Рубрика «Вопрос-ответ»

— Посоветуйте, пожалуйста, что делать. Вложил 1,5 миллиона рублей  в долевое строительство жилья. Дом сдан в эксплуатацию только 7 октября 2010 года, хотя по договору это должно было произойти еще до 1 января 2009 года. По закону строительная компания за просрочку должна мне 600 тысяч рублей. Слышал, что суды снижают эту сумму, так ли это?

— По закону вы имеете право на получение неустойки в размере 1/300 от ставки рефинансирования на день исполнения обязательств. В вашем случае это составит чуть менее 500 тысяч рублей. Однако, в судах общей юрисдикции сложилась порочная, по-моему мнению, практика снижать в таких случаях неустойку в 10 раз без всяких уважительных причин.

Можете попробовать следующее: учредить юридическое лицо, переуступить ему права по договору долевого строительства и обратиться в арбитражный суд. В таком случае неустойка снизится по закону в два раза, но не более, так как в арбитражных судах практики снижения неустойки без уважительных причин нет.



Свои вопросы можете прислать по адресу almaz-81@mail.ru или обратиться за платной консультацией по тел. 730-777. Стоимость консультации 1500 рублей.

Предъявителю данного номера журнала скидка 500 рублей.

— Каков порядок выдела земельных участков в счет земельных долей из земель сельхозназначения в свете постановления конституционного суда РФ?   

— Порядок выдела земельных участков в счет земельных долей был существенно уточнен в связи с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 №1-П. Статьей 13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте) установлены особенности выделения земельных участков в счет земельных долей.

Согласно п. 2 ст. 13  Закона об обороте местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

В случае если общее собрание не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке, участник общей долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить участок в счет своей земельной доли остальных участников общей долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектами РФ.

Однако Конституционный Суд истолковал нормы Закона об обороте чуть шире и постановил, что для случая, когда общее собрание не утвердило местоположение первоочередного выдела, Закон, защищая частный интерес сособственника, изъявившего желание выделиться, предоставляет ему возможность определить местоположение выделяемого в счет земельной доли земельного участка через публикацию в средствах массовой информации сообщения.

Соответственно, такая возможность не может не признаваться и для случая, когда общее собрание вообще не проводилось, при условии, что заинтересованным сособственником были предприняты все необходимые (надлежащие и зависящие от него) действия по созыву общего собрания, подтвержденные документально.

Рассмотрим все возможные варианты, возникающие при выделении участков в счет земельных долей с учетом позиций Конституционного Суда, как например:

а) состоялось общее собрание участников общей долевой собственности, которым были утверждены границы первоочередного выдела (далее — первое решение) и определено местоположение земельного участка, выделяемого конкретному гражданину (далее — второе решение). В этом случае целесообразно к протоколу общего собрания приложить карту с указанием на ней первоочередного выдела и границ выделяемых земельных участков.

Необходимо отметить, что исходя из п. 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре до проведения общего собрания (например, путем подачи его инициаторам соответствующего обращения) либо непосредственно при его проведении.

б) принято только первое решение, никому земельные участки в границах первоочередного выдела не выделены (второе решение не принято и не обсуждалось). В этом случае формирование выделяемого земельного участка будет происходить только в границах первоочередного выдела. Если выделение земельного участка необходимо за пределами первоочередного выдела, то сначала решением общего собрания необходимо изменить его границу, а затем выделить участок в счет земельной доли в необходимом месте.

Правда, при таком конституционном толковании Закона об обороте существует один тупик — если собственник земельной доли не сможет обеспечить кворум на собрании по изменению границ первоочередного выдела, он не сможет выделить участок за его пределами, пока все земельные участки в его границах не будут выделены другими собственниками. Такая ситуация весьма вероятна там, где отсутствует собственник, у которого в собственности находится более 50% земельных долей либо отсутствует возможность  собрать кворум в 20%;

в) принято первое решение, но в выделении земельного участка в определенном месте конкретному собственнику было отказано. В этом случае собственник земельной доли имеет право подать объявление о выделении участка в газету либо письменно уведомить остальных сособственников о своих намерениях;

г) первое решение не принято по причинам отсутствия кворума либо при наличии кворума, но несогласии с решением собственников земельных долей с местоположением первоочередного выдела. В этом случае собственник земельной доли также имеет право подать объявление о выделении участка в газету (либо уведомить иным способом, предусмотренным законом) с указанием описания местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его на местности и с указанием на необходимость направления в письменной форме возражений остальных сособственников участнику долевой собственности.

В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников общей долевой собственности, предложение о местоположении считается согласованным. Как указано в п. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ, в этом случае согласование частного и общего интересов участников долевой собственности происходит на основе умолчания и соответствует Конституции РФ.

В свою очередь, собственник, подавший возражения по указанному в объявлении адресу, должен иметь на руках документы, подтверждающие его подачу в пределах установленного срока. Поэтому целесообразно возражения подавать заказным письмом с уведомлением. Исчисление 30-дневного срока начинается с даты опубликования объявления в газете либо с даты получения извещения (письма) сособственником на почте. Он имеет право направить возражение в любой день этого срока, включая последний календарный день. Датой подачи возражения в этом случае будет считаться дата отправления письма, указанная на конверте и корешке квитанции, который будет выдан на почте отправителю.

В заключении несколько слов о требованиях к возражениям собственников земельных долей. Во-первых, возражения должны быть относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка и, во-вторых, они должны быть обоснованными. Что такое обоснованное возражение, Закон не определяет. Представляется, что обоснованными являются любые юридически и документально подтвержденные доводы, связанные с несогласием с местоположением выделяемого земельного участка (в том числе принятие решения общего собрания об утверждении границ первоочередного выдела, подача объявления о выделе участка на этом же месте другим сособственником и т.п.).