в четырех крупных российских городах.
Александр Романенко является одним из основателей Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга, созданной в 1993 г. В 1994 г. по инициативе Александра был создан первый Институт Недвижимости в России, председателем Попечительского совета которого он остается и сегодня.
В послужном списке Романенко — более чем 100 публикаций в прессе и соавторство учебника «Риэлторское дело». C 2006 по 2008 гг. Александр возглавлял Российскую гильдию риэлторов. В 2011 г. он стал первым в истории России президентом Всемирной федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI.
Россия и мировые экономические рейтинги
Всемирный банк (World Bank) опубликовал аналитический доклад «Ведение бизнеса в 2011 году». В отчете приводится рейтинг 183 государств мира по показателю создания благоприятных условий ведения бизнеса. За 2010 год эксперты зафиксировали в 117 государствах в общей сложности 216 реформ в сфере регулирования предпринимательской деятельности, направленных на улучшение условий для создания и ведения бизнеса, повышение прозрачности, укрепление права собственности.По результатам исследования первое место по суммарной степени благоприятности условий для предпринимательской деятельности пятый год подряд занимает Сингапур, последовательно проводящий реформы, нацеленные на улучшение условий ведения бизнеса. Первая десятка стран-лидеров с прошлого года не изменилась: за Сингапуром следуют Гонконг (Китай), Новая Зеландия, Великобритания, Соединенные Штаты, Дания, Канада, Норвегия, Ирландия и Австралия.
Каждый год в рамках исследования «Ведение бизнеса» определяются 10 стран, которые добились наибольших успехов в создании благоприятных условий для предпринимательской деятельности в предыдущем году. По динамике роста показателей в этом отношении в 2010 году лидировал Казахстан, ставший наиболее активным реформатором среди 183 стран мира, в которых проводились исследования. Российская Федерация заняла 123-е место среди 183 стран в нынешнем рейтинге, опустившись за минувший год на семь позиций.
Снижение произошло из-за торможения реформ, в то время как другие страны вели более активную политику, направленную на улучшение предпринимательского климата. В общем списке Россия разместилась между Уругваем и Угандой. Основные показатели Российской Федерации таковы. По показателю легкости открытия бизнеса страна занимает 108-е место в мире. По показателю простоты регистрации прав собственности — 51-е место (благодаря низкой стоимости регистрации). По уровню кредитования — 89-е место. По уровню защиты инвесторов — 93-е место. По уровню налогообложения — 105-е место (уровень налоговой нагрузки в России составляет 46,5% от дохода компании, а составление отчетности занимает 320 часов).
Самой проблематичной для бизнеса в России остается строительная сфера. По сложности процедуры получения строительных разрешений Россия — неизменный аутсайдер рейтинга (182-е место), хуже нее — только Эритрея, где на практике получить разрешение невозможно. Сейчас для получения в России строительных согласований необходимо потратить 540 дней и пройти 53 процедуры (годом ранее 704 дня и 54 процедуры, но уровень затрат при этом увеличился).
Основы политики для устойчивых рынков недвижимости
В прошлом году Европейская экономическая комиссия ООН, Рабочая группа по управлению земельными ресурсами и Консультационная группа по рынку недвижимости FIABCI при ООН создали документ — «Основы политики для устойчивых рынков недвижимости». Консультантом выступил Джозеф Юджин Стиглиц — экономист, лауреат Нобелевской премии по экономике 2001 г.В нем на основе мирового опыта, с учетом тех знаний, которые эксперты получили, проанализировав причины возникновения глобального экономического кризиса, была разработана рамочная основа содействия рынкам недвижимости, а также меры по улучшению финансирования данного сектора.
10 базовых принципов создания стабильного рынка недвижимости
Создание интегрированной законодательной системы, которая должна быть приведена в соответствие с существующими государственными и международными нормами в секторе недвижимости. Это относится и к законодательным основам по земле и землепользованию.
Без этой системы на национальном уровне, без норм и правил контроля и юридической защиты прав владения и пользования недвижимым имуществом, все мероприятия, которые включают управление и инвестирование в частную собственность, будут находиться под значительной угрозой.
Новая государственная программа приватизации стоимостью $ 50 млрд. привела к продажам в основном миноритарных пакетов акций в ведущих нефтяных, банковских и логистических компаниях. Она укрепит приверженность России к рыночному развитию, помогая в привлечении инвестиций. Однако без правовой и судебной реформы, международные инвесторы могут по-прежнему опасаться, будут ли их права в госкомпаниях, как миноритарных собственников, защищены.
Принцип 2. Эффективный земельный регистр и кадастр
Идентификация и защита прав собственности должна основываться на безопасных данных, доступных всем сторонам. Это необходимым образом предполагает наличие эффективной системы каталогизации и классификации, а также свободного доступа к информации о правах на собственность, которой всегда могут воспользоваться третьи лица для подтверждения законности права владения вне временных рамок.
Именно с этой целью необходимы регулярно обновляемые государственные регистры и кадастровые системы, наличие которых поможет свести к минимуму риск мошенничества в сделках, и в то же время обеспечит законность владения активами, что, в свою очередь, облегчит доступ к банковским кредитам и страхованию.
Шаги в этом направлении делаются, идеология верна, однако пока на практике это принимает уродливые формы. Например, ранее в Петербурге работало Государственное бюро регистрации прав на недвижимое имущество, и сделки регистрировались за три дня, а если их надо было ускорить, клиент мог внести официальный платеж. Сейчас же сделки с недвижимостью регистрируются через Единый Центр Документов в срок не менее чем за месяц. И если раньше был официальный платеж за ускоренную регистрацию, то теперь деньги уходят неизвестным посредникам.
Принцип 3. Эффективность услуг
Эффективный и транспарентный (прозрачный) рынок недвижимости должен соответствовать правовым и добровольным правилам, международным стандартам, этическим нормам и передовой практике. Это необходимо для более безопасного осуществления покупок и продаж, и привлечения инвестиций, так как те рынки, которые не располагают транспарентными данными, считаются, как правило, более рискованными. Более рискованные рынки влияют на более высокую стоимость ипотечных кредитов и займов.
Принцип 4. Предпосылки для создания устойчивого рынка недвижимости
Хорошо развитый сектор недвижимости позитивно влияет на экономическую ситуацию в целом, т. к. способствует преобразованию еще неиспользуемых ресурсов в производительный капитал. Так, грамотно составленные градостроительные и генеральные планы (с учетом исторических, культурных и природных особенностей) могут стать основным инструментом для территориального развития.
Реализация градостроительных планов согласованных со строительными нормами и правилами должна быть отдана на уровень муниципальных образований. Необходимо поощрять строительство новых и реконструкцию существующих объектов недвижимости в целях повышения их энергоэффективности, что в свою очередь приводит к снижению эксплутационных затрат, а это повлияет на стоимость имущества.
Принцип 5. Хорошее управление
Правительству необходимо разработать интегрированные стратегии по принятию решений. Эти стратегии должны основываться на четких финансовых и инвестиционных правилах с тем, чтобы обеспечить создание солидного коммерческого климата и более стабильного рынка недвижимости. Необходимо разработать политику краткосрочных мероприятий для придания импульса рынку недвижимости, что могло бы стимулировать дальнейшие структурные институциональные реформы в долгосрочной перспективе. Это сведет к минимуму риск повторения финансовых кризисов и их социальных последствий.
Принцип 6. Устойчивое финансирование
Доступ к кредитам и ипотеке, а также микрофинансирование лиц с низкими доходами являются важнейшими элементами здорового рынка недвижимости. Конкурентоспособные и доступные ставки по ипотечным кредитам содействуют приобретению недвижимости и являются обязательным условием формирования среднего класса в России, поскольку открывают доступ большего числа граждан к частной собственности или частичной собственности.
Основным моментом, тормозящим развитие любых бизнес-проектов, является отсутствие в России на сегодняшний день длинных и дешевых денег. Усилившиеся после кризиса позиции государственных банков получивших значительную политическую и финансовую поддержку, выдавливание с финансового рынка средних и мелких банков усложняет решение данных задач.
Принцип 7. Транспарентность (прозрачность) и передовые финансовые продукты
Транспарентность и надлежащая оценка активов недвижимости, используемых в качестве обеспечения для передовых финансовых продуктов, может привести к социальным и экономическим выгодам и снизить вероятность будущих финансовых кризисов. Россия предприняла некоторые шаги в этом направлении. Сейчас создается новый способ регулирования, который сочетает в себе контроль финансового рынка и страхового сектора.
Были предприняты шаги, чтобы ввести стандарты Basel II и III (положения Базельского комитета по банковскому надзору) в банковской сфере, что должно повысить прозрачность банковской системы. Предстоящие слияние ММВБ и РТС, как ожидается, приведет к консолидации инфраструктуры рынка.
Финансовый кризис высветил ключевой фактор в отношениях между рынком недвижимости и финансовым миром. Отсутствие прозрачности при оценке стоимости объектов и риска при инвестировании в объекты недвижимости, особенно в тех случаях, когда это было использовано для подстраховки финансовых продуктов, может являться одной из причин кризиса.
Принцип 8. Оценка имущества
Должны поощряться критерии оценки недвижимости, основанные на общепризнанных стандартах оценки, так как они являются основополагающими для реализации сделок купли-продажи, для получения доступа к кредитам и для применения справедливого налогообложения.
У нас обязательно должен быть налог на имущество, который, как во всех цивилизованных странах, должен взиматься с рыночной стоимости. Это обеспечивает прозрачность рынка недвижимости, а также защищает интересы добросовестного приобретателя. Кроме того, современные системы оценки способствуют выравниванию налогов, путем устранения чрезмерных различий в налоговых ставках, применяемых к объектам недвижимости со схожими экономическими и техническими характеристиками.
Принцип 9. Социальное жилье
Социальное жилье должно рассматриваться как неотъемлемая часть рынка недвижимости, в качестве средства стимулирования экономического роста и развития городов. В ряде западных стран социальное жилье было внедрено в национальные планы жилищного строительства. Кроме того, чрезмерная доля частной собственности (т. е. более 80 процентов) может стать препятствием при обеспечении мобильности жилья при его распределении в случае переезда, вызванного трудоустройством или учебой.
Принцип 10. Обучение и наращивание потенциала
Обучающие мероприятия в секторе недвижимости следует рассматривать в качестве стратегического фактора, и, следовательно, считать ключевым элементом для разработки и осуществления надлежащей экономической политики и спектра профессиональных услуг. Все это должно осуществляться в соответствии с международными стандартами (стандарты риэлторской деятельности, принятые Евросоюзом).
В России, к моему глубокому сожалению, до сих пор нет Закона о риэлторской деятельности, основой которого и является обязательное профессиональное обучение специалиста в области недвижимости для предоставления качественной услуги, и повышение профессионального порога для входа в профессию. Главная задача Закона о риэлторской деятельности — защита интересов добросовестного приобретателя жилья и профессионального специалиста работающего на рынке недвижимости в соответствии с международными стандартами.
Реализация стратегии в жизнь
Вот базовые принципы, которые должны лечь в основу взвешенной государственной политики в отношении сектора недвижимости национальной экономики. Надеюсь, что мои слова, сказанные с трибуны XIV конгресса Российской гильдии риэлторов, будут услышаны представителями наших многоуважаемых государственных органов.Со своей стороны, я готов организовать встречу заинтересованных сторон с экспертами Организации Объединенных наций, для более детального обсуждения положений рамочной основы содействия рынкам недвижимости, а также улучшения финансирования данного сектора.
Считаю, что время, когда мы гордо заявляли об уникальности пути развития России в целом и его экономики в частности, уже ушли в прошлое, и на их место пришло понимание необходимости движения нашей страны в едином русле мирового развития. В этой связи мировой опыт представляет для нас серьезный интерес.
В мае на Кипре состоялся 62 Всемирный конгресс по недвижимости FIABCI**. На нем представителями Кипра были приведены следующие цифры: только на Кипр в 2010 году в качестве инвестиций поступило 12 млрд. евро из России.
В первом квартале 2011 года по данным WSJ (27/05/2011) отток капитала из России составил 21 млрд. долларов США. Иностранные инвестиции в Россию в 2010 году составили 14 % от докризисного уровня, причем 96% этих денег оседает в Москве.
В соответствии с данными, приведенными в независимом исследовании «Ассоциации иностранных инвестиций в недвижимость» (AFIRE), Россия по итогам 2010 года опустилась на десятое место среди развивающихся стран по привлекательности рынка недвижимости для иностранных инвестиций. Лидирует среди этой категории государств по привлекательности рынка недвижимости для иностранных инвесторов Бразилия, второе место занимает Китай, далее следует Индия, Вьетнам и Мексика. В предыдущие несколько лет Россия традиционно занимала четвертое место. Общий объем иностранных инвестиций в недвижимость развивающихся стран мира в 2010 году оценивается в $750 миллиардов.
У России — колоссальный положительный потенциал. Для повышения уровня международного престижа нашей страны и возврата иностранных инвестиций в Россию необходимы глубокие и всесторонние реформы и модернизация основных сфер жизнедеятельности российского общества. Я уверен, что 63 Всемирный конгресс по недвижимости, который впервые пройдет в России в Санкт-Петербурге в мае 2012 года, позволит нам открыть новые перспективы сотрудничества с ведущими зарубежными державами.
FIABCI — Всемирная международная федерация профессионалов рынка недвижимости
Существует с 1948 г. и уже обладает огромными деловыми и профессиональными связями. Ее отделения одновременно работают более чем в 60 странах мира, объединяя более 120 национальных профессиональных ассоциаций специалистов, оперирующих на рынке недвижимости и представляющих интересы миллионов профессионалов.Федерация объединяет профессионалов, работающих на рынке недвижимости, — риэлторов, девелоперов, управляющих, оценщиков, юристов, финансистов, страховщиков, архитекторов и специалистов иного профиля, связанных с Real Estate. В FIABCI входят более тысячи компаний-членов из 65 стран мира. Штаб-квартира федерации находится в Париже.
Российское отделение FIABCI работает с 1995 г. Сегодня это подразделение является связующим звеном между российским бизнесом в области недвижимости и ведущими международными компаниями. Для развития отечественного девелопмента и укрепления его роли в мировой индустрии особенно важен тот факт, что в 2011 г. Александру Романенко доверена честь стать Президентом FIABCI.