Если вы собираетесь купить квартиру, продать или поменять её с доплатой, то перед вами встаёт не простой вопрос о выборе риэлтора и фирмы.

Тема эта не из лёгких. Я бы сказала, она очень болезненная. Человек, начавший изучать вопрос, думает: «А что тут сложного? Нашёл покупателя, получил деньги за квартиру и всё. За что тут платить? За рекламу? Ну, за проверки. Зачем мне риэлтор?»

Мне кажется, вопрос должен стоять так: «Зачем мне плохой риэлтор?» А теперь представьте, что с рынка недвижимости ушли все крупные риэлторские компании, занимающиеся никому не нужной работой, которую может делать каждый из вас. Что будет? Останутся одни частные маклеры и мелкие риэлторские компании. Будет ли рынок недвижимости более цивилизованным? Вряд ли.

Среди частных маклеров и мелких риэлторских фирм есть очень неплохие агенты, но многие из них не берутся проводить сложные сделки. Кто же тогда будет их делать? Я работаю экспертом по недвижимости семь лет, но всякий раз клиенты задают вопросы, ответы на которые не найдёшь ни в одной книге по недвижимости. А иногда, найдя их, вы не можете понять, о чём там написано.

Недавняя консультация по опеке

Женщина пошла в опеку, т.к. меняет меньшую квартиру, в которой ребёнок собственник, на большую площадь с доплатой ипотечными средствами. В новой квартире ребёнок будет собственником, но она будет под залогом банка. Женщина не понимает, что хочет от неё руководитель органов опеки и Банк. Я переписываюсь с ней по почте и не могу разъяснить ситуацию с представителями банка и органов опеки, т.е. я читаю только её объяснения того, что ей сказали. У неё нет своего риэлтора, она всем занимается сама. Я понимаю, ей хочется сэкономить деньги, ведь сейчас кризис. Но представьте, я буду вести сделки по почте. Представьте качество таких сделок… Вы думаете, у меня хватит на такие консультации времени? А таких вопросов немало. Их решает риэлтор по ходу сделки.

Если с рынка уйдут крупные риэлторские компании, то уйдут гарантии и надёжность риэлторских услуг. Поэтому для людей, которые не получили качественную услугу на рынке недвижимости, хочу сказать: «Все риэлторы разные, не зависимо от того, в какой компании они работают ». В крупных риэлторских компаниях риэлторы проходят аттестацию каждый год.

О стоимости услуг

Вы где-нибудь видели качественные дешёвые услуги? Представьте, квалифицированный риэлтор работает на конвейере недвижимости, тратя своё психическое и физическое здоровье в неограниченных количествах за очень маленькие комиссионные. Такой риэлтор «сгорит» за первые два года. И при этом не заработает даже на свою реабилитацию и лечение, стоптав несколько пар обуви, он получит лишь разочарование от профессии и много отрицательных эмоций. Многие стажёры, придя в нашу профессию, в поисках лёгких денег, помучившись, уходят безвозвратно, не проведя ни одной сделки.

Значит всё не так просто, как может показаться на первый взгляд. К сожалению, клиенты понимают тяжесть нашей работы непосредственно на сделке и её подготовке, но не на начальном её этапе. Реклама и показы квартиры лишь десятая доля успеха любой сделки, хотя и это не всегда просто. Риэлтор, исходя из своего опыта, всегда даст совет, как лучше показывать квартиру.

Стоимость услуг любых риэлторских компаний, не зависимо от величины, составляет 3 – 6% от стоимости квартиры. Почему такая вилка в процентах? Всё зависит от сложности сделки и стоимости квартиры. Исключение составляют дорогие квартиры, здесь проценты могут быть ниже, всё зависит от договорённости.

Частные маклеры на сегодняшнем рынке недвижимости берут за работу 100 000 рублей за простую продажу, соответственно альтернативная сделка обойдётся вам дороже. Но частные маклеры не дают никаких гарантий. Стоимость риэлторских услуг не может быть ниже 3%, иначе услуги не будут окупать затрат на зарплату риэлтора и содержание офиса, проверки квартиры и затраты на рекламу.

На рынке в 2008 году активно раскручивалась фирма Агент 002. Они позиционировали себя как фирма самых дешёвых риэлторских услуг за 2%. Их объявлениями пестрила вся газета «Из рук в руки». И вот пришёл кризис… Их реклама исчезла практически совсем, я её, по крайней мере, не вижу. Два процента не выдержали проверки временем. Я имела опыт работы с ними. Чудная контора, я бы её назвала «Кто шил костюм?». Как у А. Райкина. Каждый этап сделки вели разные лица, и кто в итоге отвечал за сделку, не понятно. Я с трудом выяснила, с кем пойду на сделку, в конечном итоге оказалось, что с юристом.

Время показывает, насколько профессионально работают фирмы на рынке недвижимости. Многие из вновь созданных риэлторских компаний лопаются как мыльные пузыри. Поэтому, выбирая риэлторскую компанию и риэлтора, примите к сведению рекомендации друзей и знакомых, а так же пообщайтесь с несколькими маклерами из разных компаний. Это поможет вам правильно выбрать риэлтора.


Приглашаем к разговору о рынке недвижимости экономистов, строителей, риэлторов, всех заинтересованных людей. Тел. 414-818.

КСТАТИ

Екатеринбург является лидером в России по количеству сделок на рынке недвижимости, совершаемых с участием профессиональных аттестованных риэлторов, об этом сообщает Уральская палата недвижимости со ссылкой на Всемирную федерацию участников рынка недвижимости FIABCI Europe.

В федерации отмечают, что в уральской столице на рынке недвижимости совершается около 80% сделок с участием профессиональных риэлторов. Таким образом, Екатеринбург почти догнал уровень США и Канады (более 85%). Для сравнения, в крупных городах, включая Москву и Санкт-Петербург, с участием профессионалов совершается в среднем до 60% сделок. Такой же показатель в преимущественном большинстве европейских государств.

Мнение эксперта

Директор ООО «Симбирское агентство недвижимости СиАН» Владимир Фотеев.

– Будет ли рост цен на рынке первичной или вторичной недвижимости? Ваш прогноз на осень.

– Нельзя однозначно сказать, что будет на рынке первичной и вторичной недвижимости. Можно сказать ориентировочно, без точного прогноза. Здесь нельзя угадать, так же, как нельзя угадать, будет ли вторая волна кризиса. Если второй волны не будет, то, конечно же, цены на недвижимость будут немного расти. В настоящее время рынок предложений достаточно большой. Рынок предложений убывает, а спроса – нарастает. На этом фоне, конечно же, цены будут держаться. Падения цен не ожидается, скорее всего, они будут расти. Возможен, конечно, и второй виток кризиса, который потянет за собой снижение цен.

Цена складывается из спроса, а спрос будет всегда. Кто-то вступает в наследство, кто-то покупает или продает недвижимость. Из ветхого жилья люди перебираются в новое. Эти процессы остановить невозможно. Другой момент – ипотечное кредитование. Сегодня банки наладили успешную программу по АИЖК. Сбербанк, ВТБ24 продолжают ипотечные программы и предлагают сегодня довольно хорошие ставки. Поэтому, я считаю, что спрос на недвижимость будет расти.

Также Правительством Ульяновской области предусмотрен целый ряд государственных программ – в помощь молодым семьям, сертификаты военным, сертификаты молодым семьям, материнский капитал. И это тоже повышает спрос. А если растет спрос – растет и цена.




Руководитель АН «Созвездие» Софья Шамшетдинова

– Что отличает профессионала, опытного специалиста на рынке недвижимости?

– Однозначно, профессиональный подход, работа со всеми агентствами. Но самое главное – это опыт! Профессионал должен знать всех участников рынка, отличать честных и не честных, порядочных и не порядочных маклеров. Важен, повторюсь, подход к работе, когда специалистом изучается вся цепочка сделки от начала до конца и определяются все её участники. Именно в этом случае становится понятно, состоится ли сделка.

– Какие информационные технологии актуальны в риэлторской среде?

– В наш век развитие информационных технологий играет немаловажную роль. Выигрывает тот, кто не упускает возможности воспользоваться теми преимуществами, что нам дает Интернет. Именно поэтому профессиональному риэлтору, активному участнику рынка, нельзя забывать об этом.

Хочу отметить, что, работа с УлМЛС дает мне заметный результат. Я получаю очень много звонков.  После публикации в журнале модуля по элитной недвижимости пошли  звонки интересующихся дорогой недвижимостью.

– Будет ли рост цен на рынке первичной или вторичной недвижимости? Ваш прогноз на осень.

– Вторичное жилье будет подниматься в цене. В основном поднимутся цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Комнаты, наоборот, в цене будут только падать. Последнее время прослеживается тенденция роста продаж квартир, многие из которых продаются по сертификатам. Однако проблема в том, что денежные средства по сертификатам получить продавцам не всегда удается легко и быстро.

Другая проблема в том, что покупатели начинают самостоятельно искать объявления в открытых СМИ, где зачастую объекты выставляют далеко не профессионалы по заниженным ценам.  Естественно, что по таким объектам поступает много звонков. Люди платят большие авансы агенту, а потом бегают и по полгода не могут вернуть свои деньги. Конечно же, объект не продается, ведь цена искусственно занижена, а результатов сделки нет. Покупатели (большинство из них – пожилые люди) переживают из-за того, что их обманули в очередной раз, нервничают... Дело доходит даже до инфарктов!
 
В этом случае, конечно, снижается доверие к риэлтору. Человек должен уметь отличить профессионала от непрофессионала. В основном это все касается сертификатов, реже – ипотечных кредитов, потому что здесь, все-таки, прорабатывается система предварительных договоров и обязательных договоров расписок по передаче денег.





Полные аналитические отчеты выставлены в профессиональной части
Ульяновского мультилистингового сервиса. Тел. 24-11-77, http://ulmls.real-estate.ru