За период с декабря 2008 года по июнь 2009 года средняя цена предложения
1 кв. м квартир в г. Ульяновске снизилась с 34 400 рублей до 32 800 рублей,
или на 4,7%. Цена предложения квартир на вторичном рынке жилья сегодня
соответствует ценам предложения, сложившимся на февраль 2008 года. Средняя
по городу цена предложения 1 кв. м квартир-новостроек в первом полугодии
текущего года снизилась на 9,7% и составляет сегодня 32 700 рублей. Таким
образом, ценовой разрыв между рынками составляет 100 рублей за 1 кв. м
в пользу вторичного рынка.
На практике выявлено взаимное влияние первичного и вторичного рынков жилья.
Периодически один рынок является своего рода "локомотивом" другого
и тянет его за собой.
Если проанализировать развитие рынков с 2000 года, то можно заметить,
что как первичный, так и вторичный рынки жилья попеременно лидируют в
ценах. Так, например, в 2008 году объемы ввода нового жилья в эксплуатацию
были самыми высокими с 1993 года. Предложение новостроек расширилось,
сроки сдачи домов в эксплуатацию практически соблюдались. Спрос заметно
перешел от вторичного жилья к вновь построенному. В результате, в 2008
году уровень цен на новое жилье был выше, чем на вторичном рынке. С началом
кризиса ситуация поменялась. Несмотря на то, что, по данным Ульяновскстата,
за период с января по май 2009 года индекс ввода жилья составил 101,2%
к прошлому году, на самом деле, часть строек в городе приостановлена,
а действующих – единицы. Безусловно, это найдет свое отражение в итоговом
показателе ввода жилья за 2009 год.
Между тем, уже сегодня предложение новостроек очень ограничено. Можно
сказать, что первичный рынок ушел на второй план, и все основные процессы
на рынке недвижимости определяет вторичный рынок. Этим объясняется и более
высокая цена 1 кв. м на вторичном рынке относительно первичного.
Взаимное влияние уровня цен первичного и вторичного рынков жилья представлено
на графике (Рис. 1).
По сравнению с апрелем 2009 года в мае, июне темпы снижения средней цены
1 кв. м квартир на вторичном рынке жилья замедлились. Цены сделок фактически
достигли своего "дна". На практике лишь продолжается коррекция
цен предложения до уровня цен сделок. При этом покупатели недвижимости
начинают понимать, что ждать существенного снижения цен уже не стоит.
На фоне стабилизации ценовой ситуации повысилась деловая активность на
рынке. Так, по данным Управления Федеральной регистрационной службы по
Ульяновской области, число сделок купли-продажи на рынке недвижимости
в июне относительно мая 2009 года увеличилось на 12,5%. В целом деловая
активность на рынке жилья во II квартале относительно I квартала текущего
года была выше.
В настоящее время наиболее востребованы самые дешевые однокомнатные квартиры
новой серии в пределах 1-1,1 млн рублей. Также востребованы и дешевые
двухкомнатные квартиры новой серии в пределах 1,5-1,6 млн рублей. Вместе
с тем, есть спрос и на дорогое элитное жилье, цены на которое в условиях
кризиса скорректировались и являются сегодня наиболее привлекательными.
По данным Ульяновского мультилистингового сервиса (объединенной риэлторской
базы данных), предложение новостроек в июне относительно января этого
года сократилось примерно на 18%. В настоящее время в объединенной риэлтерской
базе данных находится в продаже 136 вариантов строящихся и вновь построенных
квартир.
Сегодня с продажей квартир в новостройках застройщики не спешат. Те организации,
которым нужно было продать квартиры, чтобы рассчитаться по долгам или
завершить срочные работы, уже продали их по минимально возможным ценам.
В июне по отношению к маю 2009 года средняя цена 1 кв. м в новостройках
возросла на 1,2% (Рис.3).
По данным Ульяновского мультилистингового сервиса, среди наиболее распространенных
категорий квартир ("хрущевок" и квартир 75, 90 и 90А серий)
основной удельный вес занимают однокомнатные и трехкомнатные квартиры
новых типовых планировок в Дальнем Засвияжье. Структура предложения квартир
на рынке жилья показана на диаграмме (Рис.4). Из диаграммы следует, что
на сегодняшний день в продаже преобладают однокомнатные квартиры новых
серий (их удельный вес составляет около 22%), на долю трехкомнатных квартир
новых серий приходится примерно 21% рассматриваемого предложения, двухкомнатные
квартиры новых серий занимают 18,5% предлагаемых на продажу квартир.
В настоящее время самая дешевая квартира, выставленная на продажу в Ульяновском
мультилистинговом сервисе, – это двухкомнатная квартира в Дальнем Засвияжье
(Лесная Долина) на первом этаже двухэтажного деревянного дома, общей площадью
42 кв. м, стоимостью 350 000 рублей. Самая дорогая квартира, выставленная
на продажу в объединенной риэлторской базе данных, – это четырехкомнатная
квартира в элитном доме клубного типа в Ленинском районе города (ул. Радищева)
общей площадью 317 кв. м стоимостью 10 500 000 рублей.
Как на объеме рыночного предложения отражается изменение цен на жилье?
Рассмотрим динамику изменения цен и объема предложения на рынке жилья
Ульяновска с 2006 года (Рис.5). Из графика видно, что при стремительном
росте цен (сентябрь 2006 года – сентябрь 2007 года) рынок интенсивно наполнялся
новыми предложениями. При умеренном росте цен на квартиры (октябрь 2007
года – октябрь 2008 года) объем предложения резко не изменялся, а начинал
колебаться в определенном диапазоне с учетом влияния сезонного фактора.
С октября 2008 года цены сначала "встали", затем начали медленно
снижаться, при этом объем предложения стал заметно сокращаться. С апреля
этого года, когда ценовые ожидания продавцов и покупателей недвижимости
достигли некоторого компромисса, предложение объектов на рынке вновь стало
расти. В июне этого года объем предлагаемых квартир в Ульяновском мультилистинговом
сервисе составил около 4 000 вариантов.
рис 1.
рис 2.
рис 3.
рис 4.
рис 5.
Обзор
подготовлен по данным фирм, входящих в Ульяновский мультилистинговый сервис
(УлМЛС) http://ulmls.real-estate.ru/
Ярсина Наталья,
ЗАО "Центр недвижимости",
тел. 41-05-05.
Использование данного материала возможно только с разрешения автора!