Рынок недвижимости Ульяновска в 2008 г. характеризуется стремительным снижением платежеспособного спроса, резким падением темпов роста цен как на объекты жилой недвижимости (с 41,5% прироста цен в 2007 г. до 6,2% прироста – в 2008 г.), так и на объекты коммерческого назначения (с 114% прироста цен в 2007 г. до 8% прироста – в 2008 г.), снижением деловой активности как покупателей, так и продавцов недвижимого имущества.
За
период с января 2008 г. по январь 2009 г. средняя по городу цена предложения
1 кв. м нежилых помещений увеличилась с 31 800 рублей до 34 400 рублей,
или на 8%. С 2005 по 2008 гг. цена предложения нежилых помещений выросла
более чем в 3 раза. При этом темп роста цен в 2008 году был самым низким
за последние три года.
Сектор коммерческой недвижимости, так же как и сегмент жилой недвижимости,
подвергся влиянию макроэкономического кризиса. В результате сворачивания
многих видов бизнеса продажи коммерческих объектов сейчас ведутся с
большой скидкой в цене.
Несмотря на средний по городу прирост цены 1 кв. м нежилых помещений
в пределах 8% за 2008 г., с конца 2008 года наблюдается скрытая коррекция
цен на объекты коммерческого назначения в виде уступок, скидок, торга
и других преференций со стороны продавцов недвижимости.
Диапазон скидок на коммерческие объекты сейчас колеблется от 5% до 17%
цены предложения объекта на продажу. При этом чем крупнее объект (площадь
продаваемого объекта), тем больший процент скидки можно получить с цены
предложения. В первую очередь, это касается производственных помещений,
которые продаются целыми заводскими комплексами, в которые входят административные
здания, складские помещения, производственные базы, цеха и т.д. Так,
если стоимость объекта составляет несколько сотен миллионов рублей,
реальная цена продажи может отличаться от цены предложения на 15-17%.
Если же речь идет об объекте, цена которого не превышает нескольких
миллионов рублей, то скидка с цены предложения не превысит 10%.
В каждом конкретном случае скидка с цены предлагаемого на продажу объекта
устанавливается индивидуально в результате переговоров между продавцом
и покупателем недвижимости, так как каждый объект уникален и имеет свою
специфику.
По информации Ульяновской мультилистинговой системы (объединенной риэлторской
базы данных по объектам недвижимости), на сегодняшний день в городе
сложилась примерно следующая структура предложения рынка коммерческой
недвижимости: основной удельный вес (43% всего предложения) в общем
количестве предлагаемых на продажу коммерческих объектов занимают офисные
помещения. Торговые помещения занимают 23% предлагаемых на продажу объектов.
На долю производственных помещений приходится около 29% общего объема
коммерческих объектов. И только 4% общего предложения составляют помещения
складского назначения.
Наибольший
объем предлагаемых на продажу офисных помещений сосредоточен в центральной
части Ленинского района города. Торговые площади, предлагаемые на продажу,
главным образом, расположены в центральной части Ленинского района города
и в Засвияжском районе. Предложение зданий производственного назначения
сосредоточено, в основном, в Северной части Ленинского района города,
в Железнодорожном районе (Киндяковка), в Засвияжском районе и в Заволжье
(Новый Город).
В целом, объем предложения коммерческих объектов на рынке сейчас достаточно
большой. Продажа помещений производится с большой скидкой от цены предложения.
Это говорит о том, что сегодня наиболее удачное время приобрести помещение
по низкой цене при широком выборе объектов. Стройиндустрия новых коммерческих
объектов приостановлена. А в перспективе возможно сокращение нового
строительства. К основным причинам этого можно отнести:
– прекращение кредитования застройщиков коммерческими банками;
– не сохранение порядка выделения земель под строительство на заявительной
основе, а только аукционы. Это значительно затягивает подготовку участков
к застройке;
– участки должны быть инженерно подготовленными и с готовыми техническими
условиями, а возможности инфраструктуры очень ограничены, средств на
ее развитие нет, поэтому у строителей в заделе на 2010 и поздние годы
участков практически не остается;
– сокращение темпов роста инвестиций в Ульяновскую область (по оптимистичному
прогнозу Министерства экономики области на 2009 год – прирост инвестиций
в область составит не более 15%, в то время как в 2008 году этот показатель
составил более 25%).
Сокращение нового строительства коммерческих объектов может послужить
предпосылкой для дальнейшего повышения цен на рынке коммерческой недвижимости.
Восстановление и оживление спроса и деловой активности участников рынка
недвижимости предположительно ожидается к началу осеннего сезона.
Аренда
За 2008 год цена аренды помещений коммерческого назначения выросла в
среднем на 24% и вдекабре прошлого года составила 540 рублей за 1 кв.
м в месяц.
Ставки по аренде помещений офисного назначения в городе колеблются от
200 рублей до 1000 рублей за 1 кв. м в месяц. Цена сдаваемого в аренду
помещения зависит от качества и местоположения объекта. Средняя по городу
цена аренды офисных площадей составляет 590 рублей в месяц.
Диапазон арендных ставок по помещениям торгового назначения составляет
от 150 рублей до 1 200 рублей за 1 кв. м в месяц. Средняя по городу
цена
аренды торговых площадей составляет 610 рублей в месяц.
Объекты производственного назначения предлагаются в аренду по цене от
100 рублей до 300 рублей за 1 кв. м помещения в месяц. При этом средняя
рыночная ставка по аренде производственных объектов составляет 180 рублей
за 1 кв. м в месяц.
Основной объем предлагаемых в аренду помещений – офисные. Достаточно
большое количество предложений аренды сосредоточено в торгово-офисных
и бизнес-центрах.
Наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов пользуются удачно
расположенные небольшие (от 50 кв. м до 250 кв. м) помещения офисного
назначения. Востребованы также площади средних размеров (от 300 кв.м
до 1500 кв.м), предназначенные под производство и склады.
Обзор подготовлен по данным фирм, входящих в Ульяновскую мультилистинговую
систему (УлМЛС).
Ярсина
Наталья,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,
эксперт ЗАО "Центр недвижимости",
тел. 41-05-05.
http://ec.real-estate.ru/