Речь А. В. Крысина на Всероссийской конференции «Ипотека в России» в декабре 2009 г.

А.В.Крысин, Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию,
Президент Европейского трастового банка


Банковское сообщество России, в том числе и банки, работавшие и продолжающие работать на ипотечном рынке, с признательностью восприняли мощную финансовую поддержку со стороны государства в наиболее критический период кризиса в середине осени 2008 года.

Эти меры позволили не только стабилизировать резко ухудшившуюся ситуацию на финансовом рынке, но и продемонстрировали решимость руководства страны  отстаивать рубежи финансовых достижений России, в том числе и в сфере ипотеки.   

В настоящее время Комитет АРБ по ипотечному кредитованию внимательно изучает подготовленный проект Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России. Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), созданное в конце прошлого года в целях оказания помощи так называемым проблемным заёмщикам, на протяжении всего 2009 года демонстрирует готовность к расширению реструктуризации ипотеки.

На недавнем  заседании нашего Комитета совместно с руководством АРИЖК был рассмотрен ряд дополнительных мер по активизации этой работы, которую всемерно поддерживает отечественное банковское сообщество.

Оперативная поддержка ипотеке могла бы быть оказана сейчас путем приобретения ВЭБом уже выпущенных трансграничных ипотечных облигаций, находящихся в портфелях российских инвесторов. Это позволило бы освободить средства российских банков, которые могли быть, в свою очередь, направлены на выдачу ипотечных кредитов на новых условиях (с уменьшением их конечной стоимости для граждан). Одновременно было бы полезно рассмотреть вопрос об инвестировании и пенсионных накоплений, и средств, поступающих от АИЖК, именно в такие бумаги.

Большая часть ипотечных ценных бумаг, имеющих в основе активы российского происхождения, была выпущена за рубежом в связи с развитостью законодательства, большим накопленным опытом по данным бумагам на зарубежном рынке, сравнительной простотой реализации, меньшими затратами средств и времени на реализацию. В то же самое время, трансграничные сделки отличаются лучшим качеством документации и более прозрачны для инвесторов.

Объем 13 сделок трансграничной секьюритизации, основанных на российских активах, составил накопительным итогом на конец 2008 года в пересчете на единую валюту  2 млрд 386  млн долларов США.

О надежности таких бумаг свидетельствует факт включения двух выпусков Fundus Mortgages 2008 Limited (Ирландия) и Finis Mortgages 2008 Limited (Ирландия) (построенных на ипотечных активах Банка ВТБ 24) в Ломбардный список Банка России. Эти бумаги могут выступать в качестве обеспечения при получении кредитов Банка России (внутридневных, овернайт, ломбардных), а также являться предметом сделок прямого РЕПО с Банком России.

История зарубежного рынка ценных бумаг богата подобными примерами. Ипотечные облигации в таких крупных государствах, как Бразилия, поначалу были именно трансграничными, и лишь затем, постепенно привлекая иностранных инвесторов, эти ценные бумаги трансформировались в инструменты с национальной валютой.     

Экономическая теория учит, что при анализе обстановки, тем более в условиях кризиса, важно определить основной вектор усилий, позволяющих кардинально изменить ситуацию.

На основе информации, полученной Европейским трастовым банком от  Европейской ипотечной федерации, членом которой он является с 2003 года, можно сделать вывод, что в Евросоюзе акцент ставится именно на активную поддержку ипотеки, в том числе и со стороны регуляторов рынка – Европейского Центрального банка  и национальных банков-членов Евросоюза.   

Общий объем ценных бумаг в ЕЭС, обеспеченных ипотечными закладными, в течение 2008 года вырос на 12%. Объем выпуска этих бумаг в 2008 году составил 645 млн евро, превысив на 22%  уровень предшествующего года. На фоне такого роста  темпы выпуска ипотечных облигаций в условиях кризиса в 2009 году заметно упали, и Еврокомиссия приняла ряд решений по поддержке рынка ипотеки в странах Евросоюза.

В мае Европейский Центральный банк объявил о намерении выкупить обеспеченные ипотекой облигации на сумму до 60 миллиардов евро. Выкуп начался 6 июля и, как предусмотрено программой, закончится к июню 2010 года. Ожидается, что выкуп пройдет пропорционально суммам обеспеченных ипотекой облигаций. Так, на долю Австрии придется 1%, Испании – 36%, Франции – 23%, Германии – 28%. В течение первых недель этого периода центральные банки, согласно программе ЕЦБ, сосредоточились на первичном рынке. Европейский Центральный банк будет выкупать бумаги со сроками погашения от 3 до 10 лет.

Бумаги, эмитированные вне еврозоны, выкупаться не будут. В программу выкупа включаются как структурированные (в соответствии с общим законом) обеспеченные ипотекой ценные бумаги, так и неструктурированные (схемы, базирующиеся на специальных законах); общая сумма, на которую выпущены бумаги, должна  быть не менее 500 миллионов евро; в особых случаях допускается общая сумма в 100 млн евро, поэтому включены и частные размещения. Минимальный рейтинг включенной в программу обеспеченной ценной бумаги – АА (все ценные бумаги Евросоюза удовлетворяют этому критерию).

По оценкам экспертов, обеспеченные ипотекой облигации несмотря на кризис хорошо поддерживаются рынками, и такой позитивный прогноз делается и на обозримое будущее.

Любопытен и дополнительный штрих, характеризующий конструктивную позицию регулятора рынка в Евросоюзе. После сделанного в мае Европейским Центральным банком  заявления о покупке ценных бумаг участники рынка два месяца ждали пояснений о механизме ее реализации. Инвесторы рассчитывали получить выгоду от принятого решения. Поэтому они пытались определить стратегию формирования своих портфелей ипотечных облигаций.

В начале июля Европейский Центральный банк наконец сообщил «технические подробности» программы покупки обеспеченных облигаций. Но она, по оценкам экспертов, не содержала  ничего принципиально нового, и напряжение на рынке осталось. 
 
В результате Европейский Центральный банк не только запустил важный механизм поддержки ипотеки, но и умело сыграл на инвестиционной составляющей,  поддержав «разогретое» состояние рынка без каких-либо финансовых затрат благодаря грамотному управлению рыночными ожиданиями, а именно: оставив потенциальных инвесторов в неведении относительно перспектив выкупа конкретных облигаций.

На этом конкретном примере видно, как  Еврокомиссия и Европейский Центральный банк, а также центральные банки стран-членов Евросоюза  в кризисное время уделяют приоритетное внимание поддержке рынка ипотечных облигаций и стремятся создать условия для сохранения и увеличения объемов выпусков, не останавливаясь  даже перед прямым выкупом этих бумаг с рынка в больших объемах.

Что же касается поддержки ипотеки со стороны регулятора отечественного рынка – Банка России – то здесь есть ряд вопросов, ждущих своего неотложного решения. Как известно, к числу достижений, знаковых для рынка, можно отнести включение ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России весной прошлого года, то есть еще до пика кризиса. Это достижение – бесспорное по своему характеру – далось ценой больших усилий и весомых аргументов со стороны участников рынка.

Однако, по сути, сделан только первый шаг в этом направлении. В настоящее время актуально включение трансграничных ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России без дополнительных поручительств на основе рейтингов  бумаг. Об этом говорится уже давно, и, казалось бы, такой подход логически вытекает из решения, принятого еще полтора года назад. Однако  судьба этого вида ипотечных бумаг  пока не решена.  

Другой, не менее злободневный вопрос – рефинансирование Банком России портфелей закладных. Банковское сообщество полагает, что одним из важнейших условий скорейшего выхода ипотечного сектора из финансового кризиса является  активная и конструктивная позиция регуляторов рынка – Банка России и ФСФР – в запуске механизма рефинансирования ипотеки, в поддержке ими широкого распространения на рынке нового,  потенциально эффективного финансового инструмента  – ипотечных ценных  бумаг.

Призывы руководства страны к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам  до уровня, доступного массовому  клиенту – понятны и близки банкам-участникам ипотечного рынка. Исходящие от государственных структур пожелания продиктованы стремлением оживить экономику, дать ей импульс в преодолении кризиса и нацелены на скорейшее и мягкое решение острой социальной задачи – многолетней жилищной проблемы, обеспечение населения жильем.

Банки полностью разделяют и озабоченность властных структур остротой этой проблемы, и поиск  государством такого рычага, который был бы в состоянии решить эту масштабную задачу. Однако речь должна идти  не о директивном установлении уровня процентных ставок, определенных нормативными документами, а об оснащении рынка такими финансовыми инструментами, которые позволили бы сделать ипотеку доступной населению без вмешательства государства.

Заниженная, нерыночная, но доступная для населения процентная ставка, разумеется, хорошо, но для рынка  – при сохранении нынешнего уровня инфляции – результат может быть нулевым.  Средств, выделенных сейчас Внешэкономбанку, может хватить примерно на полгода, если ориентироваться на прошлогодний уровень выдачи ипотечных кредитов.

После детализации программы в течение первых месяцев следующего года и формирования банковского портфеля выделенные средства иссякнут. А поскольку рынок будет не запущен, то потребуются дополнительные средства, а их уже не будет. Рациональнее было бы не субсидировать пониженную процентную ставку, а отнести эти средства на развитие рынка в интересах обеспечения ликвидности и инвестиций.  

В рыночной экономике решающее слово должно все же оставаться за рынком. Доступная процентная ставка может быть достигнута за счет рынка. Применительно к ипотеке это означает усиление внимания к работе с ипотечными ценными бумагами.
Этот инструмент  успешно апробирован за рубежом, и доводы в пользу его использования весомы и убедительны. Надежность этих бумаг достаточно высока, и они требуют сравнительно невысокой цены заимствования, скажем, на уровне суверенного рейтинга.
 «Молодой возраст» ипотечных ценных бумаг объясняет их сравнительную малоизвестность  и малочисленность на рынке. Однако при условии поддержки их на рынке число  этих бумаг будет расти, они будут все более востребованы инвесторами и в итоге могут стать важным фактором динамичного развития ипотеки.  

Технология такого превращения ипотечных ценных бумаг в мощный рыночный инструмент давно известна,  и сегодня убеждать в эффективности рефинансирования, видимо, не нужно уже никого.