущевок (28 500 руб. в среднем по городу), самая высокая цена 1 кв.м – у 3-комнатных квартир улучшенных планировок, которая в среднем по городу составляет 42 500 руб.

Самая дешевая квартира в Ульяновске (по данным Ульяновской мультилистинговой системы) на сегодняшний день – это однокомнатная "сталинка" на Нижней Террасе (1-й Рабочий переулок) на первом этаже с холодной водой, общей площадью 29 кв. м, стоимость которой составляет 690 000 рублей. Самая дорогая квартира, выставленная на продажу в Ульяновской мультилистинговой системе, – это 5-комнатная квартира улучшенной планировки в Центре (ул. К. Либкнехта) на девятом этаже 13-этажного дома, площадью 220 кв.м, цена которой достигает 14 млн рублей.

Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость?
Это зависит от цели и срока вложения средств. Если вложение средств в недвижимость осуществляется с целью инвестирования, то долгосрочное вложение (больше года) в недвижимость всегда выгодно. Ведь жилье – это надежный, ликвидный актив, который в долгосрочной перспективе только растет в цене и тем самым обеспечивает стабильный уровень дохода владельцу (как правило, выше уровня инфляции). Анализируя развитие ситуации на рынке жилья с 1997 г., можно отметить, что отрицательной динамики цен за все эти годы не наблюдалось. Напротив, цены на жилье росли, только разными темпами.

Динамика прироста средней цены предложения 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья г. Ульяновска с 1997 г. по 2008 г. показана на Рис.3.
Из приведенной диаграммы видно, какой уровень годового дохода обеспечивала жилая недвижимость, начиная с 1997 г.

Инвестировать средства в недвижимость на краткосрочный период (до одного года) сейчас невыгодно. Так как в связи с кризисом цены на жилье стабильны или на отдельные категории квартир растут медленно, доход от вложения средств может не превысить уровня инфляции.

Если цель вложения средств в недвижимость – покупка первого жилья для собственного проживания, то в настоящее время наиболее подходящий момент для покупки такой квартиры. Выбор объектов на рынке достаточно большой, цены стабильны, продавцы охотно идут на уступку в цене, так как спрос на жилье низкий. Но это больше относится к приобретению жилья за собственные средства. Покупка жилья в кредит сейчас стоит дорого. Однако, если есть возможность оформить кредит на жилье сейчас, лучше это сделать сегодня, так как ставки по ипотеке, в основном, продолжают расти.

Если необходимо изменить жилищные условия – приобрести квартиру, продав собственное жилье, то начинайте решать проблему сегодня, держа под контролем изменение цен на квартиры, отслеживая рост или снижение ставок по ипотеке (при необходимости привлечения кредита).

Подведем итоги
Несмотря на низкий платежеспособный спрос и широкий выбор объектов на продажу, цены на жилье не падают и снижение их не прогнозируется. На это есть следующие причины:сокращение в среднесрочной перспективе предложения на первичном рынке жилья в результате прекращения кредитования застройщиков выжидательная позиция продавцов квартир, которые не хотят продешевить и продолжают удерживать цены на существующем уровне;
существенные преимущества инвестирования средств в недвижимость наряду с банковскими депозитами, фондовым рынком;
инфляция на потребительском рынке.

Анализируя развитие ситуации на рынке жилья с 1997 г. (практически с момента его образования), можно сделать вывод, что рынок жилья в Ульяновске развивается циклически. То есть общий спад рынка сменяется последующим ростом, достигая пика своего развития, после чего следует новый спад. По нашим оценкам, темп роста цен на жилье в 2009 г. должен превысить темпы роста цен в 2008 г. и, скорее всего, будет не ниже уровня инфляции на потребительском рынке. По последним данным, инфляция в РФ на 2009 г. прогнозируется на уровне 7-8,5%, ожидается также, что реальный уровень составит не менее 12%. В течение последующих 2-3-х лет темпы роста цен на квартиры могут увеличиться, причем верхний пик роста, который, скорее всего, придется на 2011-2012 гг., предположительно, будет выше предыдущего пика роста цен на рынке жилья 2006 г., составившего тогда, по нашим данным, 68,4%.
Обзор подготовлен по данным фирм, входящих в Ульяновскую мультилистинговую систему (УлМЛС).

Ярсина Наталья,
сертифицированный РГР аналитик
рынка недвижимости ЗАО "Центр недвижимости".
Тел. 41-05-05.