Стоит ли идти в агентство недвижимости, если можно справиться самому?
37% участников нашего опроса решили, что обойдутся без профессиональной помощи. И только 48% будут обращаться в агентства недвижимости. Может, нам вообще не нужны профессионалы, а если и нужны, то зачем и какие?Собственно сами вопросы возникли после заявления представителей Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, прозвучавших на одной из пресс-конференций. Там было сказано, что «если год назад агентства контролировали порядка 60% рынка, то теперь – менее 40%». Почему так случилось? О причинах произошедшего у риэлторов-участников пресс-конференции сложилось свое определенное мнение. Мы же решили провести свое исследование, задав читателям Restate.ru вопрос: если вы покупали/продавали жилье, или вы собираетесь это сделать, чьими услугами вы воспользовались или собираетесь воспользоваться? И вот, что у нас получилось.
Конечно, наш опрос тоже далек от полновесного социологического исследования о предпочтениях петербуржцев при решении своих жилищных вопросов, но, тем не менее, дает основания для дальнейшего обсуждения... Половина опрошенных считает, что без агентств недвижимости им все же не обойтись. Так много это или мало?
Если взять за основу любой развитый рынок недвижимости, который мы называем цивилизованным, то конечно мало. Ведь на этих самых цивилизованных рынках, никому просто в голову не придет пытаться самостоятельно решить жилищный вопрос без помощи профессионалов. Если сравнить с рынком 90-х, то, наверное, все же много. Большинство опрошенных риэлторов считает, что за последнее время все больше клиентов предпочитают искать «счастья на стороне», либо прибегая к услугам частных посредников и маклеров (по результатам нашего опроса, таковых набирается 10%), либо вообще решая проблему самостоятельно (по опросу – 37%). И если с последней цифрой можно поспорить, поскольку среди нашей аудитории достаточно много профессиональных участников рынка, то 10% горожан, предпочитающих частников агентствам, уже достаточно серьезный аргумент.
Впрочем, отток клиентов из агентств за последнее время вызван экономическими причинами. По крайней мере, так утверждает директор агентства недвижимости «Спектр» Аркадий Кязимов. По его мнению, «горожане стараются во время кризиса, так или иначе, снизить свои накладные расходы при сделках с недвижимостью. И если раньше многие просто не хотели «пачкать руки», то теперь им волей неволей приходится этим заниматься. К тому же за время существования рынка недвижимости многие горожане уже приобрели какой-то опыт купли-продажи и, – как считает Аркадий Кязимов, – действительно, в состоянии справиться хотя бы с простейшими сделками, например с чистой продажей квартиры, без поиска встречных вариантов». По мнению директора «Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости» Анны Максимовой, отток горожан из агентств происходит не только из-за заметно возросшего их уровня знаний о рынке недвижимости, но и из-за высоких цен за услуги агентств.
Действительно, если прикинуть, что даже такая простейшая сделка, как продажа «хрущевки», может обойтись продавцу в 80-200 тысяч рублей, то резоны горожан становятся очевидными. Вот они и «голосуют ногами» за частных посредников. С другой стороны, есть еще один неочевидный фактор снижения интереса горожан к услугам агентств – это крайне низкий профессионализм подавляющей части риэлторских фирм. Ведь в те же профессиональные объединения риэлторов, которые действуют у нас в городе, входит менее сотни фирм, а всего в городе насчитывается около 350 агентств. У этих 250 фирм в большинстве, естественно, нет ни то что опыта работы, но и возможностей для проведения серьезных сделок. Для них сейчас главная задача – просто выжить. А уж как при этом проведена сделка – дело десятое. К слову сказать, еще год назад в городе, по данным «Гильдии риэлторов», было около 600 агентств, а осталось чуть более половины. Конечно, такие горе-конторы не повышают рейтинг профессии риэлтора, и любой человек, прошедший через такую «обработку», вряд ли посоветует своим друзьям и знакомым обращаться к «профессионалам».
Однако далеко не все риэлторы оценивают данные опроса негативно. Так, по мнению директора агентства недвижимости «Аркада» Андрея Васильева, еще удивительно, что так много людей обращаются в агентства. И если раньше потребители просто не понимали, зачем нужны агентства недвижимости, то тот факт, что сегодня это уже понимает 50% горожан, вполне нормальное явление. А любителей рискнуть и сделать все самому ради экономии хватать будет в России всегда. Что их ожидает? Ответ на этот вопрос уже есть. Анна Максимова отметила, что за последнее время существенно упал интерес горожан к консультациям, но за это же время отмечается и рост судебных исков.
В то же время все наши эксперты также отметили достаточно низкий средний уровень работы риэлторов в нашем городе. Директора агентств даже готовы были дать мне списки «контор, с которыми нельзя работать». Впрочем, о повышении качества работы риэлторов разговоры ведутся давно, как и об их ответственности за результаты этой работы. Решение проблемы легитимных действий риэлторов, ответственности за проведенные сделки можно решить только путем изменения действующего законодательства. А пока получается, что профессиональные риэлторы просто не могут отвечать за результаты своей работы. О какой ответственности можно говорить, если даже архивную справку 9 официально риэлторы получить не могут. А между тем, именно эта «бумажка» служит отправным документом при исследовании истории квартиры на ее юридическую чистоту.
По мнению Аркадия Кязимова, наиболее реальный выход – это титульное страхование сделок. Но тут «тормозят» сами граждане – титульное страхование у нас популярностью не пользуется. По мнению Анны Максимовой, надо разделить работу риэлторов и юристов. Риэлторы должны отвечать за проведение сделки, а юристы – за юридическую чистоту. Но в этом случае гаранта сделок у нас все равно нет. Органы регистрации, которые (по западному образцу) могли бы стать таким гарантом, реальной ответственности на себя не берут, и клиент при возникновении судебных дел по сделке остается незащищенным.
По мнению Андрея Васильева, проблему защищенности клиентов можно было бы решить «страхованием профессиональной ответственности агентств на достаточно серьезные суммы, но при обязательном получении ими доступа к необходимым при проверке истории квартир документам. Причем в таком варианте «агентства-однодневки» исчезли бы сами собой, прихватив по пути и частных посредников вместе с маклерами».
В заключение можно лишь отметить, что любой из этих вариантов на пути превращения нашего рынка в цивилизованный требует как серьезных изменений в законодательстве, так и выработки реально действующих профессиональных стандартов работы риэлторов. А пока горожане делают свой выбор по старинке, количество судебных дел, связанных с разрешением споров о недвижимости, будет только расти.
Справка:
Агентств недвижимости, имеющих офис в Ульяновске — 149.База данных УлМЛС по жилой недвижимости, наравне с другими регионами, пополняет единую базу данных Российской гильдии риэлторов.
Данные на 1 сентября 2010 года, взяты из открытых источников.
Сергей Уткин, по материалам http://www.restate.ru
Директор ООО «Центр управления коммерческой недвижимостью» Елена Панина.
– Что собой представляет сегодня риэлторская компания?
– Из всех работающих риэлторских компаний, которые я знаю, мне больше всех нравится ЗАО «Центр недвижимости». Здесь работают профессионалы – все четко, быстро, понятно, лаконично, услуги клиенту предоставляются все и в одном месте. Но это больше всего относится к квартирному вопросу. Тут, конечно, система отработана хорошо. А что касается рынка коммерческой недвижимости, он не очень хорошо развит в Ульянов-ске. Почему очень плохо продвигается работа именно по коммерческой недвижимости? Потому что многие агенты не доводят дело до конца, не знают объектов, не изучают их досконально.
– Что отличает профессионала, опытного специалиста на рынке недвижимости?
– Профессионал сразу при заключении договора объясняет клиенту всю ценовую политику (что может получить клиент за деньги, которые готов платить), а не просто, как говорится, водит по квартирам. Я считаю, что профессионал облегчает работу заказчика, клиента тем, что на месте все сразу объясняет и решает.
Я очень давно работаю в сфере коммерческой недвижимости, но не могу сказать, что у нас существуют школы, которые готовили бы профессиональных риэлторов, брокеров. Все ограничивается тем, что своды законов и документальные знания риэлторы получают, но это не всегда необходимо. Ни один агент, ни один брокер, занимающийся сегодня коммерческой недвижимостью, не может полностью оценить все риски, связанные с проведением сделки, потому что их этому не учат. Таким образом, все на этом рынке самоучки. Получается – идет, работает. Не получается – работает, если заставят.
Есть еще один интересный момент, касающийся рынка коммерческой недвижимости. Все заявки от людей, почему-то, поступают именно в агентства недвижимости, хотя на рынке есть фирмы, занимающиеся только коммерческой недвижимостью. Здесь очень хорошо отслеживается странный людской менталитет. Если есть риэлторское агентство, то оно должно, почему-то, заниматься всем. В связи с этим возникает неудовлетворенность клиента рынком. Он не может найти или очень долго ищет то, что ему надо, заключая договоры со всеми агентствами. Разные агентства продают одну и ту же площадь по разной цене, в итоге происходит конфликт интересов, клиент не выходит на собственников и кидает агентство или уходит неудовлетворенный.
– Какие информационные технологии актуальны в риэлторской среде?
– Хочу отметить, что на сегодняшний день мультилистинговая система – это просто находка. Правда, сейчас многие по старинке все еще используют печатные СМИ, но я хочу отметить, что Интернетом зачастую пользуется молодежь, молодые клиенты.
– Будет ли рост цен на рынке первичной или вторичной недвижимости? Ваш прогноз на осень.
– Коммерческая недвижимость никогда в цене не падала, на неё даже кризис не повлиял, ну, может быть, на 10-15 процентов. Администрацией города сегодня привлекается очень много инвесторов, поэтому существует спрос. В принципе, цена на хорошую недвижимость какой была, такой и осталась, и сейчас эта недвижимость пользуется спросом. А недвижимость неконкурентоспособная — на неё как не было спроса, так и сейчас нет. Поэтому здесь дело не в цене.
Конечно, сейчас люди оживились, цены на недвижимость и аренду стали подниматься. Оживление рынка всегда вызывает конкуренцию. Поэтому рост цен будет, но небольшой. Сейчас о ценах за аренду, которые были, например, в 2008 году, можно забыть.
Директор ООО «Симбирское агентство недвижимости СиАН» Владимир Фотеев.
– Что собой представляет сегодня риэлторская компания?
– Сегодня риэлторской деятельностью, которая не требует сертификации и лицензии, занимаются все, кому не лень. В настоящее время в городе Ульяновске только официально зарегистрировано более 280 фирм. В основном это индивидуальные предприниматели, которые освобождаются от ответственности по целому направлению видов деятельности. Однако на рынке недвижимости существуют и общества с ограниченной ответственностью, которые работают, соблюдая целый ряд статей и законов, необходимых для выполнения нашим законодательством. Прежде всего, риэлторская компания богата своими профессиональными кадрами, она должна иметь хорошо подготовленных юристов, которые могли бы подробно рассмотреть документы, необходимые при работе с объектами недвижимости, и максимально снизить возможные риски. Эти риски нельзя полностью исключить. Практика в нашем и других городах показывает, что риски нежелательных последствий при грамотном юридическом сопровождении со стороны риэлторской компании снижаются в пять, семь, а некоторых случаях и десять раз. В агентстве недвижимости, прежде всего, должны работать профессионалы. При выборе риэлторской компании, в первую очередь, необходимо ознакомиться с её организационной формой, узнать, сколько лет существует данная компания на рынке, посмотреть отзывы о ней. Тогда клиент будет располагать достаточной информацией для того, чтобы остановиться на выборе партнера.
– Что отличает профессионала, опытного специалиста на рынке недвижимости?
– Профессионал отличается, прежде всего, своими знаниями. Многие обыватели видят в риэлторской компании только посредника, который берет деньги неизвестно за что. Но практика показывает, что если последние имеют хорошие профессиональные знания, то тогда, используя инструмент гражданского законодательства, можно обеспечить проведение сложных сделок грамотно, с тем, чтобы эти сделки, во-первых, состоялись, потому что мало найти покупателя или продавца, главное в этом деле – правильно все оформить. Во-вторых, необходимо удержать цепочку (до этого может быть несколько звеньев данной цепи купли-продажи), соединить их воедино, правильно закрепить, удержать и провести все эти сделки за один-два дня, чтобы все интересы клиента были максимально защищены. Но это дорогого стоит. Ну и, конечно же, профессионал должен отвечать за последствия данной сделки. Если мы оказываемся посредниками, и сделка распадается – это непрофессионально.
Профессионал, конечно, должен гарантировать юридическое сопровождение сделки. При проведении юридической экспертизы документов он гарантирует качество проведения услуги. Каким образом это происходит? Существует несколько способов: отдельно заключается договор на юридическое сопровождение, где может быть предусмотрена какая-либо ответственность фирмы перед клиентом за качество выполненных услуг. Можно ответить по Закону о защите прав потребителей. Некоторые фирмы берут на себя смелость выписывать сертификаты качества сделки, но это весьма спорный момент, который, в общем, никаких значимых последствий не несет. Лучше, когда в договоре на юридическое сопровождение данная ответственность проговаривается.
Ульяновская гильдия риэлторов, которая входит в РГР, предусматривает целый ряд требований к профессионалу, который, в общем-то, должен ориентироваться более-менее свободно в целом ряде гражданских и законодательных актов, законах гражданского кодекса и других законах, которые немаловажны. Поэтому РГР разработана система подготовки, которая заканчивается сдачей определенных экзаменов по множеству вопросов в разных областях, и успешная сдача данного экзамена подтверждается сертификатом. Но, к сожалению, в настоящее время этот сертификат, как и лицензия, необязательны, поэтому к выбору реального партнера надо подходить осторожно и предусмотрительно. Все зависит от того, чьей услугой захочет воспользоваться клиент – частного риэлтора, который выполняет функции «газеты» и никакой ответственности не несет, или профессионала в своем деле, который может гарантировать качество проводимой сделки.
– Какие информационные технологии актуальны в риэлторской среде?
– Двадцать первый век – это век Интернета. В двадцатом веке Интернет, конечно, тоже набирал обороты, но сейчас более широко развит. Сегодня многие печатные издания и агентства имеют свои сайты, с помощью информации, размещенной в Интернете, можно легко найти необходимый объект, но, повторяю, грамотно сопроводить сделку, правильно её провести, обеспечить её выполнение и удержать цепочки может только профессионал.
Эксперт по недвижимости
ЗАО «Центр недвижимости» Жанна Попова.
– Какими качествами должен обладать профессиональный риэлтор?
– Профессиональный риэлтор должен знать реалии рынка и современного законодательства, постоянно повышать свою профессиональную квалификацию, уметь решать нестандартные задачи и находить разумные компромиссы, он способен общаться с людьми разного статуса, понимать и принимать пожелания своих клиентов. Чёткая организация собственного времени, использование современных технологий в процессе своей профессиональной деятельности — хорошие помощники в достижении результата.
Для того чтобы совершить какое-либо действие, необходимо иметь определенные знания, навыки и время. Сделки с недвижимостью связаны с крупными финансовыми рисками как для продавца, так и для покупателя. Советую оценить ситуацию разумно...и обратиться к специалисту.
Кстати:
Жанна Попова — лучший риэлтор ЗАО «Центр недвижимости»
в июне и июле 2010 года.
Мнение эксперта:
– Что собой представляет сегодня риэлторская компания?
– Из всех работающих риэлторских компаний, которые я знаю, мне больше всех нравится ЗАО «Центр недвижимости». Здесь работают профессионалы – все четко, быстро, понятно, лаконично, услуги клиенту предоставляются все и в одном месте. Но это больше всего относится к квартирному вопросу. Тут, конечно, система отработана хорошо. А что касается рынка коммерческой недвижимости, он не очень хорошо развит в Ульянов-ске. Почему очень плохо продвигается работа именно по коммерческой недвижимости? Потому что многие агенты не доводят дело до конца, не знают объектов, не изучают их досконально.
– Что отличает профессионала, опытного специалиста на рынке недвижимости?
– Профессионал сразу при заключении договора объясняет клиенту всю ценовую политику (что может получить клиент за деньги, которые готов платить), а не просто, как говорится, водит по квартирам. Я считаю, что профессионал облегчает работу заказчика, клиента тем, что на месте все сразу объясняет и решает.
Я очень давно работаю в сфере коммерческой недвижимости, но не могу сказать, что у нас существуют школы, которые готовили бы профессиональных риэлторов, брокеров. Все ограничивается тем, что своды законов и документальные знания риэлторы получают, но это не всегда необходимо. Ни один агент, ни один брокер, занимающийся сегодня коммерческой недвижимостью, не может полностью оценить все риски, связанные с проведением сделки, потому что их этому не учат. Таким образом, все на этом рынке самоучки. Получается – идет, работает. Не получается – работает, если заставят.
Есть еще один интересный момент, касающийся рынка коммерческой недвижимости. Все заявки от людей, почему-то, поступают именно в агентства недвижимости, хотя на рынке есть фирмы, занимающиеся только коммерческой недвижимостью. Здесь очень хорошо отслеживается странный людской менталитет. Если есть риэлторское агентство, то оно должно, почему-то, заниматься всем. В связи с этим возникает неудовлетворенность клиента рынком. Он не может найти или очень долго ищет то, что ему надо, заключая договоры со всеми агентствами. Разные агентства продают одну и ту же площадь по разной цене, в итоге происходит конфликт интересов, клиент не выходит на собственников и кидает агентство или уходит неудовлетворенный.
– Какие информационные технологии актуальны в риэлторской среде?
– Хочу отметить, что на сегодняшний день мультилистинговая система – это просто находка. Правда, сейчас многие по старинке все еще используют печатные СМИ, но я хочу отметить, что Интернетом зачастую пользуется молодежь, молодые клиенты.
– Будет ли рост цен на рынке первичной или вторичной недвижимости? Ваш прогноз на осень.
– Коммерческая недвижимость никогда в цене не падала, на неё даже кризис не повлиял, ну, может быть, на 10-15 процентов. Администрацией города сегодня привлекается очень много инвесторов, поэтому существует спрос. В принципе, цена на хорошую недвижимость какой была, такой и осталась, и сейчас эта недвижимость пользуется спросом. А недвижимость неконкурентоспособная — на неё как не было спроса, так и сейчас нет. Поэтому здесь дело не в цене.
Конечно, сейчас люди оживились, цены на недвижимость и аренду стали подниматься. Оживление рынка всегда вызывает конкуренцию. Поэтому рост цен будет, но небольшой. Сейчас о ценах за аренду, которые были, например, в 2008 году, можно забыть.
– Что собой представляет сегодня риэлторская компания?
– Сегодня риэлторской деятельностью, которая не требует сертификации и лицензии, занимаются все, кому не лень. В настоящее время в городе Ульяновске только официально зарегистрировано более 280 фирм. В основном это индивидуальные предприниматели, которые освобождаются от ответственности по целому направлению видов деятельности. Однако на рынке недвижимости существуют и общества с ограниченной ответственностью, которые работают, соблюдая целый ряд статей и законов, необходимых для выполнения нашим законодательством. Прежде всего, риэлторская компания богата своими профессиональными кадрами, она должна иметь хорошо подготовленных юристов, которые могли бы подробно рассмотреть документы, необходимые при работе с объектами недвижимости, и максимально снизить возможные риски. Эти риски нельзя полностью исключить. Практика в нашем и других городах показывает, что риски нежелательных последствий при грамотном юридическом сопровождении со стороны риэлторской компании снижаются в пять, семь, а некоторых случаях и десять раз. В агентстве недвижимости, прежде всего, должны работать профессионалы. При выборе риэлторской компании, в первую очередь, необходимо ознакомиться с её организационной формой, узнать, сколько лет существует данная компания на рынке, посмотреть отзывы о ней. Тогда клиент будет располагать достаточной информацией для того, чтобы остановиться на выборе партнера.
– Что отличает профессионала, опытного специалиста на рынке недвижимости?
– Профессионал отличается, прежде всего, своими знаниями. Многие обыватели видят в риэлторской компании только посредника, который берет деньги неизвестно за что. Но практика показывает, что если последние имеют хорошие профессиональные знания, то тогда, используя инструмент гражданского законодательства, можно обеспечить проведение сложных сделок грамотно, с тем, чтобы эти сделки, во-первых, состоялись, потому что мало найти покупателя или продавца, главное в этом деле – правильно все оформить. Во-вторых, необходимо удержать цепочку (до этого может быть несколько звеньев данной цепи купли-продажи), соединить их воедино, правильно закрепить, удержать и провести все эти сделки за один-два дня, чтобы все интересы клиента были максимально защищены. Но это дорогого стоит. Ну и, конечно же, профессионал должен отвечать за последствия данной сделки. Если мы оказываемся посредниками, и сделка распадается – это непрофессионально.
Профессионал, конечно, должен гарантировать юридическое сопровождение сделки. При проведении юридической экспертизы документов он гарантирует качество проведения услуги. Каким образом это происходит? Существует несколько способов: отдельно заключается договор на юридическое сопровождение, где может быть предусмотрена какая-либо ответственность фирмы перед клиентом за качество выполненных услуг. Можно ответить по Закону о защите прав потребителей. Некоторые фирмы берут на себя смелость выписывать сертификаты качества сделки, но это весьма спорный момент, который, в общем, никаких значимых последствий не несет. Лучше, когда в договоре на юридическое сопровождение данная ответственность проговаривается.
Ульяновская гильдия риэлторов, которая входит в РГР, предусматривает целый ряд требований к профессионалу, который, в общем-то, должен ориентироваться более-менее свободно в целом ряде гражданских и законодательных актов, законах гражданского кодекса и других законах, которые немаловажны. Поэтому РГР разработана система подготовки, которая заканчивается сдачей определенных экзаменов по множеству вопросов в разных областях, и успешная сдача данного экзамена подтверждается сертификатом. Но, к сожалению, в настоящее время этот сертификат, как и лицензия, необязательны, поэтому к выбору реального партнера надо подходить осторожно и предусмотрительно. Все зависит от того, чьей услугой захочет воспользоваться клиент – частного риэлтора, который выполняет функции «газеты» и никакой ответственности не несет, или профессионала в своем деле, который может гарантировать качество проводимой сделки.
– Какие информационные технологии актуальны в риэлторской среде?
– Двадцать первый век – это век Интернета. В двадцатом веке Интернет, конечно, тоже набирал обороты, но сейчас более широко развит. Сегодня многие печатные издания и агентства имеют свои сайты, с помощью информации, размещенной в Интернете, можно легко найти необходимый объект, но, повторяю, грамотно сопроводить сделку, правильно её провести, обеспечить её выполнение и удержать цепочки может только профессионал.
ЗАО «Центр недвижимости» Жанна Попова.
– Какими качествами должен обладать профессиональный риэлтор?
– Профессиональный риэлтор должен знать реалии рынка и современного законодательства, постоянно повышать свою профессиональную квалификацию, уметь решать нестандартные задачи и находить разумные компромиссы, он способен общаться с людьми разного статуса, понимать и принимать пожелания своих клиентов. Чёткая организация собственного времени, использование современных технологий в процессе своей профессиональной деятельности — хорошие помощники в достижении результата.
Для того чтобы совершить какое-либо действие, необходимо иметь определенные знания, навыки и время. Сделки с недвижимостью связаны с крупными финансовыми рисками как для продавца, так и для покупателя. Советую оценить ситуацию разумно...и обратиться к специалисту.
Кстати:
Жанна Попова — лучший риэлтор ЗАО «Центр недвижимости»
в июне и июле 2010 года.
Уважаемые читатели!
Ждем от вас востребованную ульяновским читателем точку зрения и свежий взгляд на ситуацию в регионе! Готовы рассмотреть вашу точку зрения на другие актуальные темы, связанные с риэлторской деятельностью. Публикации в информационно-аналитическом журнале позволят вам увеличить число деловых партнеров.Дополнительную информацию можно получить по адресу: ул. Радищева, 3, по тел. 24-11-77. Отправить материалы для публикации и фотографии можно по электронной почте: ulmls@ul.real-estate.ru.