Кризисные
явления в экономике напрямую отразились на рынке недвижимости в 2008
году. В настоящее время рынок практически "стоит" на месте.
Так, по данным Ульяновской Федеральной Регистрационной Службы, объем
сделок купли-продажи на рынке жилья в феврале 2009 года по отношению
к концу первого квартала 2008 года снизился на 38%. Несмотря на то,
что потенциальный спрос с конца марта 2009 года заметно оживился, уровень
платежеспособного спроса пока еще низкий.
Чтобы понять, как изменится спрос в ближайшей перспективе, необходимо
рассмотреть, как он изменился с наступлением экономического кризиса.
По данным Ульяновской Федеральной регистрационной службы, общее количество
зарегистрированных сделок купли-продажи жилых помещений в феврале 2009
года относительно января 2009 года снизилось на 9,3%, а в феврале 2009
года относительно I квартала 2008 года – на 40%.
В январе 2009 года удельный вес ипотечных сделок составлял 26% общего
объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилых помещений, в феврале
2009 года доля ипотечных сделок составила 39%. В то же время в феврале
2009 года по сравнению с II кварталом 2008 года количество зарегистрированных
ипотечных сделок в абсолютном выражении сократился на 36,5%.
Таким образом, общее число зарегистрированных сделок купли-продажи жилых
помещений в феврале 2009 года относительно января 2009 года снизилось,
а доля ипотечных сделок в общем объеме зарегистрированных сделок увеличилась.
Получается,
что платежеспособный спрос снизился примерно на 40%, то есть на процент
снижения общего количества зарегистрированных сделок купли-продажи жилья
в области. При этом в зависимости от категории жилья снижение спроса
составило от 40% до 60%. Спрос снизился, главным образом:
– в результате сокращения ипотечного кредитования;
– из-за выжидательной позиции, которую заняли многие потенциальные покупатели
в надежде снижения цен;
– вследствие снижения доходов части населения.
Из-за сокращения ипотечного кредитования спрос снизился примерно на
37%, то есть на процент сокращения ипотечных сделок.
Основная часть спроса (от 40% до 60%), которая не зависит от кредитных
средств, не уменьшилась, а перешла в категорию отложенного спроса.
Снижение доходов части населения не является существенным фактором снижения
платежеспособного спроса, так как жилье покупается не за заработную
плату, а за счет сбережений.
Увеличится ли платежеспособный спрос?
Поведение платежеспособного спроса в 2009-2010 гг. во многом будет зависеть
от глубины и продолжительности макроэкономического кризиса.
Между тем, в связи с началом экономического кризиса и обрушением фондового
рынка во второй половине 2008 года, объем инвестиционного спроса на
рынке жилья даже несколько увеличился за счет перетекания части финансовых
ресурсов с фондового рынка на рынок недвижимости.
Потребительский
спрос в городе имеет постоянную тенденцию к росту.
Потенциалом для стимулирования спроса в настоящее время являются:
– выдача сертификатов при рождении второго ребенка, которые стимулируют
рождаемость и используются, главным образом, на приобретение жилья;
– наличие городских жилищных программ;
– постепенное возобновление ипотечных программ коммерческими банками
и небанковскими организациями;
– благоприятная с точки зрения приобретения жилья ситуация на рынке
недвижимости, а именно: выгодные цены, большой выбор объектов на продажу.
Статистика показывает, что зависимость платежеспособного спроса от привлечения
кредитных ресурсов растет. Поэтому основным фактором роста покупательского
спроса сейчас является возобновление и развитие ипотечного кредитования.
Предпосылками для роста платежеспособного спроса также являются:
– накопленный неудовлетворенный спрос, который откладывался с 2008 года
(так называемый "отложенный спрос");
– существенные преимущества инвестирования средств в недвижимость наряду
с банковскими депозитами, фондовым рынком;
– инфляция на потребительском рынке.
Обзор подготовлен по данным фирм,
входящих в Ульяновскую мультилистинговую систему (УлМЛС).
Ярсина Наталья,
сертифицированный РГР
аналитик рынка недвижимости,
эксперт ЗАО "Центр недвижимости",
тел. 41-05-05.
http://ec.real-estate.ru/