Речь А.В.Крысина на Всероссийской конференции «Ипотека в России» в декабре 2009 г.

Продолжение,
начало в №1 от 26.01.2010 г.

Решающее слово  в поддержку ипотечных ценных бумаг должны сказать специально созданный государством  институт  развития рынка ипотеки –
АИЖК  и регуляторы рынка – Банк России и ФСФР.

Именно они, по мнению банковского сообщества, своей принципиальной  позицией  должны продемонстрировать решимость реальными мерами развивать ипотеку, что вызовет рост интереса инвесторов к ипотечным ценным бумагам.

Давая «зеленый свет» этому финансовому инструменту, Банк России создаст условия для масштабного запуска механизма рефинансирования ипотеки, что, в свою очередь, оживит рынок, сделает его инвестиционно привлекательным и тем самым создаст объективные условия для снижения рисков в глазах инвесторов.

Результат усилий, предпринятых в этом направлении, легко предсказуем: ипотечное кредитование будет пользоваться спросом, возрастет конкуренция, и в итоге ставки по ипотечным кредитам будут снижаться до оптимального, доступного массовому клиенту уровня. Именно на таких условиях и именно таким образом  в ипотеке может и должен заработать механизм рыночного регулирования, который в дальнейшем сам, по объективным законам, будет определять масштаб и динамику  ипотеки в России.

Однако по этому вопросу уже продолжительное время идет переписка с регулятором рынка. В качестве предварительного итога — весной этого года – была создана специальная Рабочая группа с целью  разработки предложений по порядку предоставления Банком России в соответствии с Положением 312-П кредитным организациям кредитов, обеспеченных залогом портфеля закладных. В настоящее время это особо актуально при готовности ВЭБа выкупать ипотечные ценные бумаги. Важно признать за малыми и средними банками право на активное участие в развитии ипотечного рынка и  предоставить  им возможность участия в накопительной системе Warehouse на средства Банка России для последующей секьюритизации.

Изучение вопроса начато, состоялся ряд встреч, однако весомых положительных сдвигов пока не произошло. Разумеется, за это время ситуация на рынке не стояла на месте, и  риторический вопрос, о каких закладных, собственно говоря, может идти речь в условиях кризиса, может свести на нет все предпринятые до того шаги. А ведь с момента создания Рабочей группы прошло уже полгода, за которые при  конструктивном подходе можно было бы не только разработать необходимые нормативные документы, но и – в случае детальной проработки вопроса — запустить столь необходимый  рынку механизм.

Показательна и оценка  регулятором рынка  роли и значения Закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФы). Письмо  Банка России  «Об особенностях оценки рисков банков в отношении вложений в паи закрытых паевых инвестиционных фондов» (№ 106-Т от 4 сентября 2009 г.) побуждает участников рынка к дискуссии, так как отдельные положения Письма вынуждают банки к созданию излишних, необоснованных резервов или даже к нарушению законодательства.

В рамках дискуссии хочется высказать ряд аргументов в пользу ПИФов.

Как известно, ПИФы появились на отечественном финансовом рынке относительно недавно, но можно с уверенностью утверждать, что они уже прошли проверку временем. Более 10 лет существуют открытые ПИФы, ставшие популярным инструментом у частных и институциональных инвесторов. Первые сделки секьюритизации ипотеки прошли как раз через ипотечные ПИФы. Общее количество ПИФов недвижимости  превысило 400.

Мировой финансовый рынок использует Mutual funds (аналог открытых ПИФов) и Real estate investments trusts — REIT  (аналог ПИФов недвижимости, ипотеки, кредитных ПИФов) уже на протяжении нескольких  десятилетий.  
ПИФы представляют собой уникальный инструмент, сочетающий высокую защищенность инвестиций, прозрачность для инвесторов и регулирующих органов,  справедливое налогообложение. Прозрачность и надежность ПИФов делают их удобным механизмом для государственно- частного партнерства.  

ПИФы используются как инструмент привлечения долгосрочных инвестиций и механизм управления сложными проектами. Через ПИФы недвижимости на рынок недвижимости, и прежде всего на рынок жилищного строительства, привлечено около 100 миллиардов рублей частных инвестиций. Нынешний кризисный период свидетельствует о том, что  осуществлять прозрачную коллекторскую деятельность можно только через ПИФы. Следовательно, было бы, видимо, все же упрощенным и формальным подходом приравнивать задолженность на балансе банков с задолженностью,  аккумулируемой в ЗПИФе, как это излагается в Письме Банка России.  

Отечественные банки, оказавшись сегодня объективно не по своей вине в кризисной ситуации, предпринимают шаги по поиску оперативных и эффективных выходов из создавшейся ситуации и поэтому нуждаются скорее в поддержке со стороны регулятора рынка, нежели в ограничениях своей деятельности.

Понимая сложности, с которыми сталкивается регулятор рынка в разработке нормативных документов для новых инструментов, хотелось бы высказать предложение о целесообразности создания Рабочей группы, в которую наряду с представителями Банка России могли бы войти представители ФСФР, банковского сообщества и  Управляющих компаний, с целью разработки конкретных предложений по критериям оценки деятельности ПИФов.

Рекомендации этой Рабочей группы  позволили бы не только поставить заслон различным «схемам» (как это сделано в Письме Банка России), но и дало бы возможность законопослушным банкам использовать позитивные  стороны деятельности ПИФов в целях повышения результативности банковского бизнеса.

Решая задачи по скорейшему преодолению кризиса, отечественное банковское сообщество с обоснованной надеждой смотрит на регулятора рынка — Банк России, рассчитывая на  более действенную поддержку ипотечного сектора и оснащение его эффективным финансовым инструментарием.                                 

В заключение хотелось бы сказать о роли АИЖК
как института развития ипотечного рынка.

Деятельность Агентства — в том числе по таким важным  направлениям, как  выкуп дефолтных закладных и работа с проблемными заемщиками — востребована и высоко оценивается рынком, в том числе и банковским сообществом. Подобный конструктивный  подход, умение слушать и слышать рынок дают основания с этой высокой трибуны обратиться с обращением к  АИЖК продолжать и впредь быть первопроходцем отечественной ипотеки, формирующим не только рынок, но и потенциальных клиентов в обществе.

В этой работе немаловажное значение имеет открытость как форма общения с участниками рынка. Известна практика регуляторов рынка – Банка России и ФСФР —  выносить на широкое обсуждение в рамках дискуссий на совещаниях и обсуждения на сайтах этих ведомств предлагаемые к внедрению нормативные документы и финансовые инструменты.  Возможность обмена мнениями в формате предварительного рассмотрения того или иного решения, оказывающего влияние на рынок, важна как для участников рынка, так и для  ведомства, предлагающего это нововведение. Такая форма равноправного общения на рынке позволяет максимально полно учитывать потребности и возможности рынка и может только приветствоваться.

Открытость как веяние времени дает о себе знать и на рынке ипотеки. Предлагая новые инструменты или модифицируя их, разрабатывая методологию дальнейшего развития рынка, АИЖК могло бы — благодаря открытому обсуждению — более оптимально осуществлять свою деятельность, принимая решения, обоснованные и продиктованные рынком.

В качестве примера можно сослаться на измененные в прошлом году Стандарты выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК. В частности, было введено ограничение на рефинансирование кредитов, предоставленных заемщикам, возраст которых превышает 65 лет на дату погашения обязательств по кредиту.

Данная мера привела к недоступности долгосрочных кредитов для данной категории заемщиков, в том числе в связи с отсутствием у первичных кредиторов возможности рефинансировать такие кредиты. Средний возраст таких заемщиков — чуть более сорока лет, они характеризуются устойчивым (и, как правило, большим на общем фоне) доходом, взвешенным отношением к балансу своих доходов и обязательств, ответственным подходом к решению вопроса о параметрах необходимого ипотечного кредита. Как правило, это люди семейные, имеющие двух-трех и более детей. Следовательно, необходимая площадь предмета ипотеки и его стоимость выше среднего уровня. Для сохранения гарантированной способности платить по кредиту (с учетом допустимого Стандартами коэффициента Платеж/Доход) требуется кредит на больший срок — от 20 до 30 лет.

Иными словами, ограничивая возможный срок кредита, Стандарты ограничивают количество квадратных метров, которые необходимы заемщику, делают приобретение квартиры нужной площади невозможным.

В связи с устойчивостью дохода рассматриваемый портфель будет характеризоваться более высоким уровнем предоплат, а следовательно, ускоренной амортизацией и, в конечном итоге, сокращенной дюрацией. По данным Агентства, срок обращения ипотечных ценных бумаг, выпущенных на основе ипотечного покрытия, отвечающего Стандартам,  — 7-10 лет.

Это значит, что примерно за  этот период будет погашена основная масса рассматриваемых кредитов. И произойдет это до достижения заемщиками пенсионного возраста. Следовательно, риск утраты их платежеспособности в связи с достижением пенсионного возраста будет минимален. Открытое обсуждение данного нововведения с учетом мнения и практики участников рынка могло бы подсказать наиболее оптимальный и обоснованный подход в работе с этой категорией заемщиков.

Выражая настроения рынка,   Комитет АРБ по ипотеке обращается с предложением к руководству АИЖК пересмотреть Стандарты, касающиеся условий рефинансирования, и вернуться к установленному ранее возрасту заемщика 75 (семьдесят пять) лет на момент предполагаемого погашения ипотечного кредита. Подобное решение сделало бы ипотечное кредитование более доступным для значительной части населения, не ухудшив финансовую устойчивость АИЖК и первичных кредиторов.

Соглашение о взаимодействии ФССП и АРБ, подписанное 4 декабря 2009 года,  отечественный ипотечный рынок ждал давно.

Инициатива его подготовки исходила от Комитета АРБ по ипотеке.  Однако в ходе работы над документом стало ясно, что подобная договоренность АРБ и ФССП окажет позитивное влияние и на другие виды кредитования. В результате документ стал универсальным по характеру.  

Эффективность борьбы с мошенничеством и злостным нарушением финансовой дисциплины в погашении полученных кредитов, а также с финансовой неграмотностью и наивностью некоторой части населения теперь во многом могут быть определены степенью выполнения подписанного Соглашения. Цепочка «заемщик — кредитор — суд — судебный пристав – реализатор имущества»  должна заработать быстрее и эффективнее.

Что касается Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, то мы готовы всемерно содействовать этой работе в виде экспертных заключений,  предоставления исчерпывающей информации по конкретным запросам Службы судебных приставов. Призываем регулятор рынка и институты развития рынка работать еще в более тесном  контакте с банковскими ассоциациями и другими участниками ипотечного рынка.