Как осуществляется проверка законности сделок отчуждения объектов недвижимости нежилого назначения при проведении государственной регистрации прав?

В соответствии с п.1 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее-Закон) при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Порядок проверки законности сделки регламентируется так же Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее-приказ Минюста).

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 13  Закона законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. Например, договор купли-продажи объектов недвижимости нежилого назначения, в соответствии с действующим законодательством, не подлежит государственной регистрации. Такой договор служит документом-основанием для государственной регистрации перехода права и права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления), тем не менее законность сделки проверяется в том же объеме, что и сделка, подлежащая государственной регистрации.

С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам,  проверка законности сделки включает в себя изучение следующих моментов:

– право- и дееспособность сторон договора. Сделка должна совершаться правоспособными и дееспособными лицами. Требование правоспособности применимо по отношению к юридическим лицам, государству, государственным образованиям, муниципальным образованиям, поскольку право на совершение сделок последними может быть ограничено законом или учредительными документами. Что касается граждан, то они должны быть дееспособными для того, чтобы совершать сделки;

– наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;

– наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора. Например: в договоре продажи, мены недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.  При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.(ст.554,555 Гражданского Кодекса РФ);

– соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон. Договор отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

– нахождение отчуждаемого имущества в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении);

– соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

После осуществления правовой экспертизы, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества регистратор принимает одно из трех возможных решений: зарегистрировать право, сделку или ограничение (обременение) права, приостановить ее оформление или отказать в государственной регистрации.

В случае отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.