Желание граждан улучшить свое жилье путем переустройства и перепланировки квартиры вполне объяснимо. Особенно заманчиво выглядит перспектива увеличить площадь за счет тамбура или колясочной.
Как правило, переустройство и перепланировка проводятся самовольно, без оформления необходимой разрешительной документации, с нарушением требований существующих норм и правил.
Но рано или поздно наступает час "Х", когда необходимо срочно и быстро совершить юридические действия, связанные с жильем, а в техническом паспорте появляется неприятный "штампик" о незаконной перепланировке или переоборудовании. Это не только может сдвинуть желаемый результат на неопределенное время, но и поставить вопрос о приведении переустроенного помещения в прежнее состояние. В противном случае – вам грозит ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как обстоят дела на ульяновской земле?
В настоящее время в Ульяновске и на территории Ульяновской области перепланировка и переустройство квартир и помещений регулируются основными постановлениями и положениями (нижеприведенный список далеко не полный):
– Положение "О правилах оформления документов на переустройство и перепланировку квартир в домах существующего жилого фонда г. Ульяновска"(утв. постановлением мэра г. Ульяновска от 30 апреля 1999 г. №1029) (с изменениями от 13 августа 2002 г.)
– Постановление 17.09.03 № 2192 "О внесении изменений и дополнений в постановление мэра от 30.04.99 г. № 1029" "В порядке исполнения постановления Ульяновской городской думы № 33 от 29.01.03 г. "Об обращении к мэру по вопросу правового урегулирования закрепления мест общего пользования за жильцами жилого фонда города Ульяновска", в целях недопущения использования мест общего пользования дома не по назначению, исключения из практики перепланирования мест общего пользования с включением их в площадь квартир (комнат), на основании ст. 38 Устава г. Ульяновска".
– Постановление главы администрации Ульяновской области от 3 августа 2004 г. №88 "Об утверждении положения о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории Ульяновской области".
Наибольший интерес представляет постановление главы администрации Ульяновской области от 3.08.2004 г. №88. В целях упорядочивания механизма оформления и проведения переустройства жилых и нежилых помещений в жилых домах, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом РСФСР, Законом Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" утвердить положение о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории Ульяновской области.
Как видно, постановление принято совсем недавно и при всей своей строгости до сих пор практически не работает, хотя в течение одного месяца органы местного самоуправления должны разработать и утвердить работу в соответствии с этим постановлением.
Приведу наиболее интересные и полезные выдержки:

Это интересно:
п.п. 4.3.1. Лица, осуществившие переустройство помещений без разрешения, а также с нарушением установленного порядка оформления разрешения, обязаны за свой счет привести это помещение в прежнее состояние, либо оформить и зарегистрировать переустройство в соответствии с требованиями настоящего Положения в течение 6 месяцев с момента вступления его в законную силу. То есть к февралю 2005 года.

Это полезно:
п.п. 2.1.7. Не являются переустройством и не рассматриваются межведомственной комиссией случаи осуществления (с учетом п.2.3 настоящего Положения):
– установки или сноса стенных шкафов и кладовок в основных или вспомогательных помещениях;
– снятия умывальника в санузлах;
– переноса газовых плит с первоначальной установки вдоль стены;
– замены или установки дополнительного оборудования в пределах уже существующих габаритов и параметров энергопотребления;
– переноса и разборки межкомнатных перегородок (при условии сохранения поэтажного соответствия кухонных помещений, санитарных узлов и ванных комнат);
– замены или установки отдельных подводящих и отводящих трубопроводов;
– других конструктивно несложных работ, не влияющих на изменение несущей способности конструкций и относящихся по действующей классификации к текущему ремонту жилищного фонда, которые выполняются нанимателями, арендаторами или собственниками без привлечения специализированных организаций, при наличии согласования с управляющим жилым домом и собственником помещения (жилого дома), и, в случае необходимости, с энергоснабжающей организацией.
п.п. 2.3.1. Не допускается переустройство помещений в жилых домах, ведущее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, в том числе:
а) устройство оконных и дверных проемов в несущих стенах панельных, крупноблочных зданий, а также в стенах, сложенных по системе облегченных кладок;
б) устройство проемов в капитальных стенах и перегородках, являющихся противопожарными;
в) работы, связанные с повреждением балок, прогонов и перемычек, ослаблением несущей способности отдельных опор, нарушением конструкции стропил и плоских кровель, нарушением монолитности перекрытий и целостности гидроизоляции и шумоизоляции в санузлах, газоизоляции над подвальными помещениями;
г) переустройство зданий или работы, которые влекут за собой нарушение тяги или закрытие вентиляционных, дымовых и газовых каналов, проходящих в стенах;
д) замуровывание в стену стояков и разводки газовых труб;
е) замуровывание в стену стояков центрального отопления;
ж) установка кирпичных печей непосредственно на деревянное перекрытие;
з) установка перегородок, примыкающих к оконному проему;
и) устройство помещений для птиц и животных на чердаках и в местах общего пользования жилых домов;
к) установка отопительных приборов от систем отопления на балконах и лоджиях;
л) изменение и нарушение конструкций вентиляционных блоков и вентиляционных каналов;
м) переустройство помещений, ведущее к нарушению противопожарных устройств, затрудняющее доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
п.п. 2.3.2. Не допускается перепланировка жилых помещений, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, в том числе:
а) размещение санузлов над жилыми комнатами или их частью, несовпадение их по вертикали;
б) лишение части граждан возможности пользоваться кухней, туалетом, ванной и выходом на лестничную клетку;
в) расположение входов в туалеты из жилых комнат, в случае отсутствия иных санузлов в квартире;
г) установка или перенос перегородок с целью создания жилой комнаты без естественного освещения или приборов отопления;
д) перепланировка, в результате которой образуется жилая комната площадью менее 9 кв.м. и шириной 2,25 м;
е) расположение входа в жилые комнаты и туалеты из кухни, расположение входа в жилые комнаты непосредственно с улицы или лестничной клетки;
ж) другие изменения, противоречащие требованиям нормативных документов в области строительства, санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности.
п.п. 2.3.3. Не допускается переустройство жилых помещений для использования в качестве нежилых без перевода их в состав нежилого фонда в установленном порядке.
п.п. 2.3.4. Иные ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, установленные законодательством Российской Федерации.
п.п. 3.2.2. В жилых домах запрещается производство работ:
– с отступлением от согласованного проекта переустройства (изменений в технической документации);
– в воскресные и общегосударственные праздничные дни;
– с началом ранее 08.00 и окончанием позднее 20.00 часов;
– с применением оборудования и инструментов, вызывающих превышение нормативно допустимого уровня шума и вибраций в жилых домах согласно СанПин №3077-84;
– без специальных мероприятий, исключающих пользование газовыми приборами посторонними лицами, утечки газа с трубопроводов и запорной арматуры, протечки воды в смежных помещениях, образование трещин и разрушений стен и потолков;
– с загромождением и загрязнением строительными материалами и отходами эвакуационных путей и других мест общего пользования;
– с использованием пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и отходов.
Нарушение вышеуказанных требований является основанием для отмены распоряжения Главы муниципального образования о разрешении на переустройство помещения и привлечения виновных к ответственности в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Факты нарушений нормативных ограничений фиксируются управляющими жилыми домами или работниками технического надзора в актах, которые оформляются в установленном порядке и направляются в органы местного самоуправления области для принятия мер воздействия, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
п.п. 1.3.2. Никто не вправе препятствовать или каким-либо образом ограничивать проведение переустройства помещений в жилых домах, если соблюдены все необходимые для этого требования.
Также обращаю ваше внимание на то, что скоро вступят в силу изменения в Жилищном Кодексе, и в настоящее время рассматривается ряд законов и положений по жилищной сфере и строительству. Сейчас трудно сказать, облегчат или ужесточат эти нововведения порядок переустройства помещений, в любом случае агентства членов СПРН вам помогут.Агентства-члены СПРН находятся в каждом районе Ульяновска (кроме Железнодорожного района), а также в г. Димитровграде. В них вы получите наиболее полную и приближенную к жизни консультацию не только по вопросам перепланировки и переустройству, но и по недвижимости в целом.
Сергей ШАЛЬНОВ,
директор агентства недвижимости "Кредо"

Предложения, вопросы по данной теме присылайте Шальнову Сергею Владимировичу: kredo@ul.real-estate.ru, или в редакцию журнала "Недвижимость Ульяновска".