Для рынка недвижимости в 2009 году характерным является:

- значительное снижение платежеспособного спроса и, как следствие, количества сделок на рынке;
- увеличение числа предложений;
- снижение цен.

При этом, если на рынке жилой недвижимости снижение цен предложения в 2009 году составило в среднем 9%, то рынок коммерческой недвижимости просел более глубоко. За период с января 2009 года по декабрь 2009 года средняя по городу цена предложения 1 кв.м нежилых помещений снизилась с 34 400 рублей до 27 000 рублей, или на 21,5%.

По мнению ведущих аналитиков, основные причины более глубокой коррекции цен на рынке коммерческой недвижимости относительно рынка жилья следующие:

во-первых, кризис сильнее отразился на развитии бизнеса, чем на благосостоянии населения, в результате платежеспособный спрос на рынке коммерческой недвижимости просел более глубоко, чем на рынке жилья;

во-вторых, в последние годы отмечается стремительный рост строительства новых объектов торгово-офисного назначения, при этом массовая жилищная застройка ведется слабо. Следствием этого является более сильный дисбаланс спроса и предложения на рынке коммерческих объектов по сравнению с жилищным рынком.

По информации Ульяновского мультилистингового сервиса, цена предложения на продажу офисных помещений колеблется по городу от 15 000 до 60 000 руб. за 1 кв.м. Ключевую роль в цене офисов занимает местоположение. Такие ценообразующие факторы, как удобство подъезда к помещению, наличие парковки, качество отделки и другие, находятся на втором плане.  За период с января по декабрь 2009 года средняя цена офисных помещений в городе снизилась более, чем на 14% и составляет сейчас 36 000 рублей за 1 кв.м.



По данным Ульяновского мультилистингового сервиса, цена предложения на продажу торговых помещений колеблется по городу от 9 000 до 55 000 руб. за 1 кв.м. Такая сильная сегментация цен зависит от места нахождения объекта. Местоположение, а также удобный подъезд с наличием парковки, являются сегодня главными факторами в определении цены помещений торгового назначения. С января по декабрь 2009 года цена торговых помещений снизилась в среднем на 20,2% и составляет сегодня 32 400 рублей за 1 кв.м.




Цена 1 кв.м производственных зданий в городе варьируется от 4 000 руб. до 34 000 руб. за 1 кв.м. Основные ценообразующие факторы:

— размер объекта: чем больше производственные площади, тем ниже цена 1 кв.м этих площадей;

— технические характеристики объекта: наличие железнодорожной ветки, эстакад, современной инженерной инфраструктуры, запаса по электрической мощности, близости к остановкам общественного транспорта.

За 2009 год цена производственных помещений снизилась в среднем на 32,2% и составляет сейчас 13 700 рублей за 1 кв.м. Наибольший спад в сегменте продажи коммерческой недвижимости производственного назначения объясняется тем, что в условиях экономической нестабильности частные производители предпочитают арендовать площади. Инвестирование в недвижимость мелкими производственниками сегодня практически не рассматривается, так как нет уверенности в завтрашнем дне. Интерес вызывают только те объекты, которые инвестиционно-привлекательны и дешевле рынка на 20% и более.   



По информации Ульяновского мультилистингового сервиса (объединенной риэлторской базы данных по объектам недвижимости), на сегодняшний день в городе сложилась примерно следующая структура предложения рынка коммерческой недвижимости: основной удельный вес (42% всего предложения) в общем количестве предлагаемых на продажу коммерческих объектов занимают офисные помещения. Торговые помещения занимают 22% предлагаемых на продажу объектов. На долю производственных площадей приходится около 32% общего объема коммерческих объектов. И только 5% общего предложения составляют помещения складского назначения.

Наибольший объем предлагаемых на продажу офисных помещений сосредоточен в центральной части Ленинского района города. Торговые площади, предлагаемые на продажу, главным образом, расположены  в центральной части Ленинского района города и в Засвияжском районе. Предложение производственных зданий сосредоточено, в основном, на промышленных зонах: в Северной части Ленинского района города, в Железнодорожном районе (Киндяковка), в Засвияжском районе и в Заволжье (Новый Город).

Аренда

По сравнению с уровнем 2008 года ставки аренды на рынке коммерческой недвижимости снизились. Диапазон арендных ставок на помещения торгово-офисного назначения, которые расположены в современных торгово-развлекательных, торгово-офисных и бизнес-центрах, сегодня составляет: от 1000 рублей до 1800 рублей за 1 кв.м общей площади. Таким образом, средняя арендная ставка по торгово-офисным помещениям высокого класса колеблется в пределах 1200 -1400 рублей за 1 кв.м.

Арендная ставка таких помещений на конец 2008 года составляла в среднем 1700 рублей за 1 кв.м. Следовательно, с января по декабрь 2009 года снижение арендных ставок торгово-офисных площадей в современных коммерческих комплексах составило от 18% до 30%. 

Арендные ставки офисных помещений, находящихся в административных зданиях, на первых и цокольных этажах жилых зданий, опустились в цене до 40%. Сегодня ставки аренды на такие помещения колеблются от 140 рублей до 700 рублей в зависимости от района города.  

Объекты производственного назначения предлагаются в аренду по цене от 60 рублей до 200 рублей за 1 кв.м помещения в месяц. При этом средняя рыночная ставка по аренде производственных объектов составляет 130 рублей за 1 кв.м в месяц. Относительно 2008 года снижение цены арендной ставки в этом сегменте составило от 30% до 50%.

Факторы, влияющие на цену аренды нежилых помещений, во многом соответствуют ценообразующим факторам при продаже коммерческих объектов.

По информации Ульяновского мультилистингового сервиса, рынок аренды коммерческих объектов имеет примерно следующую структуру: основной удельный вес (46% всего предложения) занимают офисные помещения. Доля торговых и производственных помещений, предлагаемых в аренду, примерно одинакова. Она составляет порядка 21% предлагаемых в аренду объектов. Помещения складского назначения, предлагаемые в аренду, составляют 11% общего предложения.



Наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов пользуются удачно расположенные небольшие (от 50 кв.м до 250 кв.м) помещения офисного назначения. Востребованы также площади средних размеров (от 300 кв.м до 1500 кв.м), предназначенные под производство и склады.