Пятый раз вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Константин Николаевич Апрелев посещает Ульяновск.
18 июня один из самых известных риэлторов России в ходе конференции, организованной Ульяновским мультилистинговым сервисом, ответил коллегам на актуальные вопросы, связанные с необходимостью законодательного регулирования риэлторской деятельности, поделился своим представлением о современных профессиональных инструментах защиты бизнеса.
Профессионал рынка недвижимости.
Кто он?
История риэлторской деятельности в России берет свое начало в 1992 году. Российской Гильдии Риэлторов в этом году исполняется 17 лет. Если посмотреть более широко, то целью, которую мы ставим перед собой, является создание и развитие в России цивилизованного рынка недвижимости. Что такое РГР? Это мощное сообщество профессионалов своего дела. В состав Гильдии входят около 1600 организаций, в том числе 57 региональных объединений – участников рынка недвижимости России, которые напрямую являются членами РГР. Соответственно, на всех съездах и собраниях они обладают голосами для принятия решений. Мы оказываем практическую помощь в создании и становлении региональных объединений, поскольку это является одной из главных стратегических задач. Организации, входящие в РГР, имеют скидки и льготы в случае участия в учебных и других мероприятиях Гильдии.
На XIII Национальном Конгрессе, прошедшем на днях в Екатеринбурге, с достаточно сильной региональной ассоциацией, обсуждались две ключевые темы: необходимость законодательного регулирования риэлторской деятельности и вопрос о создании сервисов для компаний на уровне региональных ассоциаций. Прежде чем дать ответ на эти значимые на сегодняшний день вопросы, необходимо сначала пояснить, что представляет собой квалифицированный специалист рынка недвижимости – риэлтор. А затем уже уточнить, почему необходим закон о регулировании деятельности риэлтора.
Нашу риэлторскую деятельность мы расцениваем и называем брокерской, потому что она очень сходна с американским рынком недвижимости, одним из самых прогрессивных, наиболее развитых и технологичных. Членами Национальной Ассоциации Риэлторов США является более миллиона человек. Получается, что на каждые 300 человек у них приходится один риэлтор. У нас в России около пятидесяти тысяч публично практикующих риэлторов. Этого явного недостаточно.
Что представляет собой деятельность риэлтора, и кто заинтересован в снижении доверия к нему? Мы все сейчас обеспокоены тем, какой накат идет на риэлторский бизнес с телеэкранов. Явно проплаченная тема. Подтверждения этому мы не имеем, но есть два института, которые в этом заинтересованы. Необходимо понять, что заменить риэлтора в бизнесе не может ни адвокат, ни нотариус. Нотариус – это всего лишь визуальный анализ документов и людей, которые присутствуют в соответствии с паспортными данными. С точки зрения бизнеса и технологии организации совершения сделок, ни один нотариус никогда не сможет заменить риэлтора, потому что у него другие функции. Риэлтор – это не просто заключение договора купли-продажи и сопровождения его до регистрации. Это, прежде всего – защита интересов клиента в переговорах, в процессах организации и технологии совершения сделки.
Почему для нас не конкуренты адвокаты? Потому что, с моей точки зрения, адвокатское сообщество для любой власти и для любого нормального цивилизованного сообщества является разрушительным. Чем хуже живется людям, чем хуже работает система судебная, тем лучше живут адвокаты. Чего нельзя сказать о риэлторах. Получается, что мы – антагонисты. Для риэлторов вопрос, связанный с тем, прошла ли сделка качественно – это результат хорошей работы, а для адвоката важно то, чтобы возникло больше споров. Чем больше споров и обращений в суды, тем лучше адвокат обеспечен работой. Адвокат не является для нас конкурентом, потому что мы работаем в разных ключах. Отсюда вывод: поручать сделки с недвижимостью адвокату или нотариусу крайне неразумно. Тем более, что нотариусов для этой цели недостаточно, а нас в десятки раз больше. Адвокаты заинтересованы в процессе, а не в результате: чем дольше они будут сопровождать, тем большее вознаграждение получат. Но это не значит, что мы должны расслабляться, мы должны думать, как нам жить дальше.
CПРАВКА:
С 1991 года профессионально занимается менеджментом в сфере риэлторской деятельности. С 1991 по 1992 год — директор Дирекции недвижимости ГК «САВВА», член Совета директоров. С 1992 года по настоящее время генеральный директор, президент ЗАО «Русское агентство недвижимости «САВВА», одной из ведущих фирм на рынке недвижимости в Москве.
Константин Николаевич стоял у истоков создания Российской гильдии риэлторов, в которую сейчас входит более 700 фирм. Был ее первым и с 1994 по 1998 год бессменным президентом. В настоящее время является вице-президентом и членом Правления гильдии. Кроме того, он председатель Экспертного совета (1997) и руководитель комитета по стратегическому и кадровому планированию РГР (1995), а также эксперт Экспертного совета Государственного Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству (1998), член попечительского Совета фонда «Институт экономики города» (1996), Международной федерации участников рынка недвижимости (1995), Национальной ассоциации риэлторов США (1995). В 1996-2000 годах являлся экспертом Экспертного совета по недвижимости и оценочной деятельности при Государственной Думе РФ.
Является автором концепции развития рынка недвижимости в России. Им опубликовано более 100 печатных работ и статей по проблемам развития рынка. К.Н. Апрелев — почетный член Российской гильдии риэлторов, кавалер ордена святого Константина Великого. Самым лучшим видом активного отдыха считает горные лыжи и отдых в горах зимой. В свободное время читает фантастическую литературу, увлекается аквариумистикой и рыбалкой.
Взгляд изнутри
Конечно, прежде чем пытаться выйти на новый уровень, необходимо разобраться с реальными проблемами, которые сейчас присутствуют в нашем профессиональном сообществе. Поэтому на фоне обострения проблем, которые сейчас разворачиваются, не надо думать, что все на свете куплено, и в том числе и антиреклама.Наше сообщество, такое тихенькое болотце, которое на растущем рынке себя чувствовало благополучно, взаимодействуя с владельцами компаний и на достойном уровне отражая интересы бизнеса в целом, в кризис столкнулось с проблемой отсутствия сделок. Но почему бы не совершить сделку и не положить деньги себе в карман, мимо компании? Не всегда специалист, который работает в компании, виноват в этом. Если он лишен возможности зарабатывать деньги, а отвечает за обеспечение своей семьи, он, в принципе, не понимает, чем завтра семью кормить.
Кризис, безусловно, обострил ситуацию на рынке. И мы понимаем, что обострение этих проблем связано не только с тем, хорошие или плохие люди являются его участниками. Они были вынуждены вести себя таким образом, чтобы подстраховать себя в критической ситуации.
Главная проблема на рынке недвижимости сегодня заключается в том, что население потеряло ориентиры и не знает, с кем взаимодействовать. Чем отличается профессионал, качественно работающий на рынке, от непрофессионала, который также называет себя риэлтором? Если индикаторы утрачены, то население не понимает, чем отличается услуга квалифицированного риэлтора от неквалифицированного.
Люди достаточно редко совершают сделки с недвижимостью. Если человек купит в магазине плохой товар, то, скорее всего, туда в качестве покупателя больше не пойдет. Но если человек каждый день ходит в магазин, то, соответственно, у него есть личный опыт. А со сделкой купли-продажи он может столкнуться один раз в жизни и проанализировать и сопоставить, была это качественная услуга или нет, не может. Самое главное – он не знает, что такое качественная услуга. Не знает, чем она отличается от некачественной. Это вопросы, которые вышли на первый план с точки зрения задачи, стоящей перед нашим профессиональным сообществом.
Вызов и решительные действия
Мы видим, что происходит сегодня. Снижается имидж профессии, уровень квалификации специалистов резко упал. Владельцы компании практически перестали требовать от специалистов повышения уровня образования, повышения квалификации. Может ли неквалифицированный человек оказать качественную услугу? Конечно, нет! Все это вызывает по отношению к нам от потребителя полный негатив. Если мы доверяем своих клиентов людям с низкой квалификацией, мы ломаем имидж компании, а, ломая его, мы ломаем имидж риэлторского сообщества в целом.Происходит ухудшение контроля за качеством оказания услуг специалистов, работающих в сфере недвижимости. Реально, никакие новые технологии и системы не помогут, если мы перестанем контролировать самого специалиста, работающего на рынке. Падение нравственности и вымывание морально-этических ценностей в профессиональной среде – тоже достаточно распространенное явление. Люди думают ни о том, как качественно оказать услугу, а как заработать хотя бы три копейки, причем, жертвуя имиджем компании и ее доходами, поступают негативно по отношению к рынку. Безусловно, происходит снижение эффективности рекламы, рост недобросовестной конкуренции. Также хочу отметить и сохранение финансовой непрозрачности, взятки, и естественно – увеличение уязвимости и снижение доверия населения к нам.
На сегодняшний день существуют такие инструменты регулирования профессиональной деятельности, как Кодекс этики, Стандарты практики. Во многих региональных ассоциациях существует Комиссия по защите прав потребителей и разрешению споров между компаниями, если они возникают. Я знаю, что в Ульяновске этим органом является Общественный совет УлМЛС. Хочу отметить, что это достаточно эффективные органы, которые реально повышают имидж профессионалов на рынке.
Мы заинтересованы в качественном оказании услуги, поэтому должны способствовать тому, чтобы орган существовал в системе защиты прав потребителя. Знаем, как сегодня работает судебная система, поэтому мы, как профессионалы, должны думать о том, какие инструменты выберем для того, чтобы защищать наши интересы и интересы наших потребителей. Поддерживая такой инструмент, мы создаем вектор, который позволит отличить профессионала от недобросовестного риэлтора.
Инструмент регулирования доступа к профессии
Что же на сегодня является первоочередным в этом вопросе? Безусловно, необходимо закрепление понятия Брокера по операциям с недвижимостью и Помощника Брокера (Агента) по операциям с недвижимостью. Также, важно утверждение единых стандартов образования и требований к подтверждению квалификации.Нельзя забывать и о формировании пакета услуг в профессиональных объединениях, направленных на развитие системы индивидуального членства; закреплении процедуры принятия в члены, как системы доступа к профессии, обеспечивающей право на предпринимательство (возмездное оказание услуг) на рынке недвижимости; закреплении процедуры исключения из членов, как инструмента лишающего права на профессию, создание дисциплинарных органов, ограничивающих права на профессиональную деятельность.
Для того, чтобы ограничить доступ на рынок неквалифицированных специалистов, у нас возникла идея создать Реестр публично практикующих (аттестованных) специалистов рынка недвижимости. Для нас важно, чтобы клиент мог проверить, что он работает с профессиональным риэлтором. Визитка не всегда является идентификацией специалиста. Реестр с фотографией и документами, подтверждающими уровень квалификации специалиста, имеет определенный уровень доступа для любого лица, как и МЛС.
Среди риэлторов, почему-то, бытует такое мнение: придет хороший человек и напишет закон о регулировании риэлторской деятельности. Если мы все вместе не будем участвовать в подготовке такого закона, он так и не будет написан. Либо мы получим закон, который будет негативно регулировать сообщество, либо вообще не получим адекватного инструмента регулирования профессиональной деятельности профессии. Если сообщество не будет готово к этому, то никакой закон не поможет. Пример тому простой – написан закон о СРО, а как и что регулировать, никто не знает. Но деньги все собирают. Что регулируем, не знаем, а деньги за это собираем – вот что такое саморегулирование по-русски. Нужно хорошо подумать, что нам регулировать, и какова наша первоочередная задача.
Вопрос о саморегулировании профессиональной деятельности риэлтора преследует возможность не только законодательно подготовить закон о проекте, но и, безусловно, необходимость подготовки профессионального сообщества к тому, чтобы мы адекватно смотрели на рынок профессионалов, ограничив доступ неквалифицированным участникам. Сейчас в некоторых региональных ассоциациях кем-то из лидеров используется власть ассоциации, как инструмент недобросовестной конкуренции, ограничивая участие других компаний в этих ассоциациях. В ближайшее время мы будем проводить серьезную юридическую экспертизу всех документов региональных ассоциаций на предмет их лояльности.
Закон не сможет дать полную гарантию и ограничить полностью доступ непрофессионалов на рынок. Мы сможем ограничить это, создавая специальные инструменты защиты рынка недвижимости, такие как мультилистинговые сервисы.
Продолжение следует…
Екатерина Гаранина