На очередном заседании Комитета АРБ по ипотечному кредитованию были рассмотрены актуальные вопросы развития ипотечного рынка:

1. Предложения Страховой компании АИЖК по внесению изменений в статью 31 Федерального закона «Об ипотеке» и Налоговый кодекс РФ.

2. Представленное АИЖК обоснование   правомерности взимания банками комиссий за выдачу кредитов и/или за рассмотрение заявки на выдачу кредита.

3. Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и возможные предложения по тексту законопроекта.

4. Информация о PR — взаимодействии банков — членов Комитета АРБ по ипотечному кредитованию  с Министерством регионального развития РФ (по итогам встречи финансового омбудсмена, депутата Госдумы РФ П.А.Медведева и председателя Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президента Европейского трастового банка А.В.Крысина).

На заседании были представлены банки ВТБ, ВТБ24, Банк Москвы, ГПБ-Ипотека, Зенит, Банк жилищного финансирования, Райффайзенбанк, Уралсиб, Россельхозбанк, Росбанк, Дельтакредит, Русский земельный банк, Европейский трастовый банк, Донская ипотечная компания «Рост», страховая компания «Пари», компания по оценке залогов «АПЭКС ГРУП», юридическая фирма «Некторов, Савельев и партнеры».

В работе Комитета приняли участие первый заместитель генерального директора АИЖК Павел Войтов, заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк,  директор юридического департамента АИЖК Анна  Волкова, генеральный директор Страховой компании АИЖК  Нина Смирнова, начальник юридического  управления  Страховой компании АИЖК Татьяна Андреева и генеральный директор Ассоциации ипотечных компаний Юрий Сапронов.  

Пункт 1 повестки дня

Предложения Страховой компании АИЖК по внесению изменений в статью 31 Федерального закона «Об ипотеке» и Налоговый кодекс РФ.

Как сообщила генеральный директор Страховой компании АИЖК Нина Смирнова,  Страховой компанией подготовлены предложения по внесению изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Налоговый кодекс РФ, направленные, с одной стороны, на создание благоприятных условий для граждан, приобретающих жилье через ипотечное кредитование, с другой – на создание устойчивой и надежной системы жилищного кредитования и обеспечение ее стабильности в периоды экономических кризисов.

Предложения по изменению  Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1. Изложить пункт 4 статьи 31 в следующей редакции:

Залогодержатель вправе застраховать риск недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества в результате обращения взыскания на это имущество, в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком обязательства по возврату кредита (суммы займа) и процентов за пользование кредитом (заемными средствами), для полного удовлетворения денежных требований, предусмотренных кредитным договором (договором займа) (ипотечное страхование).

При заключении кредитного договора (договора займа) с гражданином, если в соответствии с условиями такого договора целевым использованием кредита (займа) является приобретение гражданином жилого дома или квартиры, и сумма предоставляемого кредита (займа) превышает восемьдесят процентов стоимости заложенного имущества, заключение договора страхования залогодержателем является обязательным.

Договор ипотечного страхования должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

При переходе прав по обеспеченному ипотекой  кредитному договору (договору займа), удостоверенных закладной, от первоначального залогодержателя, в интересах которого был заключен договор ипотечного страхования, другому лицу права и обязанности страхователя по этому договору переходят к новому законному владельцу закладной. Новый законный владелец закладной обязан незамедлительно письменно уведомить страховщика о передаче ему прав, удостоверенных закладной.

Страховая сумма по договору  ипотечного страхования не может быть меньше 10 процентов стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно или в рассрочку в порядке и  сроки, установленные договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

2. Дополнить пункт 1 статьи 78 третьим абзацем следующего содержания:

Обращение взыскания на заложенный дом или квартиру, принадлежащие на праве собственности физическому лицу, прекращает обязательства заемщика по кредитному договору (договору займа), даже если вырученных при обращении взыскания денежных средств оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований залогодержателя по кредитному договору (договору займа).

Предложения по изменению Налогового кодекса РФ:

внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации следующие изменения:
дополнить подпунктом 40 пункт 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации, изложив его в следующей редакции: «40) денежные средства, полученные выгодоприобретателем в качестве страхового возмещения по договору страхования, предусмотренному пунктом 4 статьи 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Подпункт 40 считать подпунктом 41.
Пункт 1 статьи 263 дополнить подпунктом 9.2 следующего содержания:
Статья 263 «Расходы на обязательное и добровольное имущественное страхование»: расходы на обязательное и добровольное имущественное страхование включают страховые взносы по всем видам обязательного страхования, а также по следующим видам добровольного имущественного страхования: «9.2) страхование, предусмотренное пунктом 4 статьи 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В ходе обсуждения участниками заседания было подчеркнуто, что эти предложения нуждаются в экспертной оценке банковского сообщества. Предложенные Страховой компанией АИЖК нововведения не отражают в полной мере практику ипотечного кредитования в нашей стране, где, как известно, механизм обращения взыскания пока еще  находится в стадии формирования.

В качестве аргументов более детальной  проработки требований по ипотечному страхованию представители банковского сообщества отметили следующее:

–  При получении ипотечного кредита заемщик должен отвечать перед банком-кредитором всем своим имуществом, в противном случае на рынке может возникнуть дискриминация между ипотечными заемщиками и получателями потребительских кредитов.

– В случае обоснованной целесообразности  введения ограничений следует четко определить конкретные группы, на которые эти ограничения направлены.

– Нельзя допускать снижения  качества требований по резервированию, так как банки  заинтересованы в качественном обслуживании ссуды.

– Необходимо расширять круг финансовых инструментов, а не ограничивать сферу действия уже разработанных инструментов.      

– Целесообразно предлагать страховые продукты, выгодные не  только страховым компаниям, но и банкам.

– До выработки консенсуса между банками-кредиторами и их партнерами – страховыми компаниями приоритетным является обсуждение инициатив, но никак не вынесение их в качестве предложений по изменению законодательства.
 

Пункт 2 повестки дня

Обоснование правомерности взимания банками комиссий за выдачу кредитов и/или за рассмотрение заявки на выдачу кредита.

Директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова в своем выступлении отметила, что  выдача кредита физическому лицу является правом, а не обязанностью банка. При заключении кредитного договора банк вправе оценивать риски, проводить процедуры, направленные на формирование выводов о платежеспособности потенциального заемщика и вероятных рисках.

Таким образом, то обстоятельство, что банк (кредитор) считает те или иные условия кредитного договора существенными, нельзя рассматривать как ущемление прав потенциального заемщика, у которого всегда есть возможность заключить аналогичный договор с другим кредитором.

Кроме того, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 821 ГК РФ, кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Утверждение о том, что кредитные договоры заключаются путем подписания «типовой» формы не соответствует закону, поскольку существенные условия договора определяются сторонами индивидуально для данного договора.

Полная стоимость кредита рассчитывается кредитной организацией и доводится ею до заемщика – физического лица в порядке, установленном  Указанием ЦБ РФ от 13.05.2008 N 2008-У «О порядке расчета и доведения до заемщика – физического лица полной стоимости кредита». Тот факт, что законодатель включает платежи, связанные с заключением кредитного договора, в расчет полной стоимости кредита, опровергает утверждение о том, что у банков отсутствуют какие-либо основания для получения оплаты за оказанные услуги от заемщика и не соответствует утверждениям  о том, что возможность взимания комиссии за выдачу кредита и прочих платежей, связанных с заключением кредитного договора, не предусмотрена действующим законодательством.

С экономической точки зрения, взимание банком комиссии (вознаграждения) в момент выдачи кредита позволяет снизить риски ликвидности, неполучения процентного дохода при досрочном возврате и реинвестирования.

Операционные расходы, которые несет банк при обслуживании потенциального заемщика, рассмотрении кредитной заявки, сборе и подготовке документов, покрываются за счет клиента непосредственно в момент возникновения таких расходов (риск ликвидности).

В случае досрочного возврата кредита, потери банка, возникающие из-за недополучения процентов, а также из-за невозможности реинвестировать досрочно возвращенные заемщиком средства с желаемой доходностью, частично компенсируются полученной в момент выдачи кредита комиссией (риск неполучения процентного дохода, риск реинвестирования). 

С правовой точки зрения, кредитная организация вправе устанавливать тариф на оказываемые ей услуги (за осуществляемые ей операции) самостоятельно. Это, в частности, предусматривает возможность комбинирования любых платежей, определения порядка и условий их взимания, их размера – в процентах от суммы или в абсолютной величине, срока или периода уплаты причитающихся банку сумм комиссионных и процентных вознаграждений.

В рамках тарифной политики кредитная организация вправе, во-первых, по своему усмотрению устанавливать наименования соответствующих платежей (комиссий), а также определять основания и сроки их уплаты, притом что единым правовым основанием для всех платежей клиента-заемщика является предоставление ему комплексной финансовой услуги  – кредита. Обычно свои доводы заемщики или Роспотребнадзор обосновывают тем, что данные правоотношения регулируются ФЗ «О защите прав потребителей».

В соответствии с п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, возникают в том числе и из договоров на оказание финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя – гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе предоставление кредитов, открытие и ведение счетов клиентов – граждан.

В  то же время для правильного уяснения сферы распространения Закона РФ «О защите прав потребителей» на кредитные правоотношения необходимо обратить внимание на положение пункта 2 указанного Постановления Пленума, согласно которому в тех случаях, когда отдельные виды гражданско-правовых отношений с участием потребителей, помимо норм ГК РФ, регулируются и специальными законами РФ, то к отношениям, вытекающим из таких договоров, Закон РФ «О защите прав потребителей» может применяться в части, не противоречащей ГК РФ и специальному закону; при этом необходимо учитывать, что специальные законы, принятые до введения в действие части второй ГК РФ, применяются к указанным правоотношениям в части, не противоречащей ГК РФ и Закону РФ «О защите прав потребителей».

С учетом того, что Федеральный закон от 02.12.1990 года «О банках и банковской деятельности», будучи принятым до введения в действие части второй ГК РФ, впоследствии подвергался неоднократному редактированию, в том числе и изложению в целом новой редакции, то в части, противоречащей указанному специальному закону, Закон РФ «О защите прав потребителей» применяться не может.

Продолжение следует.