Случаи
затягивания вынесения решений по так называемым проблемным заемщикам,
объясняемые зачастую псевдогуманными мотивами, влекут за собой лишь усугубление
незавидного положения должников, фактически загоняя их в долговую яму,
т.к. проценты по кредиту продолжают расти, а долг все равно будет взыскан.
Сроки рассмотрения зависят от готовности материалов, явки истцов и ответчиков,
достаточной доказательственной базы и других факторов и составляют от
6 месяцев до 1,5 – 2 лет.
Однако, изменения в законодательстве, принятые в декабре 2008 года, позволяют
надеяться на улучшение ситуации. Наконец-то определены критерии несоразмерности
требований кредитора стоимости предмета залога, что является основанием
для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания.
Установлены конкретные критерии несоразмерности требований. Указано, что
нарушение должником своих обязательств считается крайне незначительным,
а размер требований кредитора – несоразмерным стоимости заложенного имущества,
если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера
оценки предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства,
обеспеченного залогом, составляет менее 3-х месяцев. Можно надеяться,
что эти изменения позволят избежать субъективного подхода в принятии решения
об отказе в обращении взыскания по указанной причине.
Необходимы механизмы, предусматривающие возможность вынесения судом решения
о прекращении права пользования и выселении лиц, пользующихся жилым помещением,
при вынесении решения об обращении взыскания на предмет залога.
В настоящее время предыдущий собственник обладает правом собственности
на квартиру и не может быть выселен из неё до момента государственной
регистрации прав на помещение нового собственника, в том числе и на момент
проведения торгов.
В этой ситуации суды не находят оснований для вынесения решения о прекращения
права пользования должником квартирой и, соответственно, выселения его
и совместно проживающих с ним лиц из квартиры в момент принятия решения
об обращении взыскания на квартиру. Это приводит к тому, что на торги
выставляются квартиры, обремененные правами пользования прежних жильцов,
выселять которых будет новый собственник. Продажная цена на квартиру значительно
понижается из-за дополнительных хлопот для нового потенциального владельца.
У судов нет единой практики в отношении определения подсудности дел, связанных
с обращением взыскания на предмет ипотеки.
Суды часто отказывают в приеме исков по исключительной подсудности в соответствии
со ст.30 Гражданско-процессуального кодекса РФ по месту нахождения предмета
залога, на который банк просит обратить взыскание путем продажи с публичных
торгов, ссылаясь на то, что иск к ответчику должен предъявляться по месту
его жительства в соответствии со ст. 28 ГПК РФ. Место жительства определяется
по месту первоначальной регистрации лица в соответствии с записью в кредитном
договоре.
Отсутствие единого подхода у судов к вопросу о подсудности дел, связанных
с обращением взыскания на предмет залога, влечет возврат судами исков
и препятствует быстрому и справедливому рассмотрению дел. Приведение судебной
практики к единому подходу приобретает все большую актуальность в условиях
кризиса.
Комитет АРБ по ипотечному кредитованию поддерживает позицию Федеральной
службы судебных приставов о том, что достойное функционирование судебной
системы не может быть достигнуто без обеспечения эффективного механизма
исполнения судебных решений, а также надлежащего обеспечения установленного
порядка деятельности судов. Укреплению в судебной практике принципа неотвратимости
имущественной и иной юридической ответственности будет способствовать
как неукоснительное соблюдение положений ФЗ "Об исполнительном производстве",
так и совершенствование действующего законодательства.
Судебные приставы-исполнители в соответствии с действующим законодательством
обязаны извещать должника о времени и месте совершения исполнительных
действий. В противном случае, в соответствии со ст. 122 Закона "Об
исполнительном производстве" должник имеет право обжаловать действия
судебного пристава-исполнителя в течение 10 дней с момента, когда ему
стало известно о произведенных действиях.
На практике это ведет к тому, что приставы стараются не осуществлять действий
по аресту и передаче имущества на реализацию, если нет подтверждения об
извещении должника, чтобы избежать последующих судебных разбирательств.
В случае нахождения должника в розыске судебный пристав в соответствии
со ст. 40 Закона "Об исполнительном производстве" может приостановить
исполнительное производство, чем зачастую и пользуется. С учетом того,
что среди должников встречаются и мошенники, объявленные в розыск органами
внутренних дел, такая практика ведет к тому, что банк даже при наличии
у скрывающегося должника имущества не может взыскать задолженность.
Новая редакция этого Закона установила, что имущество должника может быть
передано на ответственное хранение только ему или специализированной организации
(ст. 86), что на практике ведет к тому, что должнику, который скрывается,
передать нельзя, а у судебных приставов нет договоров с организациями-
хранителями.
Комитет поддерживает инициативу Федеральной службы судебных приставов
о необходимости разработки проектов федеральных законов, направленных
на повышение эффективности системы исполнения судебных решений, путем
совершенствования механизма применения ответственности за неисполнение
актов судебной власти, а также в целях создания действенного механизма
уголовно-правового и административно-правового воздействия на лиц, уклоняющихся
от исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц.
Учитывая возрастание роли судебных приставов в исполнении судебных решений
об обращении взыскания на предмет залога(ипотеки) ввиду прогнозируемого
роста невозвратов ипотечных кредитов. Комитет АРБ по ипотечному кредитованию
намерен в ближайшее время провести совместно с Федеральной службой судебных
приставов совещание, на котором будут предметно рассмотрены вопросы взаимодействия.
Важная задача – защита интересов участников ипотечного рынка от мошенничества
отдельных фирм, аккредитованных при службе судебных приставов и специализирующихся
на реализации залогов.
Нередко фирмы-реализаторы не хотят заниматься продажей "неликвидного"
имущества, так как они несут не возмещаемые им затраты на публикацию объявлений,
хранение имущества и т.д.
Кроме того, нет гарантий возмещения кредитору денежных средств в случае
недобросовестности реализатора (если реализатор-коммерческая фирма присваивает
денежные средства, полученные от продажи имущества, на которое обращается
взыскание). Было бы целесообразно предъявлять в этом случае иски к ФАУГИ,
которое осуществляет аккредитацию реализаторов и заключает с ними договоры,
однако подобной практики на сегодняшний день нет.
Нужно всемерно приветствовать намерение заемщика погасить задолженность
перед банком-кредитором и в этой связи следует поддерживать практику внесудебного
обращения взыскания на предмет ипотеки, которое имеет большее преимущество
перед судебным порядком. В данной ситуации стороны самостоятельно решают
вопрос, заключив соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания.
В этом случае нет необходимости подавать иски в суд, а сам процесс занимает
время, необходимое только для организации аукционов. На практике это происходит
путем передачи квартиры должником – клиентом на реализацию банку или –
что, по мнению экспертов, более предпочтительно, путем самостоятельной
продажу квартиры под контролем банка.
Недавние поправки в действующее законодательство, в частности, в Закон
"Об ипотеке (залоге)", могут отрицательно сказаться на дальнейших
планах банков по выдаче ипотечных кредитов. Если ранее кредитор и должник
в случаях, разрешённых законом, могли заключить соглашение и решить вопрос
обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, то включение
в закон п. 4 ст.54.1 лишил их этого права, поскольку закон запретил внесудебный
порядок обращения взыскания на жилое помещение, если оно принадлежит на
праве собственности физическому лицу. Обращение взыскания в такой ситуации
только в судебном порядке не позволит оперативно решать вопросы возмещения
кредитору понесённых затрат и не будет способствовать росту привлекательности
ипотечного кредитования.
В условиях кризиса идет сокращение производства, и, как следствие, сокращаются
рабочие места и все более актуальным становится создание переселенческого
(т.н. маневренного) фонда.
На протяжении ряда лет Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предпринимает
попытки привлечь внимание представителей законодательной и исполнительной
властей к проблеме создания маневренного фонда для отселения заемщиков,
не выполняющих обязательств перед банками по погашению задолженностей.
Несмотря на то, что примерно 90% споров между банком и должником решается
в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших
жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо.
Следуя "кризисным" прогнозам нужно готовиться к такого рода
сценарию. Маневренный фонд нужен, и даже, если он не будет востребован
"по полной программе", его частичное использование позволит
существенно снизить социальную напряженность. Люди будут знать об этом
фонде и о возможности в случае вынужденного дефолта переселения не на
улицу, а в специально выделенный для этих целей жилой фонд.
Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и
гражданам, нуждающимся в жилье, так как пустующие помещения можно предоставлять
в краткосрочную аренду.
С подобной инициативой выступил весной этого года Банк России, заявив
о необходимости создания специализированной организации с государственным
участием, которая в случае дефолта заемщика могла бы выкупать жилье, находящееся
в залоге у банков по ипотечным кредитам. Предполагается, что заемщики
смогут проживать в этих квартирах или домах, перешедших уже на баланс
госструктуры, внося плату за аренду.
По мнению банковского сообщества, предложение Банка России соответствует
велению времени. При нынешнем недостаточном спросе на жилье избыток его
предложения может вызвать дальнейший обвал цен, что негативно скажется
на банковской сфере. Дело в том, что практически каждый ипотечный кредит,
выданный банком, обеспечен залогом недвижимости. При резком падении цен
продажная цена жилья может не покрыть всех убытков кредитора, что отразится
на его финансовой устойчивости и возможности дальнейшего кредитования
населения.
Создание организации, способной в кризисный период выкупать жильё, на
которое обращается взыскание, можно только приветствовать. Решаются сразу
две проблемы: во-первых, обеспечивается возврат выданных банком кредитных
средств и тем самым восстанавливается его ликвидность; во-вторых, идет
формирование манёвренного фонда, в который отселяются бывшие должники
по ипотечным кредитам.
Конечно, срок, на который предоставляется такое жильё, ограничен. Цель
выделения такого жилья – предоставить заемщику время для восстановления
своей платёжеспособности и решения жилищной проблемы. Граждане, получившие
жилье в маневренном фонде, заключают договор найма на период продажи заложенной
квартиры и завершения расчетов с банком. Когда сроки, указанные в договоре
истекают, бывшие должники обязаны освободить занимаемое жилье.
Впервые идея создания такого фонда прозвучала в Концепции развития системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной постановлением
Правительства РФ от 11 января 2000 г. ¦ 28. Предлагалось внести необходимые
изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие создание правового
механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания
на заложенное жилое помещение.
Инициатива была закреплена в Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу в
2005 году. Так, в ст. 92 ЖК РФ говорится о формировании жилищного фонда,
предназначенного для временного проживания граждан, утративших жилые помещения
в результате обращения на них взыскания в обеспечение возврата кредита.
Особо отмечается, что жилое помещение из маневренного фонда предоставляется
только тем гражданам, для которых заложенное в банке недвижимое имущество
было единственным.
Разработаны специальные правила отнесения того или иного жилья к маневренному
фонду. Они были утверждены постановлением правительства РФ от 26 января
2006 г. ¦ 42. Согласно правилам жилые помещения должны быть пригодными
для постоянного проживания граждан, быть благоустроенными применительно
к условиям соответствующего населенного пункта.
Норма площади маневренного фонда, предоставляемого должникам, рассчитывается
одинаково. Согласно ст. 106 ЖК РФ помещения предоставляются из расчета
не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Органы
местного самоуправления вправе самостоятельно определять площадь предоставляемого
жилья исходя из возможностей региона и объемов жилищного фонда, но не
ниже нормы, указанной в законе.
При предоставлении жилой площади по договорам социального найма учитывается
пол вселяемых, поскольку заселение одной комнаты лицами разного пола,
за исключением супругов, допускается только с их согласия, что также может
отразиться на размере площади предоставляемого жилья. Непосредственная
обязанность по формированию специализированного фонда согласно ст.2 ЖК
РФ возлагается на органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Важно совместно формировать общественное мнение с целью выработки объективной
и реальной оценки ситуации. Слухи о прогнозируемом в обозримом будущем
падении цен на недвижимость не должны питать ложных иллюзий, так как есть
объективные и всем известные факторы формирования цен на недвижимость.
Комитет АРБ по ипотечному кредитованию готов к совместной деятельности
по поиску новых форм работы с ипотечными заемщиками. К примеру, в настоящее
время изучается инициатива Ассоциации ипотечных брокеров и Российской
гильдии риэлторов по созданию консультационных центров такой направленности.
Немаловажно, чтобы в работе по снижению "взрывоопасности" такой
социально острой темы как жилье средства массовой информации были нацелены
на позитивный настрой, поддерживая такого рода работу. Их задача в условиях
кризиса – не нагнетать, а разъяснять ситуацию с неплатежами и процедурой
взыскания по ним. Даже получая отсрочку по платежам на 1 год, клиенты
банков должны знать, что платежи все равно необходимо будет внести, а
иначе нужно быть готовыми к выселению в маневренный фонд.
Банковское сообщество считает необходимым обратить внимание на ряд других
проблем, ждущих своего решения.
Во-первых, к сожалению, до настоящего времени нет никаких изменений в
вопросе о предоставлении кредитору права требовать от заёмщика страхования
жизни и здоровья при получении ипотечного кредита. Поправки, предлагавшиеся
банковским сообществом, отклонены и при принятии изменений в Закон "Об
ипотеке (залоге)", в декабре 2008 года они были исключены. Банкам
приходится выбирать: либо увеличивать процентную ставку по кредиту на
2-3 процентных пункта, либо вводить альтернативу, предлагая ипотечный
продукт с более низкой процентной ставкой, но с обязательным страхованием.
Страхование жизни и здоровья заемщика должно быть включено в пакет необходимых
документов и это требование не должно рассматриваться как нарушающее положения
Закона "О защите прав потребителей". Более того, это требование
повышает качество ипотечного портфеля и создает благоприятный климат для
секьюритизации.
Ъ
Во-вторых, изменения, внесённые в Закон "Об ипотеке (залоге)",
в декабре 2008 года, вводят депозитарный учёт закладных. Дело теперь осталось
за "малым": спецдепозитарию необходимо разработать документацию
и отработать вопрос хранения закладных и учёта на них прав в системе депозитарного
учёта.
В-третьих, попытки внедрения эскроу-счётов делались неоднократно, однако
до настоящего времени этот вопрос не решён. Хотя законодательство об исполнительном
производстве внесены поправки, запрещающие обращать взыскание на денежные
средства в ипотечные ценные бумаги, предназначенные для получения инвесторами,
до полного расчёта с ними, однако это не решает проблему. Дело в том,
что это не исключает "перемешивания" денежных средств эмитента
и поступающих платежей и не выводит эти платежи из конкурсной массы.
Этот вопрос ждет своего решения, так как он имеет важное значение для
развития рынка ипотечных ценных бумаг.
В-четвертых, в сфере налогообложения необходимо решить вопрос о вычетах
физическим лицам, приобретающим жилое помещение с использованием кредитных
средств. Раньше были льготы по налогообложению с целью создать благоприятные
условия для запуска ипотеки. Прошли предусмотренные постановлениями сроки,
рынок ипотечных бумаг пока не сформирован. Поэтому целесообразно оставить
льготный режим, который может позитивно отразиться и на запуске механизма
рефинансирования.
Недавно введенное увеличение суммы налогового вычета до 2 млн. рублей
все же явно недостаточно. Более того, банковское сообщество предлагает
вообще отказаться от ограничений, поскольку они подвигают население к
разработке различных схем заключения договоров, помогающих обходить закон
и, соответственно, уклоняться от уплаты налога, что явно невыгодно бюджету
страны.
Необходимо изменить подход к системе налогообложения прибыли банков. В
настоящее время налог уплачивается с начисляемой суммы независимо от времени
её получения и размера. Учитывая кризисные явления, заёмщики всё чаще
допускают просрочки платежей, а банки вынуждены уплачивать налог с неполученной
суммы.
Варианты реструктуризации долга не позволяют вводить такие механизмы,
как льготные платежи, при которых уплачивается только часть суммы, а остальная
накапливается для уплаты в будущем. В этом случае банк вынужден уплачивать
налог с суммы, которую реально не получал.
Реализация всех вышеперечисленных мер, по мнению банков-участников ипотечного
рынка, способствовало бы его оживлению. Чем быстрее мы это сделаем, тем
быстрее преодолеем последствия мирового кризиса и решим собственные проблемы.
В качестве решающего фактора выступает консолидация усилий всех структур,
принимающих участие в работе по развитию отечественной ипотеки в интересах
успешной реализации Национального проекта "Доступное и комфортное
жилье – гражданам России".
От имени Комитета АРБ по ипотечному кредитованию призываем всех, заинтересованных
в успехе этой работы, к эффективному взаимодействию.
Андрей
Крысин,
Президент Европейского
трастового банка,
Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию