На очередном заседании Комитета АРБ по ипотечному кредитованию 13 июля 2011 года под председательством президента Европейского трастового банка Андрея Крысина были рассмотрены актуальные  вопросы российской ипотеки.

С информацией о новых продуктах АРИЖК выступил генеральный директор АРИЖК Андрей Языков, о системе ипотечного страхования как неотъемлемой части ипотечного рынка рассказала генеральный директор страховой компании АИЖК Нина Смирнова,  также был рассмотрен вопрос применимости повторного залога в ипотечном кредитовании.

В заседании приняли участие представители  Банка России, Сбербанка России, ВТБ24,  Россельхозбанка, банка Зенит, «Хоум кредит энд Финанс» банка, Банка жилищного финансирования,  Джи Мани банка, Московского областного банка и других банков – ведущих игроков ипотечного рынка, а также ряда региональных ипотечных компаний, юридических и консалтинговых фирм.

По первому вопросу – о новых продуктах АРИЖК – в частности, об обратной ипотеке, было констатировано, что продукт активно и эффективно применяется за рубежом, его использование социально значимо, так как позволяет сохранять клиентам привычный уровень доходов и оставаться владельцем недвижимости, оформленной по схеме обратной ипотеки,  вплоть до конца жизни. С другой стороны, обратная ипотека  представляет интерес и для банков. Речь идет о выгодных банкам долгосрочных кредитах, издержки по которым покрываются за счет последующей после  дожития клиента реализации имущества.

Применяемые на рынке продукты схожего характера (пожизненная рента, кредит под залог имущества со структурированием ежемесячных платежей и  т.д.) позволяют рассчитывать на то, что обратная ипотека будет пользоваться спросом у населения и может стать перспективным и рентабельным банковским продуктом.  

По второму вопросу – о системе ипотечного страхования – было отмечено, что этот продукт  постепенно внедряется в практику отечественной ипотеки. Усилия страховой компании АИЖК по его продвижению получают всемерную поддержку банковского сообщества, ведь в его пользу говорит многолетний позитивный зарубежный опыт.

Именно поэтому банки предлагают внести изменения в действующий Федеральный закон «Об ипотеке» и включить в его текст  соответствующий раздел об ипотечном страховании. Кроме того, целесообразно – во избежание нежелательного эффекта навязывания – развернуть работу  по разъяснению и  популяризации этой услуги у населения.

Ипотечное страхование как услуга должно быть добровольным для клиента. Аргументы в пользу обязательного для банков ипотечного страхования высокорискованных кредитов встретили контраргументы с предложением не путать качество страхового продукта с его обязательным характером, что чревато монополизмом.

Участники заседания подчеркнули, что в отличие от необходимого рынку требования обязательного страхования жизни заемщика страхование ипотечных кредитов должно быть добровольным с разъяснением клиенту всех его возможных рисков.

Банки же, в отличие от населения, хорошо знают правила игры на рынке и работают под контролем регулятора рынка и поэтому вправе самостоятельно взвешивать свои риски и нести по ним ответственность. Было решено обратиться с письмом в Банк России с изложением позиции банков – участников ипотечного рынка по этому вопросу.

Третий вопрос повестки дня – о применимости последующего (повторного) залога в ипотечном кредитовании  было отмечено, что в настоящее время финансовые организации сознательно уходят от применения последующего залога ввиду возможности возникновения  рисков как для кредиторов, так и  для заемщика.

К их числу относится нецелевое использование кредита, предоставленного последующим кредитором, необеспеченность обязательств по кредиту (как по первоначальному, так и по последующему, дополнительная финансовая ответственность заемщика при возникновении неопределенности по размеру обязательств на момент реструктуризации.

Однако риски всех участников реструктуризации могут быть существенно снижены путем подписания ими дополнительного соглашения к первоначальному кредитному обязательству или самостоятельного соглашения, которым стороны определят этапы и сроки реструктуризации, а также ответственность за их несоблюдение.

В частности, соглашение должно определять размер существующих и подлежащих исполнению обязательств заемщика на конкретную дату, обязательство нового кредитора предоставить заемщику денежные средства в достаточном для погашения первоначальных обязательств количестве, обязанность целевого использования денежных средств заемщиком, обязанность всех сторон по совершению необходимых действий для регистрации прав в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также штрафную ответственность за неисполнение принятых по данному соглашению на себя обязательств.

Схема реструктуризации может включать 6 этапов. Речь идет о заключении трехстороннего соглашения о реструктуризации между кредиторами и заемщиком, выдаче согласия первоначальным кредитором заемщику на передачу имущества в последующий залог, регистрации последующего залога недвижимого имущества в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, предоставлении новым кредитором заемщику денежных средств и их перечислении в счет погашения обязательства заемщика первоначальным кредитором, погашении регистрационной записи в ЕГРП об ипотеке в отношении обязательства заемщика первоначальным кредитором, а также составлении и регистрации закладной в пользу нового кредитора, в случае, если между заемщиком и новым кредитором будет достигнуто соглашение о составлении закладной.

Как следствие предлагаемых мер –  применение последующего залога в ипотечном кредитовании вполне оправданно, разумеется,  при детальной проработке его механизма. По итогам обсуждения было принято решение разместить на сайте АРБ проект соглашения для совместного обсуждения и внесения конструктивных предложений.

В заключение заседания председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию (далее-Комитета), президент Европейского трастового банка Андрей Крысин проинформировал собравшихся о шагах Комитета по решению других актуальных вопросов.

Первое

Комитет поддержал инициативу банка Дельтакредит и обратился с письмом к банкам с предложением о сотрудничестве по  обмену информацией о региональной судебной практике в целях формирования единого подхода в защите прав и законных интересов банковского сообщества.

Этот шаг вызван, во-первых,  увеличением исков заемщиков об оспаривании условий кредитных договоров, и, во-вторых,  претензиями  Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Со стороны Комитета  была выражена готовность к объединению усилий для формирования положительной судебной практики по этой проблематике и организован обмен информацией о судебных решениях.

Более того, при активном участии Комитета и поддержке Исполнительного вице-президента АРБ по правовым вопросам Андрея Викторовича Емелина  на сайте АРБ  организован электронный ресурс под названием «База судебных решений по ипотечному кредитованию». К настоящему времени ресурс успешно протестирован и уже запущен в работу.

Банкам-членам Комитета  было предложено принять участие в этом проекте, а именно получить доступ на сайт для размещения своих судебных решений, а также просмотра судебной практики коллег. На сегодняшний день на обращение откликнулись (позвонили или написали по электронной почте) только 6 организаций: ДельтаКредит, УРАЛСИБ, Московский банк реконструкции и развития, Зенит, Европейский трастовый банк и Алтайский банковский союз. Андрей Крысин предложил банкам-членам Комитета поддержать это обращение, так как оно представляет  практический интерес для  банковского сообщества.

Второе

О формировании позиции Высшего  Арбитражного суда РФ по вопросу о законности взимания банками комиссий при ипотечном кредитовании.

Проблема, актуальная для банков,  занимающихся  потребительским  кредитованием, связана с неопределенностью применения и толкования норм гражданского права  при  разрешении  вопроса о правомерности получения кредитными организациями дохода за размещение (выдачу) денежных средств (кредитов) в виде иных платежей, помимо процентов за пользование кредитными средствами, уплачиваемых заемщиками. В частности, речь идет о получении  комиссий.

Причина возникновения возникшего противоречия – доводы, изложенные  в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.11.2009 г. № 8274/09,  который  поставил под сомнение законность сложившейся банковской практики  делового оборота о включении  в кредитный договор условий об уплате заемщиком иных платежей по кредитному договору, связанных с заключением и исполнением кредитного договора, что повлекло ряд постановлений Роспотребнадзора о привлечении кредитных организаций к административной ответственности по п.2 статьи 14.8 КоАП РФ и судебных решений о взыскании с кредитных организаций комиссионного вознаграждения.

Суды, руководствуясь данным документом, стали признавать незаконными  любые платежи, установленные  кредитным  договором  не в виде процентов,  и  взыскивать их с банков. 19 мая 2011 года  по инициативе АРБ ряд банков-членов Комитета принял участие в заседании Президиума Высшего Арбитражного суда.

В присутствии  представителей Банка России, Роспотребнадзора, а также ученых-правоведов обсуждались два проекта обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением к  банкам административной ответственности за  нарушение законодательства при заключении кредитных  договоров – в том числе законодательства о защите прав потребителей.

Необходимо  было  разъяснить членам  Президиума ВАС РФ  позицию  банковского  сообщества  и  его  обеспокоенность поворотом  судебной  практики в  сторону отрицания  комиссий,  что  может привести к сокращению ипотечного кредитования.

На  заседании представители  банков   изложили  свою позицию, в соответствии с которой взимание  комиссий  не противоречит  закону  и нормативным документам  Банка России, так как   кредитование физических лиц в подавляющем  большинстве  банков осуществляется по правилам и стандартам АИЖК с использованием утвержденных им типовых форм кредитных договоров, которые предполагают вознаграждение банков-партнеров исключительно в виде платежей (комиссий), связанных с  операциями по размещению денежных средств при выдаче кредитов физическим лицам. 

Невозможность получения банками-партнерами дохода в виде разовых платежей за проделанную работу, связанную с размещением (выдачей) денежных средств (кредитов) физическим лицам,  лишает взаимодействие банков с АИЖК экономического смысла. Однако обсуждение проблемы уплаты  комиссий было приостановлено с тем,  чтобы  продолжить  дискуссию после детального изучения проблемы.

В настоящее время Комитет АРБ по ипотеке проводит  организационную работу  по привлечению к обсуждению этой  проблемы ученых, представителей банковского  сообщества   и  считает  необходимым   пригласить к участию в очередном заседании  Высшего арбитражного суда РФ банки-члены Комитета.

Третье

Вместе с депутатом Государственной Думы РФ П.А. Медведевым  руководство Комитета  встречалось с министром регионального развития РФ  В. Ф. Басаргиным  и статс-секретарем, заместителем министра, Ю. В. Осинцевым, где обсуждали возможности взаимодействия банковского сообщества с Минрегионом в сфере повышения финансовой грамотности населения. Эти встречи получили  продолжение в переписке и приглашении Комитета  на заседание Общественного совета при Минрегионе под председательством президента РСПП А. Н. Шохина.

По итогам этого заседания Комитетом подготовлено письмо на имя министра В.Ф.Басаргина с предложением в адрес Министерства регионального развития РФ выступить в роли инициатора и координатора работы по изучению и внедрению новых современных форм финансирования инвестиционных проектов и жилищного строительства с последующей  выработкой  рекомендаций для профильных ведомств, Банка России и ФСФР в интересах внедрения этих инструментов в повседневную практику отечественного финансового рынка.