В гостях у журнала «Недвижимость Ульяновска» победитель деловой игры «Супер-риэлтор», которая была размещенав профессиональной части Ульяновского мультилистингового сервиса. Им стал директор ООО «Симбирское агентство недвижимости СиАН» Владимир Геннадьевич Фотеев.
— Я занимаюсь риэлтерской деятельностью около 6 лет. Начал свой путь с простого риэлтора, дошел до руководителя филиала крупного агентства недвижимости, исполнительного директора. С 2008 года создал свое агентство, в котором тружусь и по сей день.
— Глубокие и твердые знания, которые вы продемонстрировали, заняв первое место в интеллектуальной игре, помогают в работе?
— Да, безусловно.
— Как вы оцениваете сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости?
— Не открою большого секрета, если скажу, что рынок недвижимости начал заметно оживать. Что способствует этому? Прежде всего, это стабилизация ситуации в стране. Люди устали от кризиса, да и жизнь ведь не остановишь: кто-то рождается, кто-то умирает, кто-то женится, кто-то разводится. Люди съезжаются, разъезжаются, улучшают свои жилищные условия, выдаются материнские сертификаты, сертификаты ветеранам и т.д.
Увеличивает спрос и правительственная программа по поддержке ипотечного кредитования АИЖК. Достаточно сказать, что в настоящее время банки выдают кредиты под 10-12% годовых, это даже ниже докризисного периода.
— Симбирское агентство недвижимости оказывает услуги по подбору ипотечных программ?
— Да, наше агентство, как профессиональный участник рынка недвижимости, оказывает весь спектр услуг, в том числе и услуги по получению и сопровождению кредитов. Без достаточных знаний разобраться в данном вопросе довольно сложно. Имеется целый ряд скрытых затрат, на которые должен пойти ссудозаемщик.
Выбрать лучшие условия, подготовить требуемый пакет документов, найти путь с наименьшими затратами — вот наши основные задачи.
— Есть опыт работы с банками?
— Да, со многими банками мы успешно сотрудничаем. Так, например, с банком ВТБ-24 заключено соглашение, по которому нашим клиентам выдаются кредиты по льготным ставкам, на 0,5% ниже, чем обычным клиентам. Сумма, казалось бы, небольшая, но если учесть весь период кредитования и обязательные расходы по страхованию, получается прилично. Помогают ориентироваться в данных вопросах и специальные знания, полученные на прежнем месте работы — это 7 лет в Сберегательном банке.
— Получить кредит, найти средства на приобретение жилья— это, конечно, важно, но что вы скажите по поводу покупки объектов, как обезопасить себя при выборе квартиры или дома?
— Вопрос очень актуальный и интересный. Многие не понимают его важности. Казалось бы, зачем вообще пользоваться услугами риэлтора при подборе объекта? Взял газету— выбрал объект, риэлтор продавца помог составить договор, провести сделку и дело сделано? Так, да не так.
Дело в том, что риэлтор, продающий объект защищает права продавца. Он в этом материально заинтересован и не несет никакой юридической ответственности. Он подписывается под услугой: найти покупателя, он его нашел, обязанности свои перед продавцом выполнил, что с него может спросить покупатель, если у него через год отберут квартиру? Да, ровным счетом, ничего. Другое дело, когда клиент обращается в агентство с просьбой оказать услугу подбора объекта и юридического сопровождения сделки. В данном случае заключается письменный агентский договор, по которому можно что-то и спросить.
— У вас были на практике интересные случаи?
— Да, конечно. Одна женщина обратилась к нам, чтобы мы оказали юридическую помощь при покупке квартиры в КПД- 2. Казалось бы, надежная фирма, построила полгорода, но даже в этом случае помощь была востребована. Другая покупательница пожелала заключить договор на юридическое сопровождение покупки нашего же объекта, понимая, что при продаже мы в основном защищаем интересы продавца. Конечно, такие случаи единичны, но неоднократно были моменты, когда нами нашим клиентам было рекомендовано, после проведения юридической экспертизы документов приобретаемого объекта, отказаться от него.
— Какие вы видите преимущества работы с агентством при продаже объекта?
— Во-первых, с каким риэлтором иметь дело? В настоящее время в Ульяновке насчитывается более 280 агентств, из них большая часть работает без образования юридического лица, а значит и ответственность у них ниже. На них не распространяются многие законы. Кроме этого, в «свободном плавании» находятся еще несколько сотен нелегальных риэлторов, которые берут за услуги «дешево». К последним у меня вообще неприязненное отношение, потому что их клиенты, не зная об этом, тратят зачастую в разы больше, чем если бы обратились в надежное агентство.
Как это происходит? По-разному. Как правило, риэлтор скрывает получаемый доход. Клиент думает, что заплатил риэлтору 10-20 тыс., а реально тот получил 40-100 тыс., а часто и больше. Что же касается непосредственно продажи: профессиональное агентство, благодаря работе в системе мультилистинга, имея свой интернет-сайт, обладает большими возможностями быстрее выгодней продать объект. Размер комиссии, как правило, исчисляется в процентах от стоимости продажи, поэтому, для агентства выгоднее продать объект дороже.
— Как вы оцениваете риски клиентов при продаже ими объектов самостоятельно?
— В данном случае, они сами провоцируют преступников, приглашая всех без разбора к себе домой. Как правило, в продаваемой квартире живут хозяева. Как происходит продажа самостоятельно? Подается объявление: приходите, смотрите. Кто из продавцов проверяет документы на пороге? Да хоть бы и так, двери уже открыты… Не знаю, как вы, я бы не рискнул. Тот же расклад происходит и с частным риэлтором.
Другое дело, когда показ объекта выполняет риэлтор фирмы. Он вынужден руководствоваться инструкциями, проверять клиента, фиксировать его данные и ситуацию. Кроме того, редко бывает чистая продажа. Чаще клиент, приобретая объект, что-то продает, берет кредит или другое, поэтому удержать цепочку, правильно «закрепиться» очень важно.
— Вы предоставили для размещения в игре «Супер риэлтор» интересные вопросы по налогообложению
и по ренте. Откуда вы их взяли?
— Главным образом, из практики. Вопросы налогообложения очень важны, так как незнание налогового кодекса может привести к необходимости заплатить 13% от цены продажи объекта. Кстати сказать, многие, которые пока очень довольны, что воспользовались услугами частных риэлторов (не зная истинных своих потерь), могут быть со временем сильно расстроены, получив из налогового органа уведомление о необходимости уплатить налог в 200- 300 тысяч рублей. При покупке объекта можно получить существенные льготы по уплате подоходного налога, так называемый имущественный налоговый вычет. Здесь очень много «подводных» камней, «обойти» которые, принять правильное решение, поможет агентство.
Что же касается ренты недвижимого имущества, то очень важно, что наше агентство имеет опыт проведения таких сделок, чему предшествовало многомесячное доскональное изучение положений действующего законодательства, судебной практики. За шесть лет я ни разу не видел что бы кто-нибудь другой продавал квартиры по договорам ренты.
— Что такое рента и как проводятся сделки по отчуждению квартиры по договорам ренты?
— Рента— это периодический обязательный платеж за приобретаемое имущество. В данном случае- это фактическая продажа квартиры вместе с пожилым хозяином. При этом, хозяин оставляет за собой право без каких-либо ограничений проживать в данной квартире, а покупатель станет полноправным владельцем только после смерти хозяина. Я стараюсь говорить попроще, специально избегаю специфических терминов, что бы было максимально понятно.
— Что выигрывает покупатель?
— Это приобретение квартиры за меньшую сумму. Иногда это 40-50% от рыночной стоимости. Это возможность купить квартиру в рассрочку. Когда берешь кредит- платишь банку «бешеные» проценты. Здесь совершенно другая ситуация. Например, родители думают о благополучии своего ребенка, который проживает пока вместе с ними. В этой ситуации купить квартиру вместе с хозяином — вполне приемлемый вариант. Через 5-10 лет квартира освободится и достанется уже повзрослевшему чаду. На мой взгляд, это мудро и дальновидно.
— Что выигрывает продавец, получатель ренты?
— Это стабильный доход, уход на старости лет, полное освобождение от коммунальных услуг и многое другое. В двух словах очень трудно пояснить все. Приходите к нам, юридические консультации мы проводим бесплатно.
— Выгоды сторон очевидны, но почему проведение сделок по договорам ренты так редки?
— Прежде всего, потому что сделки по договорам ренты требуют глубоких знаний законодательства. Только зная тонкости, можно практически полностью обезопасить клиентов от возможных нежелательных последствий. Некоторые просто не знают что такое рента, какие у нее выгодные моменты. Сказывается и негативное общественное мнение сложившееся с помощью средств массовой информации, которые с наслаждением смакуют деятельность «Черных» риэлторов. Между тем, имея юридическую поддержку в лице профессионалов, можно очень выгодно приобрести или продать квартиру и быть уверенным в завтрашнем дне.
— Что скажите нашим читателям в завершении разговора?
— Желаю читателям успехов, удачи и уверенности в завтрашнем дне! Приходите к нам, в ООО «Симбирское агентство недвижимости СиАН», и мы квалифицированно поможем разобраться в ситуации и в комплексе решить все ваши вопросы.
Центральный офис ООО «СиАН»: ул. Федерации, 25, офис16, тел. 41-63-25, www.simbirsk-an.ru.