Спонсор рубрики
ООО «Гарант-Сервис Симбирск».
Тел. 41-71-68.

Договор долевого участия в строительстве заключен и зарегистрирован в декабре 2008 года, дом будет сдан в эксплуатацию в декабре 2011 года, соответственно, свидетельство о праве собственности на квартиру будет получено в январе 2012 года.

Возникнет ли обязанность по уплате НДФЛ в случае продажи квартиры немедленно после получения свидетельства, учитывая тот факт, что договор долевого участия заключен более трех лет назад?


Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемом случае право собственности на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возникает начиная с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поэтому при продаже квартиры в 2012 году собственник сможет воспользоваться имущественным налоговым вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Норма п. 17.1 ст. 217 НК РФ, позволяющая не включать в налоговую базу всю сумму дохода, полученного от продажи квартиры, в данном случае не применяется. Кроме того, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом, установленным пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.


Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 207 НК РФ физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, признаются плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ и подлежат налогообложению по ставке в размере 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Налоговая база для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, определяется на основании п. 3 ст. 210 НК РФ как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи указанного имущества (долей в нем), находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ обложению НДФЛ не подлежат (освобождаются от налогообложения).

То есть при определении размера доходов, подлежащих исключению из налоговой базы при продаже жилых домов, квартир и т.д., решающее значение имеет срок нахождения этих объектов недвижимости в собственности налогоплательщика.

При исчислении срока нахождения указанного имущества в собственности налогоплательщика для целей налогообложения полученных собственником доходов необходимо учитывать следующее.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Следовательно, срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика следует определять с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (смотрите, например, письма Минфина России от 28.06.2011 N 03-04-05/7-454, от 17.12.2010 N 03-04-05/7-736, от 15.10.2010 N 03-04-05/7-624, от 24.10.2008 N 03-04-05-01/398, от 23.10.2008 N 03-04-05-01/395, письмо УФНС России по г. Москве от 08.12.2009 N 20-14/4/129592).

В рассматриваемом случае, если регистрация права собственности на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, осуществится в декабре 2011 года или январе 2012 года, то в случае ее продажи в 2012 году собственник сможет воспользоваться только имущественным налоговым вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. Норма п. 17.1 ст. 217 НК РФ, позволяющая не облагать доходы, полученные от продажи квартиры, в данном случае не применяется, несмотря на то, что с момента заключения договора участия в долевом строительстве прошло три года.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при продаже квартиры налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. То есть при исчислении суммы налога доходы, полученные от продажи квартиры, налогоплательщик может уменьшить на документально подтвержденные расходы, которые он понес на строительство этой квартиры.

Кроме этого, налогоплательщик, получив свидетельство о праве собственности на построенную квартиру, до ее продажи имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом, установленным пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в случае, если ранее таким вычетом он не пользовался.

Этот вычет предоставляется, в частности, в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей).

Общий размер этого имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов. При этом следует иметь в виду, что при приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при первоначальном обращении в налоговую инспекцию налогоплательщик должен будет представить договор о приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Если до продажи квартиры вычет не будет использован полностью, сам по себе факт продажи квартиры не лишает налогоплательщика права на получение в последующих налоговых периодах остатка имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Минфин России и налоговые органы в многочисленных разъяснениях налогоплательщикам указывают на то, что право налогоплательщика на получение остатка имущественного налогового вычета в последующих налоговых периодах до полного его использования не ставится в зависимость от нахождения жилого объекта, в отношении которого налогоплательщик пользуется вычетом, в собственности налогоплательщика в каждом налоговом периоде, за который ему предоставляется имущественный налоговый вычет (смотрите, например, письма Минфина России от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66, от 26.12.2008 N 03-04-05-01/481, от 03.07.2006 N 03-05-01-07/33 (письмом ФНС России от 18.08.2006 N ГИ-6-04/827@ доведено до сведения налоговых органов), от 15.12.2005 N 03-05-01-05/216, письмах УФНС России по г. Москве от 31.12.2010 N 20-14/4/138478@, от 11.11.2010 N 20-14/4/118132, от 10.09.2010 N 20-14/4/095668@, от 09.08.2010 N 20-14/4/083701@, от 09.12.2009 N 20-14/4/130001, УФНС по Пермскому краю от 30.08.2006 N 23-02/1/16417@).




Гражданин покупает дом, в свидетельстве на право собственности указано «незавершенное строительство», объект находится в собственности у продавцов три года. Имеет ли покупатель право на имущественный вычет по НДФЛ при покупке такого объекта?


Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

При определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов, связанных с приобретением жилого дома, не оконченного строительством, а также расходов, связанных с работами или услугами по достройке дома и его отделке. При этом общий размер данного имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей.

Обоснование вывода:

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей.

При этом в фактические расходы на приобретение жилого дома, не оконченного строительством, безусловно, могут включаться:
- расходы на приобретение жилого дома;
- расходы, связанные с работами или услугами по достройке дома и отделке (смотрите письмо Минфина России от 25.05.2010 N 03-04-05/9-289);
- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации (смотрите письмо Минфина России от 04.05.2010 N 03-04-05/9-248).

А вот возможность учета расходов на приобретение строительных и отделочных материалов, также указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при предоставлении имущественного налогового вычета по приобретению жилого дома, не оконченного строительством, напротив, спорна.

Так, в одних разъяснениях специалисты уполномоченных органов считают, что данные расходы могут быть учтены (смотрите, например, письма Минфина России от 13.04.2007 N 03-04-05-01/113, УФНС России по г. Москве от 06.10.2010 N 20-14/4/104359), а в других высказывают противоположное мнение (смотрите письмо Минфина России от 22.10.2010 N 03-04-05/9-638).

Поэтому в случае наличия таких расходов и отказа налоговых органов в приеме их к вычету, налогоплательщику целесообразно будет обратиться за разъяснениями непосредственно в Минфин России (пп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Обратите внимание, имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации, предоставляется налогоплательщику при соблюдении следующих условий:

 –  право на имущественный налоговый вычет подтверждено документами, подтверждающими право собственности на жилой дом (смотрите также письмо Минфина России от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199);

–  к письменному заявлению налогоплательщика приложены платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы) (смотрите также письмо Минфина России от 13.04.2007 N 03-04-05-01/113);

–  расходы на достройку и отделку приобретенного дома принимаются к вычету в случае, если в договоре указано приобретение незавершенного строительством жилого дома без отделки (смотрите также письмо Минфина России от 04.05.2010 N 03-04-05/9-248);

–  оплата вышеуказанных расходов производилась налогоплательщиком не за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов;

–  сделка купли-продажи жилого дома совершается между физическими лицами, не являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ (смотрите также письмо Минфина России от 07.05.2010 N 03-04-05/7-256);

–  имущественный налоговый вычет, предусмотренный п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщику ранее не предоставлялся*.

При выполнении всех вышеперечисленных условий вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в рассматриваемой ситуации. Напомним, что данный налоговый вычет может быть предоставлен вам:
–  по окончании налогового периода при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы (п. 2 ст. 220 НК РФ);
–  до окончания налогового периода при обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения налоговым органом вашего права на имущественный налоговый вычет (п. 3 ст. 220 НК РФ).

К сведению:

Сверх фактически произведенных расходов, связанных с приобретением жилого дома, не оконченного строительством, а также расходов, связанных с работами или услугами по достройке дома и его отделке, Вам может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме расходов (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) в случае наличия таковых:

–  на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома;

–  на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома.

Указанный вычет предоставляется налогоплательщику сверх предельного размера имущественного налогового вычета по рассматриваемому основанию –  2 000 000 рублей.



* Так, например, в случае предоставления налогоплательщику имущественного вычета по приобретению жилого дома, до завершения его достройки и отделки, предоставление имущественного налогового вычета по расходам на достройку и отделку дома в последующем произведено не будет (смотрите письма Минфина России от 12.10.2010 N 03-04-05/7-616, от 12.02.2010 N 03-04-05/9-53, Вопрос: Возможно ли получить имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение недостроенного дома, а также по расходам на его достройку, отделку? (журнал «Курские ведомости», N 4, апрель 2011 г.)).