Своими суждениями о прошедшем, кризисном для отечественной ипотеки годе и путях скорейшего преодоления этого кризиса делится председатель Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, президент Европейского трастового банка (Москва) Андрей Крысин.
— Как Вы оцениваете период, прошедший с осени 2008 года?
Этот период действительно был трудным и для страны в целом, и для ипотеки, в частности. В отличие от событий ранней осени 1998 и лета 2004 годов, осень 2008 года по динамизму негативных явлений в экономике заняла особое место. До этого, на протяжении почти десятилетнего периода, начиная с принятия Федерального Закона «Об ипотеке» (в 1998 году), ипотека в нашей стране набирала обороты.За относительно короткий промежуток времени была разработана и принята нормативно-правовая база, необходимая для запуска механизма ипотечного кредитования, был опробован финансовый инструментарий для реализации ипотечных технологий, успешно изучался опыт других стран, начавших свой путь в ипотеке не десять, а, скажем, пятьдесят лет назад.
В результате рождались и выносились на обсуждение идеи и формы их воплощения в жизнь, приобретавшие контуры передовых технологий, и в итоге воплотившиеся в общегосударственный по масштабу формат Национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». И все это происходило на наших глазах, всего-навсего в течение последних нескольких лет.
Так, на отечественном рынке заработал механизм рефинансирования ипотечных ценных бумаг, что является одним из важнейших условий доступности ипотечных кредитов за счет снижения процентных ставок под влиянием объективных факторов, а именно путем привлечения в ипотеку инвестиций. В итоге роста предложений и конкуренции на рынке ставки по кредитам устанавливаются не искусственным путем, а в результате рыночного регулирования.
Суммарный объем 13 сделок трансграничной секьюритизации, основанных на российских активах, составил накопительным итогом в пересчете на единую валюту 2 млрд 386 млн долларов США, что позволяет с полным основанием говорить о том, что в нашей стране создан работающий механизм рефинансирования ипотеки.
В качестве примера подобной работы можно привести сделку на сумму 3,3 млрд рублей, инициированную Европейским трастовым банком в 2007 году и успешно завершенную в середине 2008 года, где в роли организаторов выступили банки ВТБ и ВТБ Европа, а в роли резервного обслуживающего банка – ВТБ 24. Cделка была подготовлена в соответствии с английским, люксембургским и российским правом и полностью отвечала требованиям действительной продажи активов.
Наряду с трансграничными в России было осуществлено и 8 внутренних сделок (АИЖК — 3 сделки, по одной — Софинтрейд (ГПБ-Ипотека), Банк ВТБ 24 и МБРР; ещё 2 сделки связаны с выпуском ипотечных ценных бумаг с баланса банков — МИА и Банк ВТБ 24).
Важным достижением многолетних усилий участников рынка, в том числе и банков-членов Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, стало решение руководства страны о направлении части средств Пенсионного фонда на развитие ипотеки, что может оказать существенное влияние на динамику и масштаб ипотечного кредитования в нашей стране.
В прошлом году не раз звучала тема «не нашей» вины за нынешний кризис, не раз говорилось о том, что по своей природе кризис – явление закономерное для циклично развивающейся экономики и, следовательно, для нее характерны как взлеты, так и падения.
Не нужно быть прозорливым аналитиком, чтобы говорить о том, что кризисы приходят и уходят, а экономика продолжает свое поступательное развитие, в том числе ориентируясь на проверенные временем эффективные финансовые инструменты, к числу которых относится и ипотечное кредитование.
— Какова, на Ваш взгляд, ситуация на ипотечном рынке?
Ситуация пока далека от стабильной. Нынешний кризис — первый в истории российской ипотеки. Чтобы успешно лечить болезнь, нужно грамотно и честно поставить диагноз. А признаки ипотечной болезни таковы. Несмотря на предпринимаемые усилия на рынке все же наблюдаются т.н. «повторные дефолты», то есть дефолты по кредитам, уже прошедшим реструктуризацию.Пока не ослабевает социальная напряженность по кредитам, находящимся в стадии судебного производства (в судах на рассмотрении более 20 тысяч исков). Нередко в ходе судебных разбирательств заемщик лишается (вследствие снижения цен на недвижимость) и первоначального взноса, и уже осуществленных платежей по ипотеке, и ипотечной квартиры – и, более того, продолжает оставаться должником банка.
Остроту ситуации придает и отсутствие в регионах т.н. фондов маневренного жилья, позволяющих гражданам, потерявших жилье, обрести временную крышу над головой. В этой связи необходимо обеспечить выполнение требований действующего законодательства, а именно ст. 92 Жилищного Кодекса РФ, предусматривающей формирование жилищного фонда, предназначенного для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания в обеспечение возврата кредита.
И все же ипотека в России будет жить и развиваться. Это магистральное направление движения не должно ставиться под сомнение. Вопрос лишь в том, когда ипотека «обретет второе дыхание» для своего очередного масштабного рывка.
Впрочем, вряд ли кто сегодня в нашей стране может дать точный ответ на этот вопрос. Хотя, полагаю, более конструктивно делать не такого рода прогнозы, а акцентировать внимание на ключевых моментах, которые могут помочь выйти из сложившейся ситуации.
Обеспечение людей жильем — не только категория экономической жизни с финансовой составляющей в виде ипотечного кредитования, но и важный аспект развития общества. И то, что за прошедший кризисный год удалось избежать массовых социальных катаклизмов, свидетельствует о том, что шаги по смягчению негативных явлений, если и не решили обозначившиеся в ипотеке проблемы, то, по крайней мере, сняли их остроту.
— И все же виден свет в конце туннеля?
Выражая коллективное мнение банков — участников ипотечного рынка, Комитет АРБ по ипотечному кредитованию полагает, что фактором успешной «перезагрузки» отечественной ипотеки может стать масштабная работа по реструктуризации проблемных ипотечных кредитов.Разработке и поддержке мер по взаимодействию кредиторов с «проблемными заемщиками», то есть, клиентами банков, которые в силу форс-мажорных обстоятельств, объективных по своему характеру (потеря работы, существенное снижение зарплаты, болезнь и т.д.), вынуждены прекратить платежи по ранее взятым кредитам, наш Комитет придает первостепенное значение.
Все эти люди в понимании банков – законопослушные клиенты, оказавшиеся временно в трудном положении, и задача банков-кредиторов помочь им максимально быстро выйти из сложной ситуации и вновь войти в установленный кредитным договором график платежей.
Считаем принципиально важным подчеркнуть именно такой подход банков к решению проблем с заемщиками, в основе которого – настрой на конструктивный диалог.
В настоящее время реструктуризация может осуществляться по трем разработанным Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) моделям. В первую очередь речь идет о стабилизационном займе, универсальном по своему характеру, в рамках которого заемщику предоставляется заём для замещения текущих ипотечных платежей независимо от банка и стандарта кредитования. Регламентом АРИЖК определены также смешанный заем, предусматривающий совместное предоставление банком и АРИЖК средств «проблемному заемщику», а также стабилизационный кредит, при котором банк сам осуществляет реструктуризацию через новый кредит заемщику для замещения текущих ипотечных платежей с последующей переуступкой в АРИЖК.
Итог этой работы — знаковый для всех участников реструктуризации. Заемщики получают возможность не только реструктуризации, но и выбора ее оптимальной модели, государство снижает социальную напряженность, а банки, в свою очередь, продолжают работать на ипотечном сегменте рынка, реализуя либо свои собственные проекты по работе с «проблемными заемщиками», либо взаимодействуя с АРИЖК.
— Итак, реструктуризация может идти по трем направлениям…
Жизнь не стоит на месте, и участники ипотечного рынка продолжают поиск оптимальных решений. Не так давно по предложению АРИЖК на заседании нашего Комитета была рассмотрена разработанная АРИЖК программа дополнительных мер по реструктуризации ипотечных кредитов.Новые предложения АРИЖК (а именно — стабилизационный заем, выкуп АРИЖК реструктурированных кредитов, выкуп предметов залога с использованием долгосрочного обязательства в собственность муниципалитетов) направлены на поддержку заемщиков, не восстановившихся в результате уже проведенной реструктуризации, а также тех, в отношении которых хотя и начаты судебные процедуры или есть уже судебные решения об обращении взыскания, но поддержка которых социально значима.
К этой категории относятся жители моногородов, семьи с несовершеннолетними детьми, «молодые семьи» (возраст одного из супругов — не более 30 лет), инвалиды, ветераны войны и семьи, в составе которых есть инвалиды, ветераны войны.
Схема выкупа предмета ипотеки предусматривает заключение соглашения между заемщиком-залогодателем, кредитором-залогодержателем, АРИЖК и муниципальным органом. Кредитор-залогодержатель дает согласие на приобретение АРИЖК у залогодателя предмета ипотеки, соглашается в качестве отступного принять оплату долга по ипотечному кредиту в виде облигаций АИЖК.
В результате заемщик-залогодатель не имеет обязательств перед кредитором-залогодержателем, муниципалитет, имея на своем балансе жилье, которое может использоваться в качестве маневренного фонда, обязуется предоставить бывшему собственнику-залогодателю жилье из маневренного фонда. В свою очередь кредитор-залогодержатель получает на свой баланс облигации АИЖК – АРИЖК, а муниципалитет оплачивает АРИЖК долг в рассрочку.
Продолжение следует.