За период с декабря 2008 года по октябрь 2009 года средняя цена предложения 1 кв.м квартир в г.Ульяновске снизилась с 34 400 рублей до 31 600 рублей или на 8,1%. Цена предложения 1 кв.м квартир-новостроек за этот же период времени снизилась на 12,4% и составляет сегодня 31 700 рублей.
Так, по данным Ассоциации строителей России, за период с января по сентябрь 2009 года, среди крупных городов России наибольшее снижение цен (в рублях) испытали: Волгоград (-23,9%), Пермь (-23,5%), Ростов-на-Дону (-22,3%), Москва (-20,3%) и Санкт-Петербург (-19,7%). Несколько меньше подешевели квартиры в таких городах, как Уфа (-18,8%), Нижний Новгород (-18%), Омск (-17,2%), Самара (-16,8%), Екатеринбург (-16,4%) и Челябинск (-15,7%). Наименьшее снижение стоимости жилья произошло в Красноярске (-15,6%), Новосибирске (-14,3%), Воронеже (-13%), Московской области (-11,4%) и Казани (-9,8%). На основании этих данных видно, что темпы снижения цен на жилье в Ульяновске одни из самых низких в сравнении с приведенными выше городами.
В октябре – ноябре текущего года относительно летних месяцев деловая активность на рынке Ульяновска несколько возросла. Хотя покупательская способность остается достаточно низкой. Это объясняется, главным образом, сокращением ипотечного и других видов кредитования, а также отсутствием инвестиционных (лишних) денег у населения.
К наиболее востребованным сейчас можно отнести однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которые изначально выставляются на продажу по цене, которая на 10-15% ниже рыночной.
Взаимное влияние уровня цен первичного и вторичного рынков жилья представлено на графике (Рис. 1).
(Рис.1)
(Рис.2)
Начиная с мая текущего года квадратный метр на вторичном рынке жилья ежемесячно дешевел на 300 рублей. В ближайшие несколько месяцев такая тенденция может продолжиться (хотя возможно, меньшими темпами) до тех пор, пока спрос не достигнет уровня предложения. Между тем, за время кризиса, платежеспособный спрос просел примерно на 60%, в свою очередь, предложение объектов заметно возросло. Таким образом, еще существует некоторый запас для дальнейшей коррекции цен. Тем более, что в сравнении с другими городами России, Ульяновск относится к лидерам по наименьшим темпам снижения цен.
Вот как прокомментировал ситуацию в регионах России главный аналитик РГР Г. М. Стерник: «кто раньше «упал», тот раньше будет подниматься, кто глубже упал, темп роста там будет больше (в процентах от докризисного уровня)». Получается, что с такими темпами снижения цен, как у нас, когда другие города будут выходить из кризиса, и цены на жилье там будут постепенно повышаться, мы еще будем топтаться на месте.
Динамика цен на жилье в разрезе районов города
Районы города можно разделить по динамике стоимости жилья. Наибольшее снижение цен на квартиры в текущем году испытал Ленинский район. Там с января по октябрь 2009 года прирост цен составил -9,2%. Несколько меньшее снижение стоимости показал Новый Город (Заволжского района). Здесь с января по октябрь 2009 года цены скорректировались на -7,8%. В Засвияжском районе города коррекция цен с января по октябрь 2009 года составила -6,2%. Наименьшее снижение цен показал Железнодорожный район. Там цены предложения скорректировались на -5,9%.
Среди районов города Ульяновска по ценам предложения за 1 кв.м лидирует центральная часть Ленинского района (38 100 рублей за 1 кв.м), наименьшая цена 1 кв.м – на Нижней Террасе Заволжского района (27 900 рублей за 1 кв.м).
Динамика цен на жилье в разрезе типовой категории квартир
За период с декабря 2008 года по октябрь 2009 года в разрезе типовых категорий квартир цены корректировались по – разному.
Наибольшее снижение цены 1 кв.м отмечалось на квартиры улучшенных планировок (-11,8% прироста с января по октябрь 2009 года). Квартиры в сталинских домах с января по октябрь 2009 года подешевели на 9%. Квартиры новых серий с января по октябрь 2009 года потеряли в цене 8,1%. Квадратный метр «хрущевок» с января по октябрь 2009 года подешевел в среднем на 6,3%.
Максимальное снижение в категории улучшенных планировок объясняется тем, что эти квартиры имеют больший резерв для снижения цены предложения 1 кв.м относительно других типов квартир, так как цена за кв.м у них выше.
Большой процент снижения стоимости 1 кв.м в «сталинках» объясняется тем, что это жилье уже не соответствует современному уровню качества. Являясь морально устаревшим и физически изношенным, по стоимости квадратного метра оно часто не уступает квартирам новых серий и улучшенных планировок. Отсюда и глубокая коррекция цен в сегменте «сталинских» квартир.
«Хрущевки», являясь наиболее доступным жильем для населения, имеют самую низкую цену предложения 1 кв.м относительно других категорий квартир. Поэтому резерв для снижения цены у них ниже, чем у других типов квартир. В результате квадратный метр «хрущевок» просел в цене меньше других.
Динамика цен на жилье в разрезе квартирности
За
десять месяцев 2009 года наиболее заметная
корректировка цены 1 кв.м в сторону
снижения произошла в категории 1-комнатных
квартир (-9,3%). Цена 1 кв.м 2-комнатных
квартир снизилась в среднем на 7,4%, чуть
меньше снижение составило у 3-х комнатных
(-7,2%). Снижение цены 1 кв.м в категории
4-х комнатных квартир составило -5,2%.
Наибольший спад в категории однокомнатных квартир относительно двух и трехкомнатных объясняется тем, что:
- данная категория квартир является наиболее мобильной на рынке в сравнении с 2,3,4-комнатными квартирами, поэтому быстрее других отреагировала на снижение спроса коррекцией цены;
- 1-комнатные квартиры имеют больший резерв для снижения цены предложения 1 кв.м относительно 2.3,4-комнатных квартир, так как цена 1 кв.м у них выше.
Структура предложения вторичного рынка жилья
По данным Ульяновской мультилистинговой системы, среди наиболее распространенных категорий квартир («хрущевок» и квартир 75, 90 и 90А серии) основной удельный вес занимают однокомнатные и трехкомнатные квартиры новых типовых планировок в Дальнем Засвияжье. Структура предложения квартир на рынке жилья по районам города показана на диаграммах:
Диаграммы показывают, что основной удельный вес в общем объеме предложения вторичного рынка жилья в Правобережье занимают двухкомнатные квартиры (34%-38%), примерно одинаковое количество предлагается на продажу одно и трехкомнатных квартир, и лишь совсем небольшая доля (3%-6%) приходится на 4-комнатные квартиры. В Новом Городе в продаже преобладают однокомнатные квартиры (37%), несколько меньше – трехкомнатных (32%), доля 4-комнатных минимальна – 8%.
В последнее время предпочтения покупателей несколько изменились. Платежеспособный спрос все больше смещается в сторону типовых квартир – жилья «эконом-класса», которое представляет собой квартиры 75, 90 –серий. Именно в этом сегменте активность сегодня выше.
В настоящее время самая дешевая квартира, выставленная на продажу в Ульяновской мультилистинговой системе, – это 1- комнатная квартира в Дальнем Засвияжье (Автозаводская) на первом этаже двухэтажного кирпичного дома, общей площадью 29 кв.м, стоимостью 550 000 рублей. Самая дорогая квартира, выставленная на продажу в объединенной риэлторской базе данных, – это 4-х комнатная квартира в элитном доме клубного типа в Ленинском районе города (ул. Радищева) общей площадью 317 кв.м стоимостью 10 500 000 рублей.
Новостройки
Несмотря на то, что основной объем предложения квартир сегодня сосредоточен на вторичном рынке жилья, первичный рынок также начал наполняться новыми предложениями. Только со сдачей в эксплуатацию в сентябре-октябре текущего года новых жилых домов в Центре, на Севере, в Засвияжском районе и Новом Городе на рынок поступило более 40 тыс.кв.м нового жилья. При этом цены на квартиры-новостройки выглядят гораздо привлекательнее цен вторичного рынка.
В сданных в эксплуатацию домах цены на квартиры-новостройки в настоящее время находятся в следующих диапазонах:
Центр: 39 000 – 40 000 руб./кв.м Б.Засвияжье: 27 000 – 32 000 руб./кв.м
Север: 25 000 – 29 000 руб./кв.м Д.Засвияжье: 25 000 – 29 500 руб./кв.м
Н.Город: 27 000 – 34 000 руб./кв.м
Основной объем нового жилья в городе сегодня возводится в Ленинском (Центр, Север), Железнодорожном (Киндяковка) и Засвияжском (Дальнее Засвияжье) районах города. Продажа квартир в строящихся жилых объектах сегодня осуществляется в Центре (Островского, Радищева), в Засвияжском районе города (Кузоватовская, Промышленная), Киндяковке (пр. Гая, ул. Хрустальная), Верхней Террасе (Вр. Михайлова).
По информации Министерства строительства Ульяновской области: «за 9 месяцев 2009 года в Ульяновской области построено 287,5 тыс.кв.м общей площади жилых домов, что составляет 106% к соответствующему периоду прошлого года. Из общего объёма индивидуальными застройщиками построено 215,2 тыс.кв.м или 142,7% к 9 месяцам 2008 года.». Объемы ввода жилья в регионе пока соответствуют планам, заложенным на текущий год.
Между
тем, Правительство области принимает
комплекс мер, направленных на стимулирование
строительства. К числу таких мер, в
частности, относится разработка пакета
документов, направленных на поддержку
строительной отрасли. Окончательное
принятие законопроекта запланировано
на IV квартал этого года.
Основными положениями законопроекта
являются:
- снижение
налоговых платежей для строительных
предприятий
- снижение
арендной платы за земельные участки,
на которых ведется строительство
- развитие системы ипотечного кредитования.
В
связи с усилением внимания Правительства
области к строительной отрасли, можно
предположить, что темпы жилищного
строительства в регионе не снизятся, а
значит, на рынок продолжат поступать
новые объекты, что будет способствовать
стабилизации цен на новостройки.
Обзор
подготовлен по данным фирм, входящих в
Ульяновскую
мультилистинговую систему
(УлМЛС).
Ярсина Наталья, ЗАО «Центр недвижимости» тел. 41-05-05.