Рубрика «Вопрос-ответ»

Спонсор рубрики ООО «Гарант-Сервис Симбирск». Тел. 41-71-68.

Предметом договора инвестирования, заключенного между юридическими лицами в 2009 году, является несколько квартир в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Право требования на одну из квартир планируется передать физическому лицу на основании договора соинвестирования между соинвестором и физическим лицом, поскольку имеется информация о невозможности государственной регистрации права собственности на недвижимость, возникающего из договора уступки права (требования).

Верна ли эта информация — может ли ФРС отказать в регистрации права собственности на квартиру на основании договора уступки прав к договору соинвестирования?


Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Уступка части прав по договору соинвестирования возможна. Договор о такой уступке будет регулироваться нормами ГК  РФ об уступке права (требования). Возможность уступки прав по договору соинвестирования физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, ограничена законом.

Обоснование вывода:
Прежде отметим, что при рассмотрении договора суд будет толковать его исходя не из его наименования или употребляемой в нем терминологии, а исходя из существа регулируемых им отношений, установив общую волю сторон, с учетом цели договора (ст. 431  ГК РФ). При этом суд будет рассматривать договор прежде всего с позиции тех норм, которые прямо регулируют данные отношения, если такие нормы существуют (ч. 1 ст. 13  АПК РФ, ч. 1 ст. 11  ГПК РФ).

Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает возможность перемены лиц в обязательстве, передачи возникших из договора прав кредитора другому лицу, общие принципы которой регламентированы нормами параграфа 1 главы 24 ГК РФ. Такой переход прав не требует согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382  ГК РФ), и в силу п. 1 ст. 382  ГК РФ производится на основании сделки (уступка права (требования)).

Поскольку в рассматриваемом случае соинвестор планирует заключить договор, в соответствии с условиями которого он передает часть прав кредитора по договору инвестирования физическому лицу, то этот договор, независимо от его названия, по сути, является договором уступки права (требования) и будет регулироваться соответствующими нормами ГК  РФ.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Отсюда можно сделать вывод, что возможна уступка части права (требования). Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 5  информационного письма от 30.10.2007 №120, это возможно в том случае, если предмет исполнения по договору, право (требование) по которому уступается, делим. В данном случае предмет разделяется на отдельные квартиры.

Согласно п. 1 ст. 8  Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — Закон №39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Часть вторая ГК РФ такого вида договора, как «инвестиционный договор», не предусматривает. Однако граждане и юридические лица в соответствии с п. 1 ст. 421  ГК РФ свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421  ГК РФ). При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 3 ст. 421 , п. 1 ст. 422  ГК РФ).

Закон  №39-ФЗ не содержит запрета на возможность передачи прав кредитора по договору инвестирования третьим лицам. Вместе с тем привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, возможно только способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1  Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №214-ФЗ).

Кроме того, передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ч. 3 ст. 1  Закона №214-ФЗ).

Действие Закона №214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года (ч. 1 ст. 27  Закона №214-ФЗ).

Таким образом, уступка части прав кредитора по договору инвестирования (права на получение в собственность одной квартиры) будет соответствовать законодательству, если права передаются юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Заключение же гражданином, не являющимся индивидуальным предпринимателем, договора уступки требования по договору инвестирования или договора соинвестирования правомерно только в том случае, если разрешение на строительство многоквартирного дома было получено до 1 апреля 2005 года. Сказанное подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановление  ФАС Поволжского округа от 21.01.2011 по делу №А55-10073/2010, оставленное без изменения определением  ВАС РФ от 15.03.2011 №ВАС-2392/11, определение  Рязанского областного суда от 08.09.2010 №33-1170).

Считаем необходимым отметить, что в государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделки с ним может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (п. 1 ст. 20  Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).





В аренду переданы муниципальные земельные участки под строительство:
- под комплексное освоение в целях жилищного строительства;
- под индивидуальное жилищное строительство. Срок действия договора аренды неизвестен.

Правомерно ли предусмотреть в условиях договоров аренды на данные земельные участки запрет переуступки права аренды на данные земельные участки до момента полной готовности строящихся на них объектов недвижимого имущества?

Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421  ГК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 421  ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 615  ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Иными словами, по общему правилу арендодатель вправе запретить перенаем.

Возможность перенайма земельных участков может быть ограничена законами (п. 2 ст. 607  ГК РФ). Такое ограничение, например, установлено в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в случае аренды таких участков государственными или муниципальными предприятиями (п. 5 ст. 18  Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

Земельные участки предоставляются их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством  (п. 1 ст. 264  ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ), арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок менее чем 5 лет договором может быть предусмотрено получение предварительного согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав третьему лицу (п. 15  постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума N 11), постановления ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 №А55-15012/2009 , от 31.01.2011 N А72-1529/2010 , ФАС Центрального округа от 02.09.2009 N А35-1502/08-С26  (определением  ВАС РФ от 30.10.2009 N ВАС-13721/09 в передаче данного постановления для пересмотра в порядке надзора отказано)). При этом некоторые судьи признают передачу земельных участков неправомерной по причине наличия в договоре аренды запрета на передачу земельного участка третьим лицам (смотрите, например, постановление  ФАС Центрального округа от 02.03.2011 №А14-4816/2010/150/10). Вместе с тем в ряде случаев, признавая правомерным включение в договор аренды земельного участка условия об обязательном получении согласия собственника на передачу арендных прав третьему лицу, суды приходят к выводу о неправомерности включения в договор условия о запрете перенайма участка (смотрите, например, постановление  ФАС Поволжского округа от 04.09.2007 №А49-7356/06).

Следует учитывать, что в каждом отдельном случае суды рассматривают споры о правомерности передачи арендных прав на земельный участок третьему лицу исходя из конкретных обстоятельств дела. Поэтому не исключена возможность признания условия договора аренды, заключенного на срок до 5 лет, о запрете переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, до момента 100% готовности строящегося на нем объекта недвижимого имущества неправомерными. К тому же, на наш взгляд, включение такого условия в договор делает затруднительной реализацию положений ст. 35 , ст. 36  ЗК РФ о преимущественном праве аренды земельного участка, собственником здания, строения, сооружения в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, к другому лицу, соответственно, ограничивает право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием, строением, сооружением.

В отношении аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, п. 9 ст. 22  ЗК РФ установлено, что арендатор такого земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5  и 6  данной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, включение в договор аренды, заключенный на срок более чем 5 лет, условия о запрете переуступки права аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, до момента 100% готовности строящегося на нем объекта недвижимого имущества неправомерно. Указанное подтверждено судебной практикой (смотрите, например, п. 17 , п. 18  постановления Пленума №11, п. 5  информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2010 N А43-25591/2008, ФАС Уральского округа от 06.04.2009 N Ф09-1889/09-С6 ).